張某看好了市北區(qū)某酒店門口車棚，向酒店提出租賃用來開辦飯店。飯店開業(yè)后，張某多次提出提前退房，雙方?jīng)]有達成一致。不到一年，一場大雨讓飯店房屋突然坍塌，圍繞著賠償問題，酒店和租房的張某產(chǎn)生了糾紛。
車棚改建飯店被淋坍塌
市北區(qū)某酒店門口原有車棚一處，張某考察后向酒店提出租賃意向。2013年6月6日，張某交納了兩萬元定金，應(yīng)張某的要求，酒店花錢把車棚改造為飯店。在裝修過程中，張某出資3.5萬元用于房屋的裝修。
2013年8月1日，張某與酒店簽訂了房屋租賃合同，并交了6萬元租金和1萬元押金。同年8月10日經(jīng)張某驗收后，酒店把房屋交付給他開辦飯店。飯店開業(yè)后不久，因為生意不好，張某曾多次與酒店協(xié)商提前退房，但未達成一致意見。 2014年7月某日，因連降大雨，該處房屋坍塌，城管部門為消除安全隱患，組織人員將坍塌房屋拆除清理。
誰該賠償雙方各執(zhí)一詞
2014年9月，張某起訴到法院要求酒店賠償13萬多元，酒店反訴要求張某賠償7萬多元。法庭上雙方各執(zhí)一詞，張某說出租的房屋坍塌主要是由于房屋建筑質(zhì)量存在嚴重問題，酒店應(yīng)承擔(dān)房屋坍塌給張某造成的損失。酒店反訴說，房屋是因張某使用不當(dāng)而坍塌，其過錯責(zé)任在張某，現(xiàn)房屋已經(jīng)不存在了，張某應(yīng)該賠償。
經(jīng)過多次開庭，法院確認如下事實：2013年6月初，張某與酒店就酒店內(nèi)部無房產(chǎn)證的房屋達成初步租賃意向，并交付了兩萬元的定金，裝修過程中張某向酒店交付了3.5萬元裝修費，由酒店將該房屋改造后，張某租賃房屋作為飯店對外營業(yè)。 2013年8月份雙方簽訂了房屋租賃合同，雙方約定租期5年，2013年至2016年每年度租金為80000元，2016年至2018年每年度租金為90000元等條款。
法院經(jīng)審理認為：雙方對張某出資3.5萬元裝修費、交納8萬元租金及萬元的租賃押金的事實均無異議，租賃房屋坍塌后，應(yīng)返還1萬元的租賃押金。租賃合同的期限為5年，根據(jù)張某出資3.5萬元裝修費以及張某已實際租賃占有該房屋近一年的事實，酒店應(yīng)賠償張某裝修費損失2.8萬元。根據(jù)雙方因租賃合同無效的過錯責(zé)任以及張某已實際承租且對外經(jīng)營的時間，綜合考慮到張某和酒店的實際損失，張某向酒店支付的8萬元租金中，酒店返還1萬元較妥，1萬元的租賃押金應(yīng)當(dāng)返還。
最終法院判決：酒店向張某賠償租賃費損失1萬元；酒店向張某返還押金1萬元；酒店向張某賠償裝修費損失28000元。后張某不服，提出了上訴，二審法院維持原判，現(xiàn)該判決書已經(jīng)履行完畢。
租賃房屋要確定權(quán)屬
昨天，山東海之源律師事務(wù)所律師付華說，房屋租賃合同是以房屋為租賃物的租賃合同，指的是出租人和承租人之間關(guān)于出租人將房屋交付承租人使用，承租人交付租金并于租賃合同終止時將租賃的房屋返還給出租人的協(xié)議。在人們社會生活中，房屋租賃關(guān)系普遍存在，由此產(chǎn)生的糾紛也隨之上升，本案就是一個典型的案例。
當(dāng)事人的民事行為不得違反法律規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。張某和酒店之間簽訂的房屋租賃合同中的房屋承建并未獲得規(guī)劃部門的批準，該房屋也未取得房產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證書，應(yīng)屬違法建筑，故雙方簽訂的房屋租賃合同應(yīng)屬無效。
這起案子中的房屋屬于酒店所有，且由酒店組織人員裝修改造，酒店應(yīng)當(dāng)向張某交付合法的租賃物，并負有對出租的房屋質(zhì)量承擔(dān)安全保障義務(wù)。該房屋因下雨坍塌，房屋建造、裝修質(zhì)量存在嚴重的缺陷；房屋坍塌后，并非張某拆除，而由城管部門作為違法建筑予以清理，房屋坍塌對酒店造成的損失，應(yīng)由其自行承擔(dān)。張某與酒店簽訂房屋租賃合同，應(yīng)當(dāng)對租賃房屋的合法性進行必要的審查。張某疏于審查或明知該房屋屬違章建筑而租賃，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
付華提醒說，近幾年來，伴隨著房屋買賣市場和租賃市場的發(fā)展，房屋矛盾糾紛日漸增多。無論是房屋買賣還是租賃，當(dāng)事人雙方都要謹慎。買家或者承租方在簽訂合同之前，要確定房屋的權(quán)屬等相關(guān)問題，以避免日后不必要的糾紛。（青島早報記者 陳勇）
