總價低、不限購限貸的商務公寓產品將迎來一道“坎”：濟南市城鄉建設委、市規劃局等四部門近日下發通知，從明年起禁止在商業金融用地中設計“商務公寓”房屋類型。記者從相關部門了解到，從去年底以來部分出讓的商業地塊在掛牌文件中已明確不得建設公寓，在明年1月1日新政實施前相關部門將會出臺具體實施細則。
去年起部分商業地塊已開始禁建公寓
在四部門通知中，決定于2018年12月31日廢止《關于規范居住用地和商業金融業用地中公寓建設管理有關問題的通知》。原《通知》廢止前，規劃部門已批準建設的公寓項目（含CBD項目），其建設管理仍按照原《通知》要求執行；原《通知》廢止后，禁止在商業金融用地中設計所謂“商務公寓”房屋類型，對于住宅用地中不滿足日照等居住條件要求的建筑物部分，其類別應根據有關設計規范嚴格界定。
何謂商務公寓？在2011年出臺的原《通知》中規定，商業金融用地規模較大的建設項目可根據需要配建適量公寓，配建比例一般不超過建筑總量的35%，商業金融用地上配建的公寓明確為“商務公寓”。
除了商務公寓，原《通知》中還明確了“居住公寓”概念，即居住用地上日照標準和建筑間距不滿足國家相關規范要求的居住建筑，為區別于普通住宅建筑，該類公寓明確為“居住公寓”。
從產權年限上，商務公寓40年或50年的產權與所屬商業金融地塊出讓使用年限相同，不受限購限貸影響；而居住公寓用地性質為居住用地，產權為70年，被納入限購限貸。
記者注意到，在2017年濟南國有土地出讓中，已有部分商業金融地塊掛牌文件中禁止建設公寓，但尚未在全市范圍內禁止。如2017年12月兩次土拍中，萬科南北康片區300米超高層和中信泰富CBD330米超高層組團地塊均要求不得建設公寓。
公寓產品多樣，最低“一成首付”起
濟南自2016年10月重啟限購以來，公寓市場因為總價低、首付低、不限購的特點，吸引了很多群體紛紛選擇公寓，有的客戶投資用于出租，有些剛需客戶用來過渡居住。
基于對未來中央商務區的預期，濟南CBD內及周邊有大量公寓產品正在銷售。比如，萬科大都會的公寓產品根據層高不同，分LOFT和微LOFT公寓兩種，售價在1.6-1.8萬元之間；綠地國際金融中心則推出精裝平層公寓，售價在1.65-1.75萬元。隨著濟南第一條地鐵R1線臨近開通，西部市場公寓樓盤也開始熱銷，價格多在1.1萬-1.2萬元左右。
諸多公寓產品入市，各企業間競爭也明顯白熱化。在奧體中心附近一家開發商以“一成首付”營銷，一套建筑面積42平方米的公寓，均價1.5萬元，總價63萬元，正常首付五成，現在可以分期首付，即先付7萬元，剩余的首付款在規定時間內交齊。
在樓市調控期，因為看好公寓市場的利潤增長點，開發商不乏打擦邊球的違規銷售行為。去年，位于CBD內的中弘廣場和萬象城北側高層商務公寓，因為將規劃用途為辦公性質的用房按“公寓”進行包裝，或打著“類住宅”旗號宣傳而被主管部門通報。
相關部門將出新政實施細則
在業內人士看來，商務金融地塊開發比較“挑人”，考驗開發企業資金和運營管理能力，寫字樓庫存短期內難以消化，因而開發企業能開發公寓就會開發公寓。
新政一出，市面上已有渠道機構或中介借機營銷，宣稱未來一個階段內濟南市面上公寓房源會不斷減少。對于新政如何落地，有關部門工作人員稱新政實施前會出臺實施細則，保障市場平穩健康發展。
“目前調控政策多針對住宅用地和住宅市場，但是對于商業用地和公寓市場并無相關政策限制，容易成為投機炒房的轉移區域。”合富輝煌山東分公司副總經理許傳明認為，商業金融地塊禁止建設商務公寓后，有助于商業環境的建設，發揮城市產業用地效能，為釋放產業產值進一步開拓空間。
