“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的一項(xiàng)新規(guī)征求意見(jiàn)稿顯示，房地產(chǎn)交易將正式告別“公攤面積”。
雖然只是征求意見(jiàn)，但一石激起千層浪，這也在網(wǎng)上引起討論，已買(mǎi)的房子價(jià)值會(huì)不會(huì)縮水？對(duì)開(kāi)發(fā)商有何影響？將要買(mǎi)房的市民應(yīng)該注意哪些問(wèn)題？
房子問(wèn)題對(duì)于每個(gè)家庭都是大事。資料圖對(duì)購(gòu)房者是利好
購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)變明確
2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于〈城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范〉等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知》，其中有一份《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》，第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。”
這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來(lái)進(jìn)行交易。
“自房改以來(lái)，按建筑面積計(jì)價(jià)方式就正式施行了。國(guó)家在商品房交易方案中給出兩種計(jì)價(jià)方式，一種是按建筑面積計(jì)算，一種是以套內(nèi)面積來(lái)核算。大部分單位以建筑面積來(lái)核算總價(jià)，這種核算方法本質(zhì)上也無(wú)不妥。”合富輝煌（中國(guó)）山東公司副總經(jīng)理許傳明介紹，“該算法易于操作，對(duì)于計(jì)算方式并沒(méi)有多大問(wèn)題，就像賣(mài)白菜，帶著外面的一層皮稱和扒掉稱是一樣的道理，賣(mài)白菜的人心中有一桿秤。”
不過(guò)，公攤面積計(jì)入房?jī)r(jià)也誘發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些問(wèn)題，去年新華每日電訊連續(xù)刊發(fā)文章揭露公攤七大亂象，如面積計(jì)算“水太深”、公攤挪作商用、后續(xù)服務(wù)收費(fèi)高等。有關(guān)公攤面積的問(wèn)題關(guān)涉每一個(gè)買(mǎi)房者的利益，此問(wèn)題也引發(fā)輿論關(guān)注。
在山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授李鐵崗看來(lái)，這種變化對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是很大的利好。因?yàn)榻y(tǒng)一用套內(nèi)面積進(jìn)行交易，對(duì)于開(kāi)發(fā)商和購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，衡量標(biāo)準(zhǔn)是一致的，這就避免了之前因?yàn)橘?gòu)房者對(duì)公攤不夠了解、信息不對(duì)稱等原因造成的各種爭(zhēng)議，購(gòu)房者會(huì)“少吃虧”。
購(gòu)房者房產(chǎn)不會(huì)縮水
單價(jià)上漲總價(jià)不變
除了利好之外，很多已購(gòu)房者擔(dān)心資產(chǎn)縮水，而未購(gòu)房者則擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲。
李鐵崗解釋，這兩種擔(dān)心都沒(méi)有必要，“這個(gè)改變，涉及的只是兩種不同的計(jì)算方法，即原來(lái)按照建筑面積計(jì)算，以后按照套內(nèi)面積計(jì)算。結(jié)果就是每平米單價(jià)上漲，但房產(chǎn)的總價(jià)不變，所以已購(gòu)房者和未購(gòu)房者都無(wú)需擔(dān)心。”
濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)李剛也認(rèn)為無(wú)需擔(dān)心。就市場(chǎng)上的二手房來(lái)說(shuō)，賣(mài)房者多是按套來(lái)售賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)人會(huì)綜合考慮自己的利益，如果利益受損就不會(huì)買(mǎi)賣(mài)。而對(duì)于期房來(lái)說(shuō)，也會(huì)綜合考慮公攤價(jià)格。
山東財(cái)經(jīng)大學(xué)山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心副主任孫大海也表示，這種變化只是交易規(guī)范的變化，單價(jià)上漲是因?yàn)榭們r(jià)沒(méi)變，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，購(gòu)房總成本并沒(méi)有增加。“這對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房心理可能會(huì)有影響，畢竟單價(jià)和總價(jià)共同決定了你愿不愿意買(mǎi)，但實(shí)際上購(gòu)房總成本是沒(méi)有變化的。”
“抱著和背著一樣沉，這就像是剝皮的核桃和帶皮的核桃，總體價(jià)格不會(huì)有太大差別。”濟(jì)南鏈家事業(yè)部總經(jīng)理徐啟鋒說(shuō)，新的政策不會(huì)影響房產(chǎn)總價(jià)。
公攤面積并不是
越小越好
如果改變的只是計(jì)算方法，那這次征求意見(jiàn)稿中，政策調(diào)整的意義又在哪里呢？孫大海表示，這次調(diào)整一個(gè)很大的意義就在于讓更多人去關(guān)注和探討“公攤”這個(gè)概念。他說(shuō)，過(guò)去很多購(gòu)房者對(duì)公攤概念了解不清晰，搞不清楚公攤是怎么回事，更不明確公攤構(gòu)成、大小怎樣才是合理的。
現(xiàn)在，新的征求意見(jiàn)稿雖然意味著“取消公攤面積”，只用套內(nèi)面積交易，但購(gòu)房者反而更應(yīng)該去關(guān)注“公攤”怎樣才是合理的。“無(wú)論哪種計(jì)算方法，20%左右的公攤成本，開(kāi)發(fā)商和政府都不會(huì)去扛，購(gòu)房者仍然要為公攤付出費(fèi)用。取消公攤面積后，購(gòu)房者更應(yīng)該去關(guān)心公攤是否合理，政府也應(yīng)該給出一定的指導(dǎo)和規(guī)范。”李鐵崗表示。
此外，李鐵崗還表示，這種變化還會(huì)倒逼開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步優(yōu)化建筑設(shè)計(jì)，把以前不必要的公攤面積降低，最大限度地去擴(kuò)大套內(nèi)使用面積。“就像買(mǎi)核桃一樣，稱一斤薄皮核桃，消費(fèi)者能得到更多，這就倒逼果農(nóng)多去生產(chǎn)薄皮核桃，逐步減少厚皮核桃。”
不過(guò)，徐啟鋒表示，“從個(gè)人利益角度來(lái)說(shuō)，我很支持按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，顯得比較公平，居住面積得到保障。但從群體利益的角度來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)有剝奪公共利益的沖動(dòng)，比如，把大堂做小，把水箱、電配室做小，會(huì)影響生活品質(zhì)。”
李鐵崗也提醒，要警惕開(kāi)發(fā)商過(guò)于追逐套內(nèi)使用面積，而無(wú)限擠壓公攤面積。“政策真正實(shí)施后，大量開(kāi)發(fā)商就會(huì)開(kāi)始修改設(shè)計(jì)圖紙，但公攤面積并不是越小越好，樓道、電梯、大廳大幅縮水也會(huì)影響居住質(zhì)量。這就需要政府、開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者共同關(guān)注，去追尋一個(gè)平衡。”
也就是說(shuō)，公攤計(jì)入房?jī)r(jià)時(shí)，要擔(dān)心公攤面積過(guò)大而蠶食套內(nèi)面積，而公攤不計(jì)入房?jī)r(jià)時(shí)則要留意開(kāi)發(fā)商為增加套內(nèi)面積蠶食公共的公攤區(qū)域。
只是征求意見(jiàn)稿
真正落實(shí)需要時(shí)間
對(duì)于新政策對(duì)房產(chǎn)中介企業(yè)造成的影響，徐啟鋒認(rèn)為不會(huì)很大，“取消公攤面積計(jì)入房?jī)r(jià)的新聞，每幾年都要有幾次。這次只是一個(gè)征求意見(jiàn)稿，距離正式文件出臺(tái)時(shí)間未定。即便有正式文件了，不一定是建議標(biāo)準(zhǔn)還是強(qiáng)制執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)。”
“《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》共有38條，這只是其中一條，媒體可能把這個(gè)事情過(guò)度放大了。”徐啟鋒表示，現(xiàn)在討論對(duì)房?jī)r(jià)的影響為時(shí)過(guò)早。
就濟(jì)南來(lái)說(shuō)，是按照房屋建筑面積來(lái)計(jì)算取暖費(fèi)，很多公攤面積較高的高層居民提出質(zhì)疑。那么，如果用套內(nèi)面積來(lái)核算，取暖費(fèi)會(huì)不會(huì)相應(yīng)調(diào)整為按套內(nèi)面積計(jì)算？物業(yè)費(fèi)是否也會(huì)相應(yīng)調(diào)整？許傳明介紹，“會(huì)有一定的折算方式，現(xiàn)今用建筑面積來(lái)核算就是因計(jì)算方便。對(duì)于業(yè)主后期繳費(fèi)也不會(huì)產(chǎn)生影響，只是轉(zhuǎn)換起來(lái)會(huì)麻煩一些，無(wú)非就是如按建筑面積來(lái)繳費(fèi)平均價(jià)格會(huì)低一些，按套內(nèi)面積會(huì)高一些。”
齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者李師勝 張阿鳳 李慶斌
