日照市民楊某按揭貸款買房后，因?yàn)閭鶆?wù)糾紛，房屋被拍賣，還款出現(xiàn)逾期。為此，銀行訴訟至法院，要求購(gòu)房者償還借款本息、開(kāi)發(fā)商負(fù)連帶責(zé)任，可開(kāi)發(fā)商直喊“冤”：這事兒怪只怪銀行遲遲不辦理抵押登記。孰是孰非？近日，日照市中級(jí)人民法院二審審結(jié)了這樣一起糾紛案件。
放了貸款不辦抵押登記
一拖就是四年
2010年5月，日照市民楊某相中了一套公寓，房?jī)r(jià)18萬(wàn)余元，他首付了5萬(wàn)余元，余款辦理按揭貸款。根據(jù)與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買賣合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)于交房后180日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記所需資料備齊。
為辦理購(gòu)房按揭貸款，楊某、開(kāi)發(fā)商與某銀行簽訂了個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同，約定合同簽訂之日起5日內(nèi)辦理房屋預(yù)告抵押登記，預(yù)告登記后能夠進(jìn)行正式抵押登記時(shí)，楊某應(yīng)及時(shí)通知銀行并辦妥抵押登記；抵押登記后，開(kāi)發(fā)商的保證合同解除。
銀行辦理按揭貸款通常采取“房屋預(yù)告抵押登記+開(kāi)發(fā)商階段性保證”的擔(dān)保方式，只有當(dāng)房屋權(quán)屬登記后再辦理正式的抵押登記，此時(shí)開(kāi)發(fā)商與銀行的保證合同才得以解除。
也就是在辦理房產(chǎn)證和土地證之前，為了阻卻他人為該房屋設(shè)定其他權(quán)利負(fù)擔(dān)或作其他處分，要先辦理預(yù)告抵押登記。“預(yù)告登記是第一道防護(hù)鎖。”日照中院金融審判庭法官馬德健說(shuō)，這可以保證將來(lái)可以順利辦理正式的抵押登記。
楊某的貸款看似進(jìn)展順利，卻暗含隱患。簽約后，銀行按約發(fā)放了貸款，開(kāi)發(fā)商也按約交房并協(xié)助楊某辦理權(quán)屬登記，但楊某與銀行一直沒(méi)有辦理房產(chǎn)抵押的預(yù)告登記，房屋確權(quán)后雙方也未辦理正式的抵押登記，這一拖就是四年。
銀行起訴開(kāi)發(fā)商
開(kāi)發(fā)商“喊冤”
2017年2月，楊某因另案糾紛被第三方申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣了該處房屋，拍賣價(jià)款大部分抵充了案外人欠款本息，楊某的按揭貸款隨即出現(xiàn)逾期。為此，銀行起訴要求楊某償還借款本息、開(kāi)發(fā)商負(fù)連帶責(zé)任。
一審法院認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商為楊某的借款提供擔(dān)保，且未超出保證合同約定范圍及保證期間，應(yīng)對(duì)楊某的借款承擔(dān)連帶保證責(zé)任，故判令開(kāi)發(fā)商對(duì)案涉借款承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
開(kāi)發(fā)商覺(jué)得“委屈”，一審宣判后，開(kāi)發(fā)商提出上訴稱，銀行遲遲不去辦理房屋抵押登記，擴(kuò)大了自身的損失，并轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商的保證責(zé)任應(yīng)當(dāng)免除。
日照市中級(jí)人民法院二審認(rèn)為，銀行未依約辦理預(yù)告登記，也沒(méi)有在房屋確權(quán)后辦理正式的抵押登記，放任風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，同時(shí)開(kāi)發(fā)商未履行通知的附隨義務(wù)，雙方應(yīng)按各自過(guò)錯(cuò)程度分擔(dān)違約損失，據(jù)此改判開(kāi)發(fā)商對(duì)借款本息負(fù)30%的連帶清償責(zé)任。
權(quán)利意識(shí)淡薄
對(duì)房屋狀況疏于核查
馬德健分析，在這起案件中，對(duì)于銀行與楊某而言，借款逾期是因?yàn)闂钅辰杩詈笪窗凑蘸贤s定履行還本付息的義務(wù)，楊某自應(yīng)向銀行承擔(dān)違約責(zé)任。但對(duì)于銀行與開(kāi)發(fā)商而言，開(kāi)發(fā)商的階段性保證擔(dān)保未能得以解除，不僅是因開(kāi)發(fā)商的緣故，其中更有銀行的過(guò)失。
一方面，開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋權(quán)屬登記何時(shí)辦妥，房屋正式抵押登記何時(shí)可以辦理應(yīng)完全知悉。但開(kāi)發(fā)商沒(méi)有將辦理房屋抵押手續(xù)前提條件已經(jīng)具備的事實(shí)通知銀行，亦未通知解除保證合同，有違法律規(guī)定的誠(chéng)實(shí)信用原則。
而另一方面，銀行未按約辦理該項(xiàng)擔(dān)保措施，以阻卻他人為該房屋設(shè)定其他權(quán)利負(fù)擔(dān)或作其他處分。作為一家專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)，銀行放任貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，權(quán)利意識(shí)淡薄，其對(duì)于未辦理預(yù)告登記過(guò)錯(cuò)明顯，而未辦理預(yù)告登記是房屋最終未辦理抵押登記并被另案強(qiáng)制執(zhí)行的主要原因。
同時(shí)，某銀行作為審核、發(fā)放涉案借款的國(guó)有銀行分支機(jī)構(gòu)，商品房買賣合同是其審查、留存的重要書面資料。即便開(kāi)發(fā)商未通知銀行房屋已具備辦理正式抵押登記的條件，銀行憑商品房買賣合同中關(guān)于交房時(shí)間、辦理權(quán)屬手續(xù)的時(shí)間約定，也應(yīng)對(duì)房屋權(quán)屬手續(xù)辦妥的時(shí)間存在合理的預(yù)判。但某銀行發(fā)放貸款后一直疏于對(duì)房屋狀況進(jìn)行主動(dòng)核查，未盡到謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，對(duì)于自己的抵押權(quán)能否設(shè)立漠不關(guān)心。
因此，某銀行對(duì)于涉案房屋未辦理抵押登記而被另案強(qiáng)制執(zhí)行應(yīng)承擔(dān)主要過(guò)失，開(kāi)發(fā)商違反合同附隨義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)次要過(guò)失。據(jù)此，日照中院判決某銀行承擔(dān)70%責(zé)任，開(kāi)發(fā)商對(duì)于涉案借款本息承擔(dān)30%的連帶賠償責(zé)任。
（齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 馬云云 崔巖 通訊員 胡科剛 實(shí)習(xí)生 劉晗）
