中國人民銀行25日發布消息稱，自今年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。這一變化主要針對新發放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。
央行官網發布公告表示，定價基準轉換后，全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR計算為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%），與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。
央行有關負責人表示，這一調整是為了落實好“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制，確保定價基準平穩有序轉換，維護借貸雙方合法權益。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。
公告表示，人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。銀行業金融機構應根據加點下限合理確定每筆貸款的具體加點數值。
據了解，借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年，最長為合同期限。每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。
LPR是啥
要想搞清楚這次房貸政策是如何調整的，得先明白LPR說的是啥？
LPR是貸款基礎利率（Loan Prime Rate）的英文縮寫，指商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率。8月17日，中國人民銀行發布公告〔2019〕第15號，決定改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制。
簡單來說，以往銀行給企業貸款時，參照央行制定的基準利率進行一定的浮動。LPR機制改革之后，則是根據全國18家報價銀行每個月提交的報價，去掉最高和最低報價后進行算術平均得出LPR。銀行發放貸款時，就要以每個月都有可能變化的LPR為參照，設定貸款利率。
這種調整好在哪里呢？以市場化報價的LPR作為定價參照，能發揮LPR對貸款利率的引導作用，推動降低實體經濟融資成本，對企業來說，有可能拿到更低的貸款利率。
定價基準變了，利息支出基本不變
8月25日下午，央行調整新發放商業性個人住房貸款利率，這一調整將對房貸市場產生一定影響。不過央行負責人表示，與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。
利率下限確定
房貸“打折”難再現
新政規定了銀行新發放的個人住房貸款利率的“下限”，即最近一個月相應期限的LPR利率加點，而加點的“下限”則由兩部分組成，第一部分是央行規定的全國最低標準，第二部分是央行省一級分支機構根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內商業性個人住房貸款利率加點下限。
這意味著過去及現在部分城市還存在的首套房利率降至基準以下的“打折”情況將難以再現。
據融360大數據研究院監測數據顯示，2019年7月全國首套房貸款平均利率為5.44%。其中最低的為上海，今年7月首套房貸款平均利率為4.84%。上海地區監測的30家銀行分支機構中，7家銀行在7月下調了首套房貸款利率。調整后，執行基準利率95折（即4.655%）的銀行數量增加至17家，有的銀行甚至可以做9折（4.41%）。
10月8日起，如果按照4.85%（按8月20日5年期以上LPR）來執行，那在全國范圍內，發放的首套房住房貸款利率最低也要4.85%，相當于基準利率4.9%的99折，所以比基準利率還打折的房貸利率難現市場了。
如果雙方同意
利率每年都可調整
在LPR改革的政策背景之下，居民房貸利率的一大變化就是定價基準的變化：此前是以央行制定的基準利率（5年期以上的貸款基準利率4.9%）為定價基準，進行上下浮動；而改革之后，是以每月更新的5年期以上LPR品種作為定價基準，進行浮動。
“只是參照上浮的基準不同了，在具體的房貸利率上不會比此前有太大的波動。”一位駐濟國有銀行房貸業務主管介紹，相比以前簽約時的利率可以執行20年來說，利率重定價會是新版合同的一個修訂重點，如果雙方同意，可以每年都對定價基準進行調整。長期看，對減少借款人的綜合利息支出或是利好。
“房貸利率一般會根據買房人的情況有所差異化調整，在我看來，新政更強化了房貸利率的差別化。”濟南的房產中介宋女士經手過大量的房貸業務。據她介紹，根據合作樓盤、中介、個人征信等情況不同，房貸利率和房貸放款期限也不同，具體執行利率有時會依據客戶自身情況而定。
而根據新政，每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求，綜合貸款風險狀況，在發放貸款時與借款人協商約定。
同時人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。
山東財經大學房地產研究所專家張振勇表示，新規對于落實中央“房住不炒”“分類調控”有促進作用，對于完善房地產信貸政策、促進房地產健康發展有積極作用，而且對于利率形成機制是一種有益探索，差別化利率是長遠趨勢。
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（齊魯晚報·齊魯壹點記者 張頔）
