齊魯晚報·齊魯壹點記者 王皇 孫慧麗
近日，濟南市住房和城鄉建設局發布了《濟南市物業管理條例（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》），向社會各界公開征求意見。該《征求意見稿》全文20417個字，比現行2014年《濟南市物業管理辦法》多了10574個字，且有望從政府規章上升為地方法規。記者仔細對比了《征求意見稿》與《山東省物業管理條例》、現行《濟南市物業管理辦法》，發現《征求意件稿》針對業主實際遇到的物業相關問題、業主委員會相關問題等都給出了合理的解決方式。
居委會應設環境和物業管理委員會
街道辦加強物業管理區域內違法行為的巡查、檢查和處理
此次發布的《征求意見稿》中，明確了濟南市住房和城鄉建設主管部門、區縣住房和城鄉建設主管部門、街道辦事處（鎮政府）履行的職責，同時提出居民委員會應在社區黨組織領導下，建立健全業主委員會和物業服務人的議事協調機制，及時化解小區矛盾糾紛。居民委員會下設環境和物業管理委員會，指導和監督業主委員會依法履職，督促物業服務人履行合同義務，服從社區管理，組織開展對物業服務質量的考核評價等工作。
黨建引領“紅色物業”在《征求意見稿》中有望進一步落實，擬規定業主大會、業主委員會、物業服務人等在社區黨組織的領導下依法依規開展物業管理活動。業主委員會、物業服務人應當依照中國共產黨章程的規定設立中國共產黨的基層組織，開展黨的活動。
《征求意見稿》擬規定，濟南市住房和城鄉建設主管部門要建立全市統一的物業管理監管與服務信息平臺。區縣住房和城鄉建設主管部門則需指導和監督轄區內專項維修資金的歸集和日常使用管理。
街道辦事處（鎮政府）應當建立本轄區住宅小區綜合管理工作制度，協調和處理轄區內物業管理綜合事務和糾紛，建立綜合執法工作機制，加強對物業管理區域內違法行為的巡查、檢查和處理。對物業管理區域內的物業服務實施日常監督檢查，指導和監督物業服務人依法履行義務。
物業管理區域方面，《征求意見稿》擬規定，物業管理區域的劃分應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，并考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素。分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業管理區域；配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。
擬規定物業承接查驗應邀業主代表參與
業主有權免費查詢承接查驗資料
目前，部分業主交房后發現前期物業服務水平并不如人意。《征求意見稿》中還增加了前期物業管理的相關內容。擬規定新建物業銷售前，建設單位應當依法通過招標的方式選聘前期物業服務人。采取招投標方式選聘物業服務人的，應當通過本市統一的物業管理監管與服務信息平臺進行招標。
前期物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容進行約定；涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。
《征求意見稿》還細化了對建設單位向前期物業、前期物業服務合同終止后的移交工作。
擬規定，建設單位將不符合交付條件的物業交付使用，或者物業服務人擅自承接未經查驗的物業，因房屋質量、物業共有部位、共有設施設備缺陷給業主造成損害的，應當依法承擔賠償責任。
建設單位應當在街道辦事處（鎮政府）的監督下，按規定向前期物業服務人移交物業服務用房和（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；（四）業主名冊；（五）物業管理必需的其他資料。前期物業服務人應當在前期物業服務合同終止時，將物業服務用房及有關資料移交給業主委員會。
此外，《征求意見稿》還擬規定，物業承接查驗應當邀請業主代表以及物業所在地街道辦事處（鎮政府）、住房和城鄉建設主管部門參加，必要時可以聘請相關專業機構協助進行。
業主想要查詢小區相關資料時，部分物業公司并不支持。而《征求意見稿》則維護業主免費查驗權利，擬規定物業交付時，物業服務人應當將物業承接查驗備案情況書面告知業主。物業服務人應當將物業承接查驗資料建檔保存。物業承接查驗檔案屬于全體業主所有，業主有權免費查詢。
新房竣工驗收兩月內移交水電氣熱通訊設備
小區內設立房屋售后服務中心
《征求意見稿》提出，對于承接查驗發現的問題，建設單位應當在三十日內予以整改。新建住宅建設項目竣工驗收之日起兩個月內，建設單位應當按照有關規定將物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通訊等設施設備向相關專業經營單位移交。
交房之后開發商撤走后，不少業主遇到房屋質量問題時很難聯系開發商，《征求意見稿》則提出，建設單位應當建立健全新建物業售后維修服務體系，按照國家和省、市有關規定的保修期限、范圍，承擔物業的保修責任，并在小區內設立房屋售后服務中心，處理建設遺留問題、接受業主報修。
擬規定未辦理不動產登記證
滿足繼承、贈與、生效法律文書判定等可認定為業主
《征求意見稿》中還詳細明確了業主的認定和義務，業主大會設立條件及有關事項，以及業主委員會選舉的相關事項。
在業主的認定上，除了指物業管理區域不動產權屬證書或者不動產登記簿記載的房屋所有權人外，擬規定滿足五個條件之一的也可認定為業主。
分別是尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的法律行為，且已經合法占有建筑物專有部分的單位或者個人；因人民法院、仲裁機構的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人；因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人；因合法建造取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人；其他符合法律、法規規定的單位或者個人。
擬規定籌備組中業主代表不得擔任首屆業主委員會委員
管理、使用共有部分收益由業主大會作出決定
在成立業主大會方面，《濟南市物業管理條例（征求意見稿）》依照2018年修訂的《山東省物業管理條例》的相關規定進行了完善。
擬規定符合下列條件之一的，可以召開首次業主大會會議，設立業主大會:
（一）業主已入住面積的比例達到百分之五十以上；
（二）業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上；
（三）自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數的比例達到百分之二十五以上。
街道辦事處（鎮政府）應當在接到設立業主大會書面申請三十日內，組建業主大會籌備組。籌備組成員較《山東省物業管理條例》的規定，擬進一步包含社區黨組織、轄區公安派出所，擬規定為由街道辦事處、社區黨組織、轄區公安派出所、居民委員會、業主代表和建設單位組成。籌備組組長由街道辦事處代表擔任。
并擬明確建設單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立，物業服務人應當協助籌備組開展籌備工作。籌備組中的業主代表不得擔任首屆業主委員會委員。
籌備組成員就籌備工作意見不一致的，由籌備組組長作出決定。籌備組發布的通知或者公告，應當加蓋街道辦事處公章。籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。
在規定由業主大會會議作出決定的事項時，擬對《山東省物業管理條例》中決定物業管理區域內的其他物業管理事項進一步細化，增加了改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；管理、使用共有部分收益；確定或者調整物業服務內容、服務標準和服務價格；確定業主委員會委員津貼或者補助的標準，對業主委員會主任實施任期、離任經濟責任審計等事項。
并擬提出業主大會會議可以采用書面形式或者通過互聯網方式召開；采用互聯網方式表決的，應當通過濟南市住房和城鄉建設主管部門建立的電子投票系統進行。
業主大會會議未能形成相關決議決定，以及業主就會議議題內容存在重大意見分歧的，業主委員會應當及時向社區黨組織報告。業主大會會議依法作出的決定，對本物業管理區域內的全體業主具有約束力。
業委會成員應按時足額交納物業費
建立業委會任中審計和離任審計制度
《征求意見稿》還專列“業主委員會”一節，以18條規定細化對業主委員會工作的要求。不少小區成立業主委員會后，仍出現業主委員會管理不規范，甚至相關經濟利益等問題，成為業主新的困擾。《征求意見稿》擬做出相關規定，規范業主委員會成員相關行為及業主委員會的工作。
《征求意見稿》擬規定業主委員會委員、候補委員應滿足按時足額交納物業服務費、不存在欠繳專項維修資金及其他需要業主共同分擔費用的情況；本人、配偶及其直系親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業任職；未被公安機關、司法機關或行政機關依法處罰的；不存在較為嚴重的個人不良信用記錄、發布不實信息或者嚴重違反社會公德造成惡劣影響的；未被列為失信被執行人；不存在被國家機關、企業事業單位開除公職或者辭退的；未有法律法規規定的其他不宜擔任業主委員會委員的情形等條件。
業主委員會印章由業主委員會保管，需要使用業主委員會印章的，應當有業主委員會過半數委員簽字。
業主委員會定期向業主通報工作情況，每半年公示共有資金的使用情況和業主委員會委員、候補委員交納物業服務費、停車費情況。
業主大會應當建立業主委員會任中審計和離任審計制度，審計費用從公共收益中列支。
業主委員會違規使用專項維修資金、公共收益和工作經費的，街道辦事處（鎮政府）應當委托有資質的審計機構對該業主委員會使用專項維修資金、公共收益的情況以及工作經費進行財務審計。
換屆后，新一屆業主委員會委托有資質的審計機構對上一屆業主委員會進行審計。
物業服務人需設置公示欄
公示公共收益、車位租售等情況
《征求意見稿》擬規定委托物業服務人提供物業服務的，一個物業管理區域應當選定一個物業服務人提供物業服務。除業主大會決定繼續聘用原物業服務人外，業主大會應當采取公開招標方式選聘物業服務人。電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備的維修和養護，應當由符合資質的專業機構或者人員實施。
物業服務人應當在物業管理區域內顯著位置設置公示欄，如實公示、及時更新電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備的日常維修保養單位名稱、資質、聯系方式、維保方案和應急處置方案等；上一年度物業服務合同履行及物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算；上一年度物業服務費、公共收益收支與專項維修資金使用情況；物業管理區域內車位、車庫的出售和出租情況等，并且可以通過互聯網方式告知全體業主。業主對公示內容提出異議的，物業服務人應當予以答復。
物業不得通過斷水斷電催收物業費
業主拒不交費可能納入失信被執行人
《征求意見稿》中還擬規定物業服務人應當按照物業服務合同的約定提供物業服務，不得侵犯業主的合法權益，不得泄露在物業服務活動中獲取的業主信息；履行生活垃圾分類管理責任人責任，指導、監督業主和物業使用人進行生活垃圾分類；
同時，物業服務人不得采取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式催收物業服務費；不得擅自處分屬于業主的物業共有部分、共用設施設備的所有權或者使用權；不得擅自拆除、損壞物業管理區域內的共用設施設備；不得擅自撤離或者拒不退出物業管理區域。
業主應當根據物業服務合同約定的付費方式和標準，按時足額交納物業服務費。業主逾期不交納物業服務費的，業主委員會應當督促其交納；拒不交納的，物業服務人可以依法提起訴訟或者申請仲裁。業主拒不執行人民法院生效法律文書的，人民法院可以依法對業主作出限制消費令、納入失信被執行人名單。
業主、物業禁止私拉電線給電動車充電
禁止違反規定飼養動物
在物業的使用和維護方面，《征求意見稿》中提出禁止業主、物業服務人違規私拉電線、電纜為電動汽車、電動自行車、電動摩托車和電動三輪車等充電，禁止違反規定飼養動物。
物業管理區域內規劃用于停放機動車的車位（庫），應當首先滿足業主的需要。業主、物業使用人要求承租建設單位未出售或未附贈車位（庫）的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。在滿足業主、物業使用人需要后，建設單位將車位（庫）出租給物業管理區域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。
更換物業時原物業拒絕交接
業主可以向轄區公安派出所請求協助
很多小區在更換物業時會面臨新老物業交接受阻的問題。對此，《征求意見稿》中擬規定原物業服務人不得以業主欠交物業服務費用，或者對業主大會、業主委員會以及行政主管部門的決定有異議等為由拒絕辦理交接。
物業服務人拒不移交相關資料、資金和物品，或者拒絕撤出物業管理區域的，業主委員會或者業主可以向街道辦事處和區縣住房和城鄉建設主管部門報告，并可以向轄區公安派出所請求協助，或依法向人民法院提起訴訟。物業服務人有破壞設施設備、毀壞賬冊等違法行為的，由公安機關依法處理。
新物業服務人不得強行接管物業，按照約定承接物業時，應當對共有部位、共用設施設備進行查驗。
物業服務合同終止后，在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務人應當繼續處理物業服務事項，并可以請求業主支付該期間的物業費。
物業擅自撤出影響小區基本生活服務時
可啟用應急物業服務機制
《征求意見稿》中還提到，濟南市建立應急物業服務機制。
物業服務人違反法律規定擅自撤出，造成物業管理區域突發失管狀態時，街道辦事處（鎮政府）應當組織有關單位確定應急物業服務人，提供環境衛生、垃圾清運、消防安全、電梯運行、秩序維護等維持業主基本生活服務事項的應急服務。
提供應急物業服務的，街道辦事處（鎮政府）應當將服務項目、服務期限、服務費用等相關內容在物業管理區域內顯著位置公示。應急物業服務期限不超過六個月，費用由全體業主承擔。
車位（庫）只售不租
最高可罰25萬
《征求意見稿》還加大了對違反規定后的處罰力度。其中，擬規定建設單位未在三十日內完成承接查驗問題整改的，由區縣住房和城鄉建設主管部門責令限期改正，處三萬元以上十萬元以下的罰款。建設單位將不符合交付條件的物業交付使用，或者物業服務人擅自承接未經查驗的物業，由區縣住房和城鄉建設主管部門責令限期改正，處五萬元以上二十萬元以下的罰款。
建設單位未在小區內設立房屋售后服務中心的，由區縣住房和城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期不改的，處三萬元以上十萬元以下的罰款。
對業主要求承租的車位（庫）只售不租的，由區縣住房和城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上二十五萬元以下罰款。
如對《濟南市物業管理條例（征求意見稿）》有修改意見和建議，請在2021年2月4日之前，通過以下方式提出意見和建議：
（一）通過信函方式將意見和建議寄至歷下區龍鼎大道1號龍奧大廈F428房間,郵編：250001。
（二）通過電子郵件方式將意見和建議發至: jnfgjwyc@jn.shandong.cn，郵件主題標明“物業管理條例立法意見”。
相關鏈接：《濟南市物業管理條例（征求意見稿）》全文
第一章 總則
第一條 為了規范物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》和《山東省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區域內物業管理活動適用本條例。
前款所稱物業管理，是指業主自行或者通過選聘物業服務人，按照物業服務合同的約定，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護和管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。
第三條 本市物業管理納入社區治理體系，堅持黨委領導、政府主導、居民自治、多方參與、協商共建、科技支撐的工作格局。建立健全社區黨組織領導下居民委員會、業主、業主委員會、物業服務人等共同參與的治理架構。
市、區縣人民政府應當將物業管理納入現代服務業發展規劃，推動物業管理規范化、市場化。
第四條 業主大會、業主委員會、物業服務人等在社區黨組織的領導下依法依規開展物業管理活動。
業主委員會、物業服務人應當依照中國共產黨章程的規定設立中國共產黨的基層組織，開展黨的活動。
第五條 市住房和城鄉建設主管部門履行下列職責：
（一）制定本市物業管理相關政策并組織實施；
（二）指導和監督區縣住房和城鄉建設主管部門開展轄區內物業管理的監督管理工作；
（三）指導和監督本市住宅專項維修資金的籌集、管理和使用；
（四）建立完善本市物業管理分級培訓體系；
（五）制定臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同等示范文本和相關標準；
（六）建立全市統一的物業管理監管與服務信息平臺；
（七）指導市物業管理行業協會開展自律性規范的制定和實施工作；
（八）實施物業管理方面的其他監督管理職責。
區縣住房和城鄉建設主管部門履行下列職責：
（一）組織實施物業管理相關政策和制度；
（二）監督管理轄區內物業服務人和從業人員；
（三）指導和監督轄區內專項維修資金的歸集和日常使用管理；
（四）指導和監督轄區內物業管理招投標活動；
（五）組織開展轄區內街道辦事處（鎮政府）、社區居委會、業主委員會相關人員培訓；
（六）指導街道辦事處（鎮政府）實施與物業管理相關工作；
（七）落實物業管理方面的其他監督管理職責。
發展改革、公安、民政、財政、自然資源和規劃、城市管理、水務、園林和林業綠化、市場監管、人防等相關主管部門，按照各自職責負責物業管理相關監督管理工作。
第六條 區縣人民政府應當加強對本轄區內物業管理工作的組織領導，建立物業管理綜合協調工作機制，組織轄區內住房和城鄉建設主管部門、街道辦事處（鎮政府）及相關部門和單位，統籌推進轄區內物業管理各項工作，協調解決轄區內物業管理重大問題。
第七條 街道辦事處（鎮政府）應當建立本轄區住宅小區綜合管理工作制度，協調和處理轄區內物業管理綜合事務和糾紛，具體履行以下職責：
（一）指導和監督業主大會、業主委員會組建和換屆改選，指導和監督業主大會、業主委員會依法履行職責；
（二）建立綜合執法工作機制，加強對物業管理區域內違法行為的巡查、檢查和處理；
（三）參加物業承接查驗，指導和監督轄區內物業管理項目的移交和接管工作；
（四）對物業管理區域內的物業服務實施日常監督檢查，指導和監督物業服務人依法履行義務；
（五）建立物業應急服務保障機制；
（六）法律、法規、規章規定的其他職責。
第八條 居民委員會應在社區黨組織領導下，建立健全業主委員會和物業服務人的議事協調機制，及時化解小區矛盾糾紛。居民委員會下設環境和物業管理委員會，指導和監督業主委員會依法履職，督促物業服務人履行合同義務，服從社區管理，組織開展對物業服務質量的考核評價等工作。
第九條 突發事件應對期間，街道辦事處（鎮政府）負責落實市人民政府依法采取的各項應急措施；指導物業服務人開展相應級別的應對工作，并給予物資和資金支持。
物業服務人應當按照要求服從政府統一指揮，在街道辦事處（鎮政府）指導下積極配合居民委員會、村民委員會開展工作，依法落實應急預案和各項應急措施。
第十條 物業管理行業協會應當加強行業自律，協助有關部門調解物業糾紛，促進物業服務行業科學、規范、和諧發展。
第十一條 倡導綠色、智慧物業管理。鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理質量和服務水平，營造安全、舒適、文明、和諧、美好的工作和生活環境。
第二章 物業管理區域
第十二條 物業管理區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，并考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素。
分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業管理區域；配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。
第十三條 建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當持建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書、項目規劃設計方案和地名核準文件等資料，向所在區縣住房和城鄉建設主管部門申請劃分物業管理區域。
第十四條 區縣住房和城鄉建設主管部門應當自受理申請之日起二十日內，在征求街道辦事處（鎮政府）的意見后進行劃分登記，并告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業買受人明示。
第十五條 已投入使用、尚未劃分物業管理區域或者劃分的物業管理區域確需調整的，物業所在地的街道辦事處（鎮政府）會同區縣住房和城鄉建設主管部門，結合居民委員會布局和物業管理實際需要，征求業主意見后確定物業管理區域并公告。
第十六條 物業管理區域內應當配置物業服務用房。物業服務用房由建設單位無償提供，屬于全體業主共有。物業服務用房的配置應當符合下列規定：
（一）建筑面積按照建設工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；
（二）具備水、電、采光、通風等正常使用功能。
業主委員會辦公用房從物業服務用房中安排，其建筑面積不低于二十平方米。
第三章 前期物業管理
第十七條 新建物業銷售前，建設單位應當依法通過招標的方式選聘前期物業服務人。招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書十日前，持招標公告或者投標邀請書、招標文件等有關資料，向區縣住房和城鄉建設主管部門備案。
采取招投標方式選聘物業服務人的，應當通過本市統一的物業管理監管與服務信息平臺進行招標。
第十八條 建設單位應當參照市住房和城鄉建設主管部門制定的前期物業服務合同示范文本與選聘的物業服務人簽訂書面前期物業服務合同。 前期物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容進行約定；涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。
建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第十九條 建設單位應當參照市住房和城鄉建設主管部門制定的示范文本，制定臨時管理規約。臨時管理規約應當對物業的使用和維護管理、業主義務、違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項作出規定，但不得與法律、法規、規章相抵觸，不得侵害物業買受人的合法權益。
第二十條 建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當將前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅小區配套建筑和設施設備的清單及其產權歸屬等資料報區縣住房和城鄉建設主管部門備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內容。區縣住房和城鄉建設主管部門應當將備案信息推送至所在地街道辦事處和居民委員會。
建設單位應當在物業銷售時公示臨時管理規約和前期物業服務合同，并提供給物業買受人，同時予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約和履行前期物業服務合同予以書面承諾。
第二十一條 新建住宅小區前期物業服務費實行政府指導價。價格主管部門應當會同住房和城鄉建設主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，制定和動態調整相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。
前期物業服務合同生效之日至物業交付之日發生的物業服務費，由建設單位承擔。物業交付之日至前期物業服務合同終止之日發生的物業服務費，由業主按照前期物業服務合同約定的物業服務收費標準承擔。
第二十二條 新建物業建設單位應當在房地產開發項目竣工綜合驗收備案后，與前期物業服務人開展物業承接查驗工作。
第二十三條 承接新建物業前，物業服務人和建設單位應當按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業共有部位、共有設施設備進行查驗。承接查驗后，雙方應當簽訂物業承接查驗協議，并將其作為前期物業服務合同的補充協議。
承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。對于承接查驗發現的問題，建設單位應當在三十日內予以整改。
建設單位將不符合交付條件的物業交付使用，或者物業服務人擅自承接未經查驗的物業，因房屋質量、物業共有部位、共有設施設備缺陷給業主造成損害的，應當依法承擔賠償責任。
第二十四條 物業承接查驗應當邀請業主代表以及物業所在地街道辦事處（鎮政府）、住房和城鄉建設主管部門參加，必要時可以聘請相關專業機構協助進行。
第二十五條 建設單位應當在街道辦事處（鎮政府）的監督下，按規定向前期物業服務人移交物業服務用房和下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；
（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（四）業主名冊；
（五）物業管理必需的其他資料。
前期物業服務人應當在前期物業服務合同終止時，將物業服務用房及有關資料移交給業主委員會。
第二十六條 物業服務人應當自物業交接后三十日內，持下列資料向區縣住房和城鄉建設主管部門辦理物業承接查驗備案：
（一）物業承接查驗協議；
（二）建設單位移交資料清單；
（三）查驗記錄；
（四）交接記錄；
（五）其他承接查驗有關的文件。
物業交付時，物業服務人應當將物業承接查驗備案情況書面告知業主。物業服務人應當將物業承接查驗資料建檔保存。物業承接查驗檔案屬于全體業主所有，業主有權免費查詢。
第二十七條 新建住宅建設項目竣工驗收之日起兩個月內，建設單位應當按照有關規定將物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通訊等設施設備向相關專業經營單位移交。
第二十八條 新建物業建設單位應當完善房屋質量保證書、房屋使用說明書內容，指導購房人合理使用房屋。房屋使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備，注明房屋承重結構的房屋結構圖，不得占用、移裝的共有部位、共用設備，以及其他有關安全合理使用房屋的注意事項。
建設單位應當建立健全新建物業售后維修服務體系，按照國家和省、市有關規定的保修期限、范圍，承擔物業的保修責任，并在小區內設立房屋售后服務中心，處理建設遺留問題、接受業主報修。
第四章 業主、業主大會和業主委員會
第一節 業主
第二十九條 本條例所稱業主，是指物業管理區域不動產權屬證書或者不動產登記簿記載的房屋所有權人。
除前款規定外，符合下列條件之一的，可以認定為業主：
（一）尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的法律行為，且已經合法占有建筑物專有部分的單位或者個人；
（二）因人民法院、仲裁機構的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人；
（三）因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人；
（四）因合法建造取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人；
（五）其他符合法律、法規規定的單位或者個人。
第三十條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務人提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）推選業主代表，選舉業主委員會、監事會，并享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務人履行物業服務合同；
（八）對物業共有部位、共有設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）對專項維修資金、公共收益的管理和使用情況享有知情權和監督權；
（十）法律、法規規定的其他權利。
第三十一條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共有部位、共用設施設備和相關場地的使用，公共秩序、公共安全和環境衛生維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會和業主委員會依法作出的決定；
（四）按照有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業服務費，配合物業服務人實施物業管理；
（六）履行其承擔的房屋使用安全責任；
（七）向物業服務人、業主委員會提供聯系地址、通訊方式；
（八）轉讓、出租物業專有部分，應當及時將相關情況告知物業服務人。
（九）法律、法規規定的其他義務。
業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。
第三十二條 管理規約應當包括下列內容：
（一）物業共有部位、共用設施設備的使用和維護規則；
（二）合理使用物業專有部分的權利和義務；
（三）維護物業管理區域公共秩序的權利和義務；
（四）物業管理區域相關費用的分攤規則；
（五）專項維修資金、公共收益的使用與管理規則；
（六）違反管理規約應當承擔的責任。
管理規約示范文本由市住房和城鄉建設主管部門另行制定。
第三十三條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的具體職責和會議規則以及依照本條例應當由業主大會議事規則規定的其他事項作出規定。
業主大會議事規則示范文本由市住房和城鄉建設主管部門另行制定。
第二節 業主大會
第三十四條 業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主大會由物業管理區域內全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
一個物業管理區域設立一個業主大會。物業管理區域業主不足十人，經全體業主一致同意并作出書面決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會職責。
第三十五條 符合下列條件之一的，可以召開首次業主大會會議，設立業主大會:
（一）業主已入住面積的比例達到百分之五十以上；
（二）業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上；
（三）自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數的比例達到百分之二十五以上。
第三十六條 符合第三十五條規定條件的物業管理區域，百分之十以上的業主或者建設單位均可以向街道辦事處（鎮政府）提出設立業主大會的申請，居民委員會也可以組織達到前述條件的業主或者建設單位提出設立業主大會的申請。
第三十七條 街道辦事處（鎮政府）應當在接到設立業主大會書面申請三十日內，組建業主大會籌備組。
籌備組由街道辦事處、社區黨組織、轄區公安派出所、居民委員會、業主代表和建設單位組成。籌備組組長由街道辦事處代表擔任。
籌備組中的業主代表由街道辦事處在民主推薦的基礎上，從遵紀守法、熱心公益的業主中確定，業主代表資格應當符合本條例有關業主委員會委員候選人資格的規定。
建設單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立，物業服務人應當協助籌備組開展籌備工作。
籌備組中的業主代表不得擔任首屆業主委員會委員。
第三十八條 籌備組應當自成立之日起十日內，將其成員名單和工作職責在物業管理區域內顯著位置進行公告。
第三十九條 籌備組負責下列籌備工作：
（一）確認并公示業主名單、業主人數以及專有部分面積；
（二）確定召開首次業主大會會議時間、地點、方式和議題；
（三）擬訂管理規約草案和業主大會議事規則草案；
（四）確定首次業主大會會議表決規則；
（五）制定業主委員會委員、候補委員候選人產生辦法，確定候選人名單；
（六）制定首屆業主委員會選舉辦法；
（七）首次業主大會會議的其他準備工作。
籌備組成員就籌備工作意見不一致的，由籌備組組長作出決定。籌備組發布的通知或者公告，應當加蓋街道辦事處公章。
本條第一款所列事項應當在首次業主大會會議召開十五日前予以公示。業主對公示內容有異議的，籌備組應當在首次業主大會會議召開之前研究處理并作出答復。
第四十條 專有部分面積和建筑物總面積，按照下列方法認定：
（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，按照測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算。
（二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。
業主人數和總人數，按照下列方法認定：
（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。
（二）總人數，按照前項的統計總和計算。
第四十一條 籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。首次業主大會應當通過管理規約、業主大會議事規則，選舉產生業主委員會委員和候補委員。
籌備組自首次業主大會召開并選舉產生業主委員會后自行解散。
第四十二條 下列事項由業主大會會議作出決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉或者更換業主委員會委員和候補委員；
（四）選聘和解聘物業服務人；
（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；
（九）管理、使用共有部分收益；
（十）確定或者調整物業服務內容、服務標準和服務價格；
（十一）確定業主委員會委員津貼或者補助的標準，對業主委員會主任實施任期、離任經濟責任審計；
（十二）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第四十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開，每年至少召開一次。經百分之二十以上業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
業主大會會議可以采用書面形式或者通過互聯網方式召開；采用互聯網方式表決的，應當通過市住房和城鄉建設主管部門建立的電子投票系統進行。
召開業主大會會議的，業主委員會應當于會議召開十五日前通知全體業主，將會議議題及其具體內容、時間、地點、方式等在物業管理區域內顯著位置公示，并報物業所在地的居民委員會。居民委員會應當派代表列席會議。
業主大會會議未能形成相關決議決定，以及業主就會議議題內容存在重大意見分歧的，業主委員會應當及時向社區黨組織報告。
業主大會會議不得就已公示議題以外的事項進行表決。
第四十四條 業主委員會未按照規定召集業主大會會議的，業主可以請求物業所在地的街道辦事處（鎮政府）責令限期召集；逾期仍未召集的，由物業所在地的街道辦事處（鎮政府）組織召集。
第四十五條 業主大會會議依法作出的決定，對本物業管理區域內的全體業主具有約束力。
業主大會會議的決定應當自作出之日起三日內在物業管理區域內顯著位置公示。
第四十六條 業主大會會議參會業主人數和參會業主所持投票權數符合法律規定比例的，業主大會會議形成的決議方為有效。
第四十七條 業主大會可以設立業主監事會，監督業主委員會的工作。具體辦法由市住房和城鄉建設部門另行制定。
第三節 業主委員會
第四十八條 業主委員會由業主大會選舉產生，由五至九名委員組成，組成人數為單數，具體人數根據該物業管理區域的實際情況確定。候補委員人數按照不超過業主委員會委員人數確定。
業主委員會設主任一名，由業主委員會從委員中選舉產生。
第四十九條 業主委員會委員、候補委員應當為本物業管理區域的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表，并符合下列條件：
（一） 具有完全民事行為能力，遵紀守法、熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力；
（二） 符合業主委員會委員候選人產生辦法中關于居住期限的要求；
（三） 按時足額交納物業服務費、不存在欠繳專項維修資金及其他需要業主共同分擔費用的情況；
（四）本人、配偶及其直系親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業任職；
（五）未被公安機關、司法機關或行政機關依法處罰的；
（六）不存在較為嚴重的個人不良信用記錄、發布不實信息或者嚴重違反社會公德造成惡劣影響的；
（七）未被列為失信被執行人；
（八）未有本條例規定的房屋使用禁止規定的行為；
（九）不存在被國家機關、企業事業單位開除公職或者辭退的；
（十）未有法律法規規定的其他不宜擔任業主委員會委員的情形。
第五十條 業主委員會委員候選人通過下列方式產生：
（一）社區黨組織推薦；
（二）居民委員會推薦；
（三）業主自薦或者十名以上聯名推薦。
籌備組根據業主委員會委員候選人產生辦法從按照前款方式推薦的人員中確定業主委員會委員候選人名單，報社區黨組織。業主委員會委員候選人名單應當予以公示。
社區黨組織引導和支持業主中的黨員積極參選業主委員會委員，通過法定程序擔任業主委員會委員。
第五十一條 業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過五年，可以連選連任。
任期內業主委員會委員出現空缺的，由候補委員遞補剩余任期。具體遞補辦法由業主大會議事規則約定。
第五十二條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地的街道辦事處（鎮政府）辦理備案。街道辦事處（鎮政府）受理備案材料后，經審查符合條件的，應當在十個工作日內頒發備案證明。
業主委員會信息變更的，應及時報街道辦事處（鎮政府）辦理變更備案。
第五十三條 業主委員會可持備案證明和印章刻制證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。
業主大會可以委托街道辦事處（鎮政府）或者居民委員會代為保管業主大會印章；需要使用業主大會印章的，由業主委員會向街道辦事處（鎮政府）或者居民委員會提出。
業主委員會印章由業主委員會保管，需要使用業主委員會印章的，應當有業主委員會過半數委員簽字。
第五十四條 業主委員會是業主大會的執行機構，接受業主、業主大會和街道社區黨組織的監督。業主委員會履行下列職責：
（一）執行業主大會決定和決議；
（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務人簽訂物業服務合同，與解聘的物業服務人進行交接；
（三）監督物業服務人履行物業服務合同；
（四）召集業主大會會議，報告年度物業管理實施情況、業主委員會履職情況；
（五）監督管理規約的實施，對業主違反管理規約的行為進行制止；
（六）擬定共有部分、共有資金使用與管理辦法；
（七）監督專項維修資金的使用以及組織專項維修資金的補建、補交和續交；
（八）在物業管理區域內配合行政執法機關開展執法工作；
（九）配合、支持居民委員會依法履行職責，并接受其指導和監督；
（十）及時了解業主的意見和建議，督促業主交納物業服務費用；
（十一）制作和保管會議記錄、共有物業部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務報表等有關文件；
（十二）定期向業主通報工作情況，每半年公示共有資金的使用情況和業主委員會委員、候補委員交納物業服務費、停車費情況；
（十三）協調解決因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
（十四）法律、法規以及業主大會賦予的其他職責。
第五十五條 業主委員會委員不得有下列行為：
（一）阻撓、妨礙業主大會行使職權或者拒不執行業主大會決定；
（二）以虛列支出、虛報賬目等方式挪用、侵占業主的物業專項維修資金、公共收益等共有財產；
（三）虛構、轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業管理有關文件、資料；
（四）擅自使用業主大會、業主委員會印章；
（五）違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權與物業服務人簽訂、修改物業服務合同；
（六）侵占、挪用業主共有財產，將業主共有財產借貸給他人或者以業主共有財產為他人提供擔保；
（七）索取、收受建設單位、物業服務人等與其履行職務有利害關系的單位或者個人提供的利益或報酬；
（八）為在本物業管理區域提供服務的物業服務人承攬、介紹相關業務或者推薦他人就業；
（九）泄露業主信息，發布違反法律法規、社會公共秩序的不實言論、信息；
（十）拒不執行街道辦事處（鎮政府）、相關主管部門關于本物業管理區域的整改要求或者人民法院有關裁判；
（十一）違反物業服務合同和管理規約，拒不交納物業服務費用、停車費和專項維修資金等費用，或者誘導、鼓動其他業主不交納相關費用；
（十二）侵害業主合法權益的其他行為。
業主委員會委員有前款情形之一的，由街道辦事處（鎮政府）責令業主委員會提請業主大會罷免有關委員資格。在委員資格被罷免前，業主委員會應當停止該委員履行職責，并向業主公示。罷免業主委員會委員時，應當允許其提出申辯并記錄歸檔。
第五十六條 業主委員會委員有下列情形之一時，其職務自行終止，由業主委員會公示，并向業主大會報告：
（一）不再是本物業管理區域的業主；
（二）喪失民事行為能力；
（三）因違法違紀接受調查且被采取相應強制措施的；
（四）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的。
第五十七條 業主委員會委員有下列情形之一的，由業主委員會決定中止其職務，并予以公示，提請下次業主大會會議審議決定終止：
（一）不履行業主義務、不遵守管理規約，經勸阻后拒不改正的；
（二）一年內無故缺席業主委員會會議總次數半數以上的；
（三）本人、配偶及其直系親屬在為本物業管理區域提供物業服務的企業任職；
（四）在任職期間被列為失信被執行人的；
（五）其他不宜擔任業主委員會委員的情形。
業主委員會未依照前款規定作出中止職務決定的，由街道辦事處責令限期作出；逾期未作出的，由街道辦事處（鎮政府）作出中止相應人員職務的決定。
第五十八條 業主委員會委員職務終止后，由業主委員會從候補委員中按照得票順序依次遞補為委員并予以公示，公示期滿后十五日內向街道辦事處（鎮政府）備案。
全部候補委員遞補為委員后，業主委員會委員人數低于原有人數百分之五十的，或者業主委員會拒不履行職責的，或者業主委員會成員集體辭職的，物業所在地街道辦事處（鎮政府）應當組織召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。
第五十九條 業主委員會任期屆滿前六個月，應當書面報告街道辦事處（鎮政府）。街道辦事處（鎮政府）應當在收到書面報告之日起六十日內組建換屆小組，并在業主委員會任期屆滿前，由換屆小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。
業主委員會未按規定提出申請的，街道辦事處（鎮政府）應當督促其履行職責。街道辦事處（鎮政府）也可以應業主書面要求組建換屆小組。
換屆小組的組成和工作辦法參照本條例籌備組的有關規定執行。
第六十條 業主委員會應當自換屆小組成立后三日內，將其保管的有關財務憑證、業主名冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交換屆小組。
業主委員會未按照前款規定移交有關物品和資料的，由街道辦事處（鎮政府）責令限期移交；拒不移交的，轄區內公安機關應當予以協助。
第六十一條 新一屆業主委員會選舉產生后向街道辦事處（鎮政府）備案。換屆小組應當在完成備案后十個工作日內，將其保管的物品和資料移交新一屆業主委員會，并自行解散。
第六十二條 業主大會、業主委員會的決定應當符合法律、法規和管理規約、業主大會議事規則的規定，且不得作出與本物業管理區域物業管理無關的決定。
業主委員會作出的決定違反法律、法規和管理規約、業主大會議事規則的規定，或者作出與本物業管理區域物業管理無關的決定，由簽字同意該決定的業主委員會委員承擔相應的法律責任。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規，物業所在地街道辦事處（鎮政府）應當責令限期改正或者撤銷其決定，并予以公告。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第六十三條 業主大會應當建立業主委員會任中審計和離任審計制度，審計費用從公共收益中列支。
業主委員會違規使用專項維修資金、公共收益和工作經費的，街道辦事處（鎮政府）應當委托有資質的審計機構對該業主委員會使用專項維修資金、公共收益的情況以及工作經費進行財務審計。
換屆后，新一屆業主委員會委托有資質的審計機構對上一屆業主委員會進行審計。
第六十四條 物業管理區域分期開發的，可以在分期開發期間成立業主大會，選舉產生業主委員會，并為后期開發的物業預留業主委員會委員名額。
后期開發的物業交付使用后，應當增補業主委員會委員和候補委員，但增補后的業主委員會委員總人數不得超過規定的最高人數。
第六十五條 住宅小區未依法選舉產生業主委員會或者業主委員會已經解散的，居民委員會應當在街道辦事處（鎮政府）的指導下，組織業主討論決定物業管理事項，或者經業主大會委托暫時代行業主委員會職責。
第五章 物業服務
第六十六條 業主可以自行管理物業，也可以委托他人管理。
委托物業服務人提供物業服務的，一個物業管理區域應當選定一個物業服務人提供物業服務。除業主大會決定繼續聘用原物業服務人外，業主大會應當采取公開招標方式選聘物業服務人。
電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備的維修和養護，應當由符合資質的專業機構或者人員實施。
第六十七條 接受委托提供物業服務的企業應當具有獨立法人資格，擁有相應的專業技術人員，具備為業主提供物業管理專業服務的能力，有條件在物業管理區域設立獨立核算的服務機構。
第六十八條 業主大會選聘物業服務人提供物業服務，應當簽訂物業服務合同，約定物業服務內容、物業服務標準、收費標準、公共收益管理、合同期限、違約責任等。
第六十九條 物業服務人應當自簽訂物業服務合同之日起三十日內，將物業服務合同報區縣住房和城鄉建設主管部門備案，區縣住房和城鄉建設主管部門應當及時向街道辦事處（鎮政府）推送備案信息。
物業服務合同內容發生變更的，應當及時報區縣住房和城鄉建設主管部門變更備案。
物業服務人項目負責人應當在提供物業服務之日起5日內，到所在的居民委員會報到，接受所在居民委員會的指導和監督，參與基層社會治理，履行綜合治理相關責任。
第七十條 物業服務人應當在物業管理區域內顯著位置設置公示欄，如實公示、及時更新下列信息，并且可以通過互聯網方式告知全體業主：
（一）物業服務人的營業執照、項目負責人的基本情況、聯系方式以及物業服務投訴電話；
（二）物業服務事項、質量要求、收費項目、收費標準等；
（三）電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備的日常維修保養單位名稱、資質、聯系方式、維保方案和應急處置方案等；
（四）上一年度物業服務合同履行及物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算；
（五）上一年度物業服務費、公共收益收支與專項維修資金使用情況；
（六）物業管理區域內車位、車庫的出售和出租情況；
（七）其他應當公示的信息。
業主對公示內容提出異議的，物業服務人應當予以答復。
第七十一條 物業服務人應當按照物業服務合同的約定提供物業服務，并且遵守下列規定：
（一）提供物業服務符合有關規定的標準、規范；
（二）及時向業主告知安全、合理使用物業的注意事項；
（三）定期聽取業主的意見和建議，接受業主監督，改進和完善服務；
（四）對違法建設、違規出租房屋、私拉電線、占用消防通道等行為進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告行政執法機關；
（五）發現有安全風險隱患的，及時設置警示標志，采取措施排除隱患或者向有關專業機構報告；
（六）對業主違反臨時管理規約、管理規約的行為進行勸阻、制止，并及時報告業主委員會；
（七）不得侵犯業主的合法權益，不得泄露在物業服務活動中獲取的業主信息；
（八）履行生活垃圾分類管理責任人責任，指導、監督業主和物業使用人進行生活垃圾分類；
（九）配合街道辦事處（鎮政府）、行政執法機關和居民委員會做好物業管理相關工作。
第七十二條 物業服務人不得有下列行為：
（一）減少物業服務內容、降低物業服務標準；
（二）采取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式催收物業服務費；
（三）擅自增加收費項目、提高收費標準，超期收取費用；
（四）擅自處分屬于業主的物業共有部分、共用設施設備的所有權或者使用權；
（五）擅自拆除、損壞物業管理區域內的共用設施設備；
（六）擅自撤離或者拒不退出物業管理區域；
（七）終止服務撤離時，拒不移交屬于業主的檔案資料、物品、資金等；
（八）法律、法規禁止的其他情形。
第七十三條 物業服務人可以根據物業服務合同約定，聘請專業機構承擔特種設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、工程施工等專項服務。但不得將該物業管理區域全部物業服務一并委托給其他單位或者個人。
鼓勵和支持物業服務人建設智慧物業管理服務平臺，推動物業服務人拓展家政服務、信息服務、養老服務、健康服務等線上線下生活服務。
第七十四條 物業服務人應當建立、保存下列檔案和資料：
（一）小區共有部分經營管理檔案；
（二）小區監控、電梯、消防、有限空間等共有部位、共用設施設備檔案及其管理、運行、維修、養護記錄；
（三）住宅裝飾裝修管理資料；
（四）業主名冊；
（五）物業服務人或建設單位與相關公用事業單位簽訂的供水、供電、供熱、垃圾清運等書面協議；
（六）物業服務活動中形成的與業主利益相關的其他資料。
第七十五條 物業服務人應當建立健全公共秩序維護制度，協助做好物業管理區域內的安全防范工作。未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
物業服務人應當在消防通道、消防設施、有限空間設置明顯標識和禁止占用提醒；在自身經營范圍內對其服務區域的人流干道、消防設施、化糞池、電梯等重點部位和重要設施進行經常性檢查；對檢查中發現的安全隱患，應當立即處理，并發出警示。
第七十六條 物業服務人應當制訂物業管理區域內安全防范應急預案，對突發性自然災害，公共衛生事件，供水、供電、供氣、供熱、電梯及消防安全事故，物業安全事故等突發事件的預防和處置進行具體規定，并按照規定對其服務區域的服務對象進行安全宣傳、組織應急演練。
發現重大事故隱患或者發生安全事故及其他緊急事件時，物業服務人應當及時采取應急措施，通知相關業主，并按照規定向物業所在地街道辦事處（鎮政府）、專業單位和負有安全監督管理職責的部門報告，協助做好相關工作。
第七十七條 業主應當根據物業服務合同約定的付費方式和標準，按時足額交納物業服務費。業主逾期不交納物業服務費的，業主委員會應當督促其交納；拒不交納的，物業服務人可以依法提起訴訟或者申請仲裁。業主拒不執行人民法院生效法律文書的，人民法院可以依法對業主作出限制消費令、納入失信被執行人名單。
業主轉讓物業時，應當與物業服務人結清物業服務費；未結清的，買賣雙方應當對物業服務費的結算作出約定，并告知物業服務人。
采取酬金制交納物業服務費的，物業服務人應當與業主委員會建立物業服務費共管賬戶。業主委員會可以委托有資質的機構對物業服務收支情況進行審計。
第七十八條 物業服務合同履行期間，物業服務收費確需調整的，物業服務人應當與業主委員會協商，并由業主大會決定；未成立業主大會的，由符合法律規定比例的業主表決通過。
第七十九條 業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。
依據前款規定解除合同造成物業服務人損失的，除不可歸責于業主的事由外，業主應當賠償損失。
第八十條 物業服務期限屆滿前，業主依法共同決定續聘的，應當與原物業服務人在合同期限屆滿前續訂物業服務合同。
物業服務期限屆滿前，物業服務人不同意續聘的，應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業主或者業主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外。
第八十一條 物業服務期限屆滿后，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。
當事人可以隨時解除不定期物業服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。
第八十二條 物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，并履行下列義務：
（一）向業主委員會移交物業檔案、有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養等物業服務相關資料，以及物業服務用房和其他物業共有部位、共有設施設備；無業主委員會的，向街道辦事處（鎮政府）移交。
（二）撤出物業管理區域內的物業服務人員。
（三）結算物業服務費用和預收、代收的物業管理區域公共收益等費用。
（四）結清委托專業性服務企業對設施設備、清潔衛生、園林綠化等開展專項服務的費用。
（五）法律、法規規定的其他事項。
原物業服務人違反前款規定的，不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費；造成業主損失的，應當賠償損失。
第八十三條 原物業服務人不得以業主欠交物業服務費用，或者對業主大會、業主委員會以及行政主管部門的決定有異議等為由拒絕辦理交接。
物業服務人拒不移交相關資料、資金和物品，或者拒絕撤出物業管理區域的，業主委員會或者業主可以向街道辦事處和區縣住房和城鄉建設主管部門報告，并可以向轄區公安派出所請求協助，或依法向人民法院提起訴訟。物業服務人有破壞設施設備、毀壞賬冊等違法行為的，由公安機關依法處理。
第八十四條 新物業服務人不得強行接管物業，按照約定承接物業時，應當對共有部位、共用設施設備進行查驗。
第八十五條 物業服務合同終止后，在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務人應當繼續處理物業服務事項，并可以請求業主支付該期間的物業費。
第八十六條 本市建立應急物業服務機制。物業服務人違反法律規定擅自撤出，造成物業管理區域突發失管狀態時，街道辦事處（鎮政府）應當組織有關單位確定應急物業服務人，提供環境衛生、垃圾清運、消防安全、電梯運行、秩序維護等維持業主基本生活服務事項的應急服務。
提供應急物業服務的，街道辦事處（鎮政府）應當將服務項目、服務期限、服務費用等相關內容在物業管理區域內顯著位置公示。應急物業服務期限不超過六個月，費用由全體業主承擔。
應急物業服務期間，街道辦事處（鎮政府）應當組織業主共同決定選聘新物業服務人，協調新物業服務人和應急物業服務人做好交接。
第八十七條 市、區縣住房和城鄉建設主管部門和相關行政主管部門應當建立違法行為投訴登記制度，并在物業管理區域內顯著位置公布聯系單位、舉報聯系方式，依法處理物業管理區域內的違法行為。
第八十八條 市住房和城鄉建設主管部門應當建立物業服務人信用信息檔案及信用等級評價體系，實施分類監管，并通過物業管理信息平臺予以公布。
第八十九條 行政執法機關應當將物業管理相關主體受到行政處罰或者行政強制的情況共享到本市的公共信用信息平臺。行政機關根據本市關于公共信用信息管理規定可以對其采取懲戒措施。
第六章 物業的使用和維護
第九十條 業主應當遵守法律法規和規章的規定以及臨時管理規約、管理規約的約定，按照規劃用途合理、安全使用物業。
業主、物業服務人等不得實施下列行為：
（一）損壞、擅自拆改建筑物承重結構、主體結構；
（二）違法搭建建筑物、構筑物、障礙物或者私挖地下空間；
（三）擅自利用共有部位、共用設施設備進行經營；
（四）違反國家規定，制造、儲存、使用、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質或者傳染病病原體等危險物質；
（五）違規私拉電線、電纜為電動汽車、電動自行車、電動摩托車和電動三輪車等充電；
（六）擅自拆改供水、排水、再生水等管線；
（七）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設施；
（八）擅自通過設置地鎖、石墩、柵欄等障礙物和亂堆亂放雜物等方式，占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道等共有部位，或者損壞消防設施等共用設施設備；
（九）擅自改變物業規劃用途；
（十）將房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方;
（十一）未經批準擅自改變房屋內部防火分隔，影響消防安全和疏散要求;
（十二）違反規定飼養動物；
（十三）違反規定出租房屋；
（十四）法律法規禁止的其他行為。
發生本條第二款規定行為的，利害關系人有權投訴、舉報，業主委員會或者物業服務人應當及時勸阻；勸阻無效的，應當向街道辦事處（鎮政府）或者行政執法機關報告。
第九十一條 業主對其所有或者使用的窗戶、陽臺、擱置物、懸掛物等可能影響公共安全的物品和設施承擔安全管理責任。
第九十二條 物業管理區域禁止從建筑物拋擲物品危害他人安全或者破壞環境衛生。
經業主共同決定，物業服務人可以采取適當的技術措施就前款禁止的行為采集相應證據，但是不得侵犯他人隱私。
第九十三條 業主裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務人，并簽訂裝飾裝修服務協議。裝修時，應遵守物業服務人提示的合理注意事項，并配合其進行必要的現場檢查。
物業服務人應當加強對裝飾裝修活動的巡查和監督。業主未簽訂裝飾裝修服務協定的，物業服務人可限制施工人員進入物業管理區域。業主違反相關規定及裝飾裝修服務協議的，物業服務人應當及時勸阻；拒不改正的，物業服務人應當及時向有關主管部門報告。
第九十四條 物業保修期屆滿后，業主專有部分的養護、維修，由業主負責。
業主專有部分存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權益的，相關業主應當及時采取修繕以及其他消除危險的安全治理措施。
業主不履行維修養護義務的，可以由物業服務人報經業主委員會同意，或者按照臨時管理規約、管理規約的約定，代為維修養護或者采取應急防范措施，費用由業主承擔。
第九十五條 物業保修期屆滿后，物業管理區域內共有部位及共用設施設備的維護和管理責任，由業主共同承擔；業主可以將其委托給物業服務人承擔。
物業共有部位、共用設施設備由于人為原因損壞的，責任人應當及時修復，并對造成的損失承擔賠償責任。
第九十六條 物業服務人應當健全物業共有部位、共用設施設備管理養護制度，按照合同的約定加強對共有部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查、養護，并做好記錄。
物業服務人應當根據日常檢查發現的問題，提出共有部位、共用設施設備維修、更新、改造的建議，告知業主委員會（居民委員會），提請業主大會表決后組織實施。
電梯、鍋爐等特種設備和自動消防設施，由業主或者物業服務人根據物業服務合同約定，委托專業服務單位負責維護、保養，并明確各方安全管理責任。
第九十七條 經鑒定為停止使用、整體拆除的危險房屋的，業主應當停止使用，立即搬出；拒不搬出的，區縣住房和城鄉建設主管部門應當書面責令業主搬出，情況緊急危及公共安全的，區縣人民政府可以責成有關部門組織強制搬出，并妥善安置。
第九十八條 供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位，對物業管理區域內專業經營設施設備和相關管線依法承擔維修、更新責任。
第九十九條 一個物業管理區域內有兩個以上獨立產權單位的，應當設立專項維修資金制度。
專項維修資金屬于業主共有，專項用于物業共有部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。任何單位、組織和個人不得虛報、挪用、截留專項維修資金。
第一百條 物業管理區域內的以下其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有：
（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、架空層、設備層或者設備間等；
（二）其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等；
（三）物業管理區域內的道路，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共道路的除外。
（四）物業管理區域內的綠地，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。
（五）商品房買賣合同約定歸全體業主共有的物業。
（六）法律、法規規定的其他共有部分。
建設單位申請首次不動產登記時，應當提出屬于業主共有物業產權的登記申請，由不動產登記機構在不動產登記簿上予以記載。
第一百零一條 建設單位和業主應當按照國家和本市的規定交存專項維修資金。不動產登記機構在進行不動產登記時，應當核驗專項維修資金交存情況，未繳存專項維修資金的，不動產登記機構不予辦理首次登記和轉移登記。
第一百零二條 專項維修資金的使用、管理，由業主共同決定。業主應在業主管理規約或臨時管理規約中約定維修資金籌集、管理、使用等相關事項，明確維修資金申請使用的主體、施工、監理隊伍的選擇方式，維修工程預、決算審價，竣工驗收，異議處理等內容。
第一百零三條 專項維修資金余額不足時，業主委員會應當督促業主按照管理規約、業主大會決定以及相關規定，及時補交、續交專項維修資金。
第一百零四條 有下列情形之一，業主委員會、物業服務人或者相關業主可以依照有關規定申請使用維修資金，實施應急維修：
（一）物業管理區域內發生的屋面、外墻防水嚴重損壞；
（二）電梯發生故障影響正常使用需立即維修的；
（三）消防設施存在嚴重故障需立即維修的；
（四）建筑外立面裝飾和公共構件脫落松動；
（五）玻璃幕墻炸裂；
（六）排水管道嚴重堵塞或爆裂；
（七）地下車庫雨水倒灌；
（八）道路路面塌陷；
（九）其它可能造成人身安全事故或嚴重影響業主生活的緊急情況。
業主委員會、物業服務人應當將緊急情況下專項維修資金申請、使用情況，及時予以公示。
第一百零五條 專項維修資金的交存、使用、管理的具體辦法，由市人民政府制定。
第一百零六條 物業管理區域內規劃用于停放機動車的車位（庫），應當首先滿足業主的需要。業主、物業使用人要求承租建設單位未出售或未附贈車位（庫）的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。在滿足業主、物業使用人需要后，建設單位將車位（庫）出租給物業管理區域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。
第一百零七條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位（庫）應當優先投入使用；車位（庫）尚未充分利用的，不得在物業管理區域內占用業主共有的道路或者其他場地設置規劃以外的車位。
占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地用于停放機動車，以及相關收費和管理事項，由業主共同決定。
第一百零八條 業主需要在物業管理區域內停放汽車的，應當事先與物業服務人商定停車位置，不得擅自占用道路或者其他場地。 業主對汽車有看管要求的，應當與物業服務人另行約定。
物業管理區域內停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。物業服務人應當按照物業服務合同的約定，履行車輛停放管理義務，并加強巡查，及時督促違反規定停放的車輛駛離；督促無效的，應當及時報告有關部門。
第一百零九條 利用物業共有部位、共有設施設備進行經營的，應當符合法律、法規的規定，經業主共同決定。利用物業共有部位、共有設施設備產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。
業主大會成立前，利用共有部位、共有設施設備進行經營的，應當在前期物業服務合同或者臨時管理規約中約定下列事項：
（一）可以開展經營的場地范圍；
（二）電梯、電梯外大堂等部位設置廣告的標準及要求；
（三）不同類型、區域的場地有償利用的最低收費標準；
（四）扣除的合理成本，比例不得超過所得收入的百分之三十；
（五）公共收益的財務管理要求；
（六）相關的合同、會計憑證的建檔保管、公示及查詢辦法；
（七）公共收益收支情況的定期公示與審計辦法；
（八）對可能影響業主公共利益的經營性活動的禁止性要求。
業主大會成立后，物業服務人和業主大會可以對前款所列事項重新約定。
第七章 法律責任
第一百一十條 違反本條例第十三條、第十四條規定，建設單位未按規定申請物業管理區域劃分，或未向物業買受人明示物業管理區域劃分情況的，由區縣住房和城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處三萬元以上五萬元以下的罰款。
第一百一十一條 違反本條例第二十條規定的，由區縣住房和城鄉建設主管部門責令限期改正，給予警告；逾期不改的，處三萬元以上十萬元以下的罰款。
第一百一十二條 違反本條例第二十三條第二款規定，建設單位未在三十日內完成承接查驗問題整改的，由區縣住房和城鄉建設主管部門責令限期改正，處三萬元以上十萬元以下的罰款。違反本條例第二十三條第三款規定，建設單位將不符合交付條件的物業交付使用，或者物業服務人擅自承接未經查驗的物業，由區縣住房和城鄉建設主管部門責令限期改正，處五萬元以上二十萬元以下的罰款。
第一百一十三條 違反本條例第二十八條規定 建設單位未在小區內設立房屋售后服務中心的，由區縣住房和城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期不改的，處三萬元以上十萬元以下的罰款。
第一百二十四條 違反本條例第一百零六條規定，對業主要求承租的車位（庫）只售不租的，由區縣住房和城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上二十五萬元以下罰款。
第一百一十五條 違反本條例第二十六條規定，物業服務人未辦理物業承接查驗備案的，由區縣住房和城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期不改的，處一萬元以上三萬元以下的罰款。
第一百一十六條 違反本條例第六十九條規定 物業服務人未辦理物業服務合同備案和變更備案的，由區縣住房和城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期不改的，處一萬元以上五萬元以下的罰款。物業服務人項目負責人未按規定報到的，由物業所在地街道辦事處（鎮政府）責令限期改正；逾期不改的，處三千元以上一萬元以下的罰款。
第一百一十七條 違反本條例第七十條規定的，由物業所在地街道辦事處（鎮政府）責令限期改正；逾期不改的，處五千元以上三萬元以下的罰款。
第一百一十八條 違反本條例第七十四條規定，物業服務人未按規定建立、保存檔案和資料的，由區縣住房和城鄉建設主管部門責令限期改正，處二萬元以上五萬元以下的罰款。
第一百一十九條 物業服務人違反本條例第八十二條規定，拒不退出物業管理區域的，由物業所在地街道辦事處（鎮政府）責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款。物業服務人違反本條例第八十三條規定，強行接管物業管理區域的，由物業所在地街道辦事處（鎮政府）責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款。
第一百二十條 違反本條例第九十條規定，給他人造成損害的，依法承擔民事責任；違反行政管理規定的，由行使監督管理權的有關部門依法查處；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第一百二十一條 業主委員會未履行本條例規定相關職責的，由物業所在地街道辦事處（鎮政府）責令限期履行；逾期未履行的，予以通報。
第一百二十二條 業主委員會委員違反本條例第五十五條規定的，處一萬元以上五萬元以下罰款；侵害業主合法權益，給業主造成損害的，應當承擔相應的賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第一百二十三條 建設單位、物業服務人、業主委員會及其成員違反本條例有關規定，非法使用、出售、提供、傳播業主信息，違反治安管理規定的，由公安機關依法查處。
第一百二十四條 市、區縣住房和建設主管部門、街道辦事處（鎮政府）、其他相關行政管理部門及其工作人員未依照本條例規定履行相關職責的，按照有關規定追究責任人的責任。
第八章 附則
第一百二十五條 原農村城市化社區可以在各區縣人民政府統籌協調下，由原農村集體經濟組織繼受單位作為責任主體，參照本條例及相關規定，成立物業管理自治機構。物業管理自治機構的職責限于自行組織提供物業服務，或者購買物業服務并處理與物業服務人履行合同相關的事項。
原農村城市化社區物業管理自治機構成立和運作的具體辦法，由各區縣人民政府自行制定。
第一百二十六條 本條例自2021年 月 日起施行。
