來源:中華網山東頻道 

  房企“老大哥”萬科,從建筑品質到物業服務,常常為人們所稱道,在購房者心中素有“優等生”之稱。

  自1992年萬科首入上海,至今已有29年。在房地產發展的黃金年代,萬科見證了上海的巨變,并深度參與了建設城市更新,經典項目遍布上海多個區域。2015年以來,萬科與上海申通集團聯合開發萬科天空之城,在上海乃至全國樹立了一個TOD開發模式的樣板。

  然而,自2020年被央視315點名后,萬科“優等生”人設逐漸崩塌。全國多地多個項目接連爆雷,在上海這樣的一線城市,萬科樓盤也難逃業主維權魔咒。一方面,萬科天空之城、四季都會等項目“質量門”頻頻發生,加上去年萬科在上海北外灘地塊“圍標”事件被調查,萬科在上海原本順暢的開拓之路變得崎嶇難測。

  2020萬科上海銷售降速權益銷售金額被追趕

  最為直觀的一個表現,是萬科上海銷售降速。據克而瑞公開數據顯示,2018年上海萬科權益銷售金額128.28億元,位列第三,距離第二名融創僅差2.97億元。2019年上海萬科權益銷售金額達到190.6億元,并上升至第二名,遙遙領先第三名41.95億元。但這種良好勢頭卻在2020年戛然而止。

  據搜狐焦點了解,這一年上海萬科旗下推出了9個住宅項目,累計開盤次數高達16次。單價超10萬/㎡的靜安及徐匯兩大改善型項目入市;外環外萬科天空之城、四季都會、萬科青藤公園、萬科安亭新鎮均有房源推出。

  努力“跑量”的2020年,上海萬科本該再上一層樓,全年權益銷售金額為200.64億元,增速呈放緩態勢。這一次,與第三名綠地的差距僅11.47億元。

  現象級樓盤萬科天空之城曾經標桿如今質量爆雷

  大虹橋萬科天空之城是近年來萬科布局上海的重點項目,也是曾經銷量與口碑“齊飛”的現象級樓盤。然而,據眾多業主反饋,其項目質量一期不如一期。

  2020年9月,萬科天空之城三期星之嶼業主集體走入項目售樓處,控訴萬科天空之城三期“以商品房的價格、建出拆遷房的品質”,樓盤外立面形象與銷售時承諾對比嚴重減配,設計感遠遠落后于萬科天空之城一期、二期。

  萬科天空之城外立面實景圖對比

  萬科天空之城三期業主控訴外立面減配(圖源:星島居民)

  據萬科天空之城業主爆料,三期業主經過商討,聯合向萬科提出十點改進訴求:如提升外立面效果及顏色、增大窗戶可開啟面積比例、加高或封閉有安全隱患的消防連廊、封閉高架隔音屏、升級綠化等。但萬科卻在協商一事上一再拖延,一直未給業主提供合理有效的解決方案,并且一度禁止三期業主們進入售樓部。

  萬科天空之城三期業主維權

  當前,萬科天空之城四期光之丘第三批次房源自2020年12月驗資以來已經過去數月,但遲遲未入市,也不在近期預告的33個預售項目之列。這大概率與此前項目三期維權有關,萬科是否是準備平息維權風波后再推新。

  四季都會趕工期質量堪憂水管爆裂交付成“水簾洞”

  無獨有偶,萬科上海另一個主打項目寶山四季都會,近期也傳出質量問題。

  2021年1月8日,上海迎來“潑水成冰”的暴力寒潮。位于寶山的四季都會,沒能經受住這場低溫“大考”。

  據四季都會一期業主爆料:寒潮之下,項目部分樓棟水管爆裂。從網上流出的視頻可以看到,樓盤外立面由于漏水已經大面積結冰,掛滿了罕見的冰棱。除此之外,樓盤電梯也變成了“水簾洞”,讓人啼笑皆非。

  四季都會外立面掛滿冰凌、電梯變“水簾洞”

  不僅四季都會高層住宅漏水,近日搜狐焦點曝光臺平臺還接到網友爆料:項目疊拼別墅頂樓存在大面積漏水現象。“越修越漏”成為諸多疊墅業主的困擾。

  四季都會疊墅業主爆料頂樓漏水

  四季都會是寶山楊行整體規劃近90萬㎡的大型項目,其中住宅小區達到6個。

  據了解,為了避嫌,該項目并未以“萬科”掛名。而據天眼查顯示,其開發商上海誠衛興置業發展有限公司,由上海江杰榮泰置業(集團)有限公司、中國建筑一局(集團)有限公司和楊行資產經營有限公司三家企業共同出資組建。其中,上海江杰榮泰置業(集團)有限公司投資占比最大,達80%。而上海江杰榮泰置業(集團)有限公司背后股東之一正是上海萬科。

  截圖來自:天眼查

  自2018年以來,上海萬科持股的上海誠衛興置業發展有限公司在寶山楊行板塊斬獲5幅城中村改造地塊,其中4幅為純宅地,1幅為商住用地。

  上海誠衛興置業有限公司競得地塊位置示意圖

  寶山楊行舊改如火如荼,四季都會系列項目開發速度和入市節奏都非???,引人注目。

  其中,四季都會曉風來2020年1月拿地、7月首開;四季都會繁星啟2020年4月拿地、12月首開。最新一期四季都會月城西2020年5月拿地,當前已完成備案,出現在上海網上房地產3月12日官宣的即將入市33個項目名單中。

  四季都會“高周轉”模式下,是否是以犧牲其工程質量安全為代價引人深思。項目日益突出的質量危機,令購房者口碑坍塌的同時,也為后期入市銷售蒙上一層陰影。

  萬科連在上海打造的項目質量不過如此,其他城市更是質量暴雷“重災區”。最為人關注的是,2020年央視315晚會對萬科旗下廣州萬科尚城出現“漏水”問題披露曝光,足見萬科項目“漏水”現象并非個案。另外,青島、南昌等二線城市多個萬科項目也頻遭業主投訴爆料,墻體開裂、空鼓、發霉等問題不勝枚舉,萬科質量口碑已然跌落神壇。

  中興路壹號地王“踏空”首開遇冷陷入滯銷泥潭

  提到樓盤,就無法避開萬科在上海更“著名”的一個項目——中興路壹號。

  其前身,即是2016年8月17日誕生的震驚全國的“地王”。當時,融信激戰萬科、仁恒等18家房企,以總價110.1億元的價格拿下靜安區中興社區涉宅地塊,溢價率139%,實際可售樓板價超過14萬/㎡。

  四個月之后,萬科以53.95億元入股該項目,持股49%。融信則退居幕后,轉由萬科全面操盤。

  然而,此后市場調控趨嚴,上海一手房嚴格限價。直到2020年4月30日,萬科中興路壹號才迎來首次入市,備案均價12.98萬/㎡。盡管頂著這個“不賺錢的價格”,且邀請世界著名建筑大師羅杰斯擔綱項目設計,中興路壹號首開依舊遇冷。至認籌結束時,229套房源僅獲得69組有效認籌。這在上海動輒“千人搖“、”日光盤“的市場熱潮中,首開成績跌落眼睛。如今,經過近一年的艱難去化,中興路壹號才勉強去化約71%。

  中興路壹號開盤近一年去化僅7成

  實際上,從其戶型產品設計上來看,就大概能猜到項目有多難賣。且不說社區容積率達到3.5有多壓抑,戶型設計上也是堪稱奇葩,比如100㎡空間內僅設計1房,沒有陽臺,臥室朝北。這不僅與目前市場上主流戶型天差地別,也與購房者的實際需求相差甚遠。

  中興路壹號105㎡僅做成1房2廳1衛

  憑借“地王“光環,入股中興路壹號反被拖累,萬科這一步可謂“踏空”??傄巹澖卓墒鄯吭吹闹信d路壹號,后期去化周期漫長依舊是萬科需要面對的難題。放在房住不炒的大背景下,限價、限售等重重大棒揮下,萬科從中興路地王解套希望渺茫。

  2020年卷入“圍標”風波萬科上海拿地受限土儲告急

  過去一年,上海萬科棘手的問題還有一個——虹口“圍標”事件。

  2020年3月31日,虹口北外灘地塊以招標方式出讓,包括萬科在內的三家開發商入圍,但最終三家報價一致,官方一直遲遲未公布出讓結果。

  4月中旬,虹口北外灘“圍標”事件逐漸浮出水面,“萬科等高管被帶走調查”的消息鋪天蓋地。萬科等三家房企涉“圍標”嫌疑。

  牽一發而動全身,“圍標”事件的后果影響深遠?!皣鷺恕笔录螅f科具體面臨的處罰細節不得而知,但自此之后萬科在上海公開土地交易市場幾乎隱身。

  正是那段敏感時期,萬科天空之城北側一路之隔的青浦區徐涇鎮崧澤大道北側29-02、32-03地塊掛牌出讓,萬科受虹口土拍圍標事件影響未能參與競拍,最終被招商拿到。

  即使是距離中興路壹號僅數百米的靜安區中興社區C070202單元268-01地塊,融信聯合體以底價撿漏收入囊中,萬科還是與之無緣,繼續眼巴巴看著被合作盟友拋棄。

  據搜狐焦點統計,2018年至今,萬科在上海競得的經營性土地共計8幅。2018年,獨立競得青浦區徐涇北大型社區崧澤大道北側33-01地塊(萬科天空之城三期星之嶼)、閔行區吳涇鎮MHP0-1004單元08A-03Aa地塊(萬科青藤公園);并與香港置地等聯合拿下徐匯區虹梅街道xh241A-01、xh240A-02、xh240A-04、xh241B-01、xh241C-01地塊(鑫耀中城),此外,入股上海誠衛興置業發展有限公司連奪5幅楊行城中村改造地塊。

  2018-2020年萬科上海收獲8幅涉宅地塊

  目前上述項目中,閔行萬科青藤公園已售罄,萬科天空之城三期星之嶼和鑫耀中城均已面市,還未首開的僅有寶山楊行的兩幅地塊。此外,萬科在上海的存貨還有早在2002年拿地的萬科安亭新鎮項目。

  土地市場大熱的2020年,上海萬科由于“圍標”事件拿地受限,當前土儲情況不容樂觀。“圍標”之后,萬科將何時能重啟單獨在上海拿地的動作不得而知。不難預見,土儲不見增加,彈藥供給不足,是萬科上海團隊不得不面對的窘境。

  所謂“將帥無能,累死三軍”,在上海這片“兵家必爭之地”上,已經過去的2020年,萬科遭遇一系列難題,質量爆雷、虛假宣傳、地王踏空、土儲告急,無不折射出上海團隊在決策和風控上的失策。如若此番不能突圍困境,未來,萬科在上海將何以立足引人深思。

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