來源：中華網山東頻道
2007年，一向以穩健保守著稱的山西人張勇，在美國紐交所敲鐘上市。
在宣布全國化后，這家起步河南的房企風光無限。截至目前，陸續在北京、上海，鄭州、濟南、蘇州、昆山、徐州、滎陽，長沙，三亞、成都、西安等一二線城市遍地開花，風頭蓋過“老家”同時起步的正商、建業。
作為唯一一家在美股上市的內地房企，鑫苑置業（NYSE：XIN）素有“房企第一美股”之稱。然而，近年來，這家遠渡重洋的房企過的卻并不舒坦。
2020年，鑫苑置業的全年銷售金額為330億元，在中國房地產企業百強名單中已然愈加靠后。而在克爾瑞關于河南房企2021年1季度的銷售面積和金額排行榜中，前30名中也沒有出現鑫苑的名字。房企第一美股正在急速掉隊。
高層動蕩 規模掉隊
規模掉隊的背后，伴隨著鑫苑置業的高層動蕩。
2020年7月，鑫苑置業總裁李尚榮離職，新總裁為賀海飛。李尚榮于去年10月入職鑫苑，至離職期工作還不滿一年。在他之前，鑫苑集團總裁為張立洲，更早之前的總裁是王信琦。
鑫苑置業的老板張勇2013年延請前萬達副總裁王信琦擔任鑫苑置業CEO，希望打造一支全新的職業經理人團隊，坊間傳聞張老板想要再造一個“小萬達”，甚至提出了“二次創業”的口號。
但王信琦任職的不到三年里，鑫苑置業2013年至2015年的營收分別為8.977億美元、9.197億美元、11.64億美元，同比增速為-1.86%、2.45%、26.59%，整體銷售規模依然在百億左右徘徊。
回過頭來看，這是鑫苑錯過的第一個地產黃金期。
2016年，任職不到三年的王信琦離職，接任總裁一職的是同樣來自萬達的張立洲，這一階段，鑫苑開啟了全面推動國際化、產業化、智慧化發展的模式。不過在張立洲任職的3年時間里推出的一系列多元化業務對鑫苑的營收貢獻極微，甚至處于仍在持續投入階段。2019年6月，張立洲離職。
張立洲的3年多鑫苑置業總裁任上，公司無論在規模還是業績上，仍未有多少變化，2016年至2019年，鑫苑置業全口徑銷售額分別為152.88億元、204.93億元、289.30億元，而2020年的銷售指標甚至低于2019年完成額。
這是鑫苑置業錯過的又一個沖刺規模窗口期。
2019年9月李尚榮接棒總裁一職。在李尚榮任職期間，鑫苑集團業績仍然未見起色。雖然物業板塊鑫苑服務（01895.HK）在去年10月份登陸港交所實現了資本版圖的擴張，但地產方面鑫苑置業卻在2019年卻呈現了增收不增利、短債大幅攀升的局面。
在整個房地產行業大干快上的2016年至2019年三年間，有很多百億規模的房企努力沖刺實現了千億規模，而鑫苑置業，則白白度過了失落的三年。
負債高企評級下滑
規模掉隊，但鑫苑置業在債務的規模上并不落于人后。
2016年~2018年，鑫苑置業資產負債率分別為77.17%、84.08%、84.48%，2018年資產負債率排進上市房企前五，債務規模達到188.44億元。Wind數據顯示，2019年三季度末，鑫苑置業的資產負債率高達90.01%，遠超房企平均分負債率和85%的財務安全警戒線。
2020年半年報顯示，截至2020年6月末，鑫苑置業公司資產總額599.68億元，負債總額504.32億元，所有者權益95.37億元，資產負債率84.10%，剔除預收款項的資產負債率73.75%，凈負債率127.68%，處于行業較高水平。賬上非受限的貨幣資金46.53億元，短期債務54.13億元，現金短債比0.86，短期償債能力較差。
由于多數債務是在2020至2021年集中到期，鑫苑置業已經連遭標普、惠譽兩大評級機構下調評級，負債情況著實堪憂。2019年9月至10月，鑫苑置業連續遭遇了標普和惠譽兩大國際評級機構的評級下調，標普將鑫苑置業的長期主體信用評級從“B”下調至“B-”，將長期債項評級從“B-”下調至“CCC+”。惠譽也將鑫苑置業的長期主體信用評級從“B”下調至“B-”。此外，鑫苑置業旗下9家子公司的股權被全部質押融資，另有2家子公司部分股權被質押融資。
高息發債 借新還舊
監管層下劃的融資“三道紅線”，成為擺在房企面前的大考，所以，現階段各大房企降負債迫在眉睫。償債高峰來臨之際，鑫苑置業選擇高息發債，借新還舊。
2020年，鑫苑置業經歷了兩次高息發債，票面利率分別為12%和14%。
具體來看，去年7月，鑫苑置業以12%利率發行了兩筆人民幣離岸債券，總計規模人民幣5.15億元（約合7500萬美元），兩個月后，鑫苑置業又擬發行一筆28.8億元規模的公司債。9月18日，鑫苑置業完成利率14.5%、金額3億美元、期限3年的優先票據。據克而瑞數據，2020年以來，房企海外發行美元債的平均成本在6%左右。以此來看，鑫苑置業的債券利率居于高位。
諸葛找房數據研究中心分析師陳霄在接受媒體采訪時表示：“借新還舊、高息發債的方式，一方面，不僅要面臨居高不下的融資成本，長此以往，融資成本和難度將會越來越大；另一方面，對于公司的財務安全造成嚴重威脅，若是長期未得到改善將會面臨資金鏈斷裂的風險。”
伴隨著行業融資渠道逐步收緊，國家對房企融資增加了多道枷鎖，未來高負債的房企融資會越來越難。
維權不斷 四面楚歌
鑫苑的危機，其實在2020年就已經十分明顯了。
從陸陸續續業績虧損，高層人員變動，再到大規模的高利率借舊換新都意味著一個很嚴肅的問題：鑫苑缺錢了。
果不其然，鑫苑在“大本營”鄭州開發的鑫苑名城、鑫苑國際新城、鑫苑德潤珺園、鄭西鑫苑名家等樓盤都出現了延期交房的情況。
鑫苑國際新城的問題，是最先爆發的。
即使在已交付的兩期，事故不斷。漏水、綠化減配和工程等問題可謂是層出不窮，甚至還因為業主討要說法，被“無關人員”拳腳相向。
▲鑫苑國際新城三期12號院
至于原本應該于2020年9月30日交房的鑫苑國際新城3期12號院，至今樓體還在做外立面，根本達不到交房標準。
讓業主更加難堪的是鑫苑的態度：逾期500多天交房屬于疫情和揚塵管控造成的“不可抗力”，將這一切甩鍋給疫情。
還有鄭州二七新區的鑫苑名城三期。
原定2020年10月份交房，至今依然施工中，當地媒體《都市報道》進行直播，四個小時直播，百萬人觀看，業主在寒風中蹲到腿麻，鑫苑沒有任何處理方案和回復。
▲鑫苑名城三期
針對當地知名媒體《小莉幫忙》還是《法治報道》的曝光，鑫苑的應對辦法就是不出面不解決。至于何時交房以及如何賠償等業主最關心的問題，依然沒有一個準確的答復。
▲鑫苑名城一期
2017年12月，鄭州房地產圈流傳最廣的一張圖就是鑫苑名城一期交房時候，手持盾牌全副武裝嚴陣以待的安保人員“歡迎業主回家”。
同樣是鄭州二七新區，還有鑫苑德潤珺園項目。
該項目是德潤與鑫苑聯合開發的項目，合同約定為2020年9月30號交房，但到現在工地還是施工現場，進度極慢。
鄭州滎陽市鄭西鑫苑名家的業主們也面臨類似的情況。
他們購買的房子按照合同約定應該是今年3月31日交付，可是到現在房子還沒蓋好。
鑫苑同樣以之前三年揚塵管控共506天，屬于不可抗力為理由，拒絕按合同上的約定延期三個月開始賠付業主損失或者退房，并且聲稱之前維權的業主都被拘留罰款了。
既然解決不了問題，那就去解決那些提出問題的業主，真是神仙操作。
鑫苑西安：跌跌撞撞中前行
環球房產陜西通過公開資料得知，鑫苑集團于2013年進入西安至今7年的時間里，入市項目僅有位于大興新區的鑫苑·大都匯鑫、鑫苑中心項目。
此后直至2020年10月9日鑫苑西安城市媒體見面會期間的7年，鑫苑在西安幾乎再無“聲音”。
事實上，鑫苑·長安世家（鑫苑府）項目這個地塊早在2017年6月已經拿地，但由于地塊出現“文物考古”以及與“特殊單位”的鄰里關系問題，導致項目一度被擱淺，直至2020年國慶節前夕才拿下開工許可。
環球房產陜西查詢公開資料顯示：鑫苑·長安世家（鑫苑府）項目位于航天城板塊，隸屬長安區，項目總建面約33萬㎡，容積率2.82，物業費2.7元/㎡/月，項目規劃9棟高層、3棟洋房、1棟辦公，幼兒園及集中商業，均價17260元/㎡，預計2023年12月31日交房。
該項目于2021年2月15日開始搖號銷售，在頻出“萬人搖”的2021西安房地產市場，尤其火熱的航天城板塊，鑫苑府一期雖然“登記量”并不耀眼，但近2000人的意向登記也算成績斐然。
事實上，西安買房子還真不能完全相信這個“意向登記人數”，水分還真不小。
環球房產陜西從西安市公證處2021年2月23日公布的鑫苑府一期選房結果公示文件了解到，該項目一期共銷售了268套房源，1985個意向登記購房者、核驗通過1560個（其中剛需305個、普通購房者1255個）。
其中搖中且參加選房的剛需家庭134個，現場43個棄選，這棄選43套房源由107個未中號的剛需家庭候補選房，結果又有64個家庭棄選；
其中搖中且參加選房的普通家庭134個，現場49個棄選，這棄選49套房源由700個未中號的普通家庭候補選房，結果又有626個家庭棄選；
這個棄選率不說是2021年西安樓市之最，至少應該是航天城板塊棄選之最了，這中間有什么深層次原因嗎？值得探討！
從鑫苑府2023年12月31日交房時間上，就不難看出鑫苑西安團隊已經充分考慮到了鑫苑目前的狀況，較西安房地產市場上大多開盤后1-2年常規交房時間而言，西安鑫苑府交房時間給的相對比較保守，長達3年。
來自鑫苑西安官微的消息，鑫苑府即將加推二批次5、10、11號樓140-223㎡大平層。
但綜合鑫苑置業當前狀況，以及其“大本營”鄭州多項目逾期500多天交房仍屬于疫情和揚塵管控造成的“不可抗力”的表現，環球房產陜西不得不對西安鑫苑府做出“謹慎購買”的評級！
無獨有偶，近日，西安市住建局對建筑施工質量安全大檢查情況進行通報，點名通報存在問題的建設項目，其中鑫苑府一標項目因不同程度存在臨邊防護不符合JGJ80-2016規范要求；臨時用電不符合JGJ46-2005規范要求；模板支撐未按規范、方案搭設；腳手架局部搭設不規范；消防器材配備不足；起重機械局部安裝不規范等安全隱患等問題，遭西安市住建局通報。
（來源：環球房產陜西）
