購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房時(shí)一定不能聽(tīng)信銷(xiāo)售人員的一面之辭，應(yīng)從多個(gè)方面入手，仔細(xì)甄別學(xué)區(qū)房的“真?zhèn)巍焙涂孔V性，做好功課，避免花了冤枉錢(qián)而得不償失。

　　文／本刊記者 徐卓航

　　由于教育資源的不均衡分布，學(xué)區(qū)房在近年來(lái)愈發(fā)受到市場(chǎng)的熱捧。在一些大城市的中心區(qū)域，不少小戶(hù)型學(xué)區(qū)房往往房齡老、面積過(guò)小，幾乎不具備居住功能，許多買(mǎi)家買(mǎi)下落戶(hù)后就直接將其轉(zhuǎn)手出租。一套學(xué)區(qū)房買(mǎi)進(jìn)就上戶(hù)口，待孩子一上學(xué)就賣(mài)出，下家也這般操作，如此擊鼓傳花，理論上數(shù)年里可以送多個(gè)孩子上重點(diǎn)小學(xué)。

　　不單單是二手市場(chǎng)，新盤(pán)的銷(xiāo)售階段也往往會(huì)重點(diǎn)介紹周邊的各類(lèi)重點(diǎn)學(xué)校、學(xué)區(qū)資源，突出自身教育資源上的優(yōu)勢(shì)。可是，市面上這些五花八門(mén)的學(xué)區(qū)房真的都靠譜嗎？

　　再差也賣(mài)得掉

　　學(xué)區(qū)房，顧名思義就是指某個(gè)中小學(xué)學(xué)區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)。由于目前義務(wù)教育階段的“就近入學(xué)”原則，家長(zhǎng)購(gòu)得學(xué)區(qū)房成功落戶(hù)之后就可以讓孩子就近就讀名校，享受良好的教育資源，比起高額的擇校費(fèi)顯得劃算很多。

　　因此，學(xué)區(qū)房的價(jià)格總是比其他同類(lèi)的房產(chǎn)昂貴很多，但是仍然搶手。日前就有媒體報(bào)道，上海靜安區(qū)出現(xiàn)了一套面積僅7平方米的“迷你學(xué)區(qū)房”，其掛牌價(jià)高達(dá)9.2萬(wàn)元/平方米。中介介紹房源時(shí)也顯得很直接：“這個(gè)房子肯定不可能自住的，只能用來(lái)掛戶(hù)口。”按照其對(duì)口學(xué)校的規(guī)定，必須在“學(xué)區(qū)”內(nèi)落戶(hù)滿(mǎn)2年。中介接著表示，買(mǎi)下后如果不打算住的話(huà)可以馬上租出去，租金每個(gè)月不到1000元。

　　記者在房產(chǎn)網(wǎng)站上看到，上海中心城區(qū)類(lèi)似這樣的“迷你戶(hù)型”學(xué)區(qū)房數(shù)量不少。例如萬(wàn)航渡路上一套面積僅10平方米的學(xué)區(qū)房售價(jià)65萬(wàn)元；北京西路銅仁路一套12平方米的老房子，掛牌價(jià)95萬(wàn)元。這些“迷你學(xué)區(qū)房”的共同特點(diǎn)都是使用權(quán)房，不限購(gòu)。通常情況下買(mǎi)家買(mǎi)下后只會(huì)掛戶(hù)口，不會(huì)真正居住，而是會(huì)轉(zhuǎn)手出租。除了“掛戶(hù)口房”外，也有不少買(mǎi)家距離學(xué)校太遠(yuǎn)，接送孩子不方便，不得不再到學(xué)校附近租一套房子自住。于是，學(xué)區(qū)房的市場(chǎng)變得不管房齡多老、戶(hù)型多孬，再差的房子也賣(mài)得出去。

　　偽學(xué)區(qū)房風(fēng)險(xiǎn)大

　　然而，雖然幾乎所有的房產(chǎn)中介和樓盤(pán)銷(xiāo)售人員都對(duì)“學(xué)區(qū)房”這一概念大肆吹噓，強(qiáng)調(diào)學(xué)區(qū)房的保值性、搶手性。但他們通常不會(huì)告訴購(gòu)房者買(mǎi)到可能是偽學(xué)區(qū)房。

　　所謂偽學(xué)區(qū)房，籠統(tǒng)來(lái)說(shuō)就是處在名校附近，卻不能進(jìn)名校的房產(chǎn)。買(mǎi)下的房子周邊確確實(shí)實(shí)有市區(qū)重點(diǎn)小學(xué)和初中，但所在小區(qū)卻根本不對(duì)口這些重點(diǎn)。一些銷(xiāo)售人員在推銷(xiāo)時(shí)往往會(huì)強(qiáng)調(diào)樓盤(pán)毗鄰名校，并宣稱(chēng)自身為“學(xué)區(qū)房”。可是，需要注意的是，有些小區(qū)雖與名校僅一墻之隔，卻并不意味著就能進(jìn)入該學(xué)校就讀。樓盤(pán)能否劃入學(xué)校的招生范圍，需事先了解清楚，到這些重點(diǎn)小學(xué)和初中一一去問(wèn)個(gè)明白，以免上了“偽學(xué)區(qū)房”的當(dāng)。

　　而買(mǎi)到學(xué)區(qū)房的購(gòu)房者也未必高枕無(wú)憂(yōu)。由于指望學(xué)區(qū)房入學(xué)的家庭越來(lái)越多，校方已經(jīng)無(wú)力承受生源壓力，從而與家長(zhǎng)斗智斗勇。例如，一些市重點(diǎn)小學(xué)要求，住房必須在街道派出所管轄范圍內(nèi)，孩子必須是上海戶(hù)口，戶(hù)口必須落在沒(méi)有用過(guò)名額的片區(qū)內(nèi)房產(chǎn)上，父母戶(hù)口也必須在這套房產(chǎn)上。而且，房主必須是孩子父母，不能是爺爺奶奶、 外公外婆或是家里的其他親戚朋友，落戶(hù)又必須滿(mǎn)3年。業(yè)內(nèi)人士還表示，即使搞清了所有的規(guī)定，在購(gòu)入學(xué)區(qū)房等孩子上學(xué)期間，各個(gè)學(xué)校的規(guī)定還在不停變化，這樣的風(fēng)險(xiǎn)就更難以掌控。

　　除了許多“臺(tái)面條件”外，學(xué)區(qū)房還有不少“臺(tái)下條件”。一位在某區(qū)重點(diǎn)小學(xué)任教多年的教師向記者透露，學(xué)區(qū)房是個(gè)賣(mài)點(diǎn)，但并不保進(jìn)保出。如果這樣操作，校舍、師資、設(shè)備將難以承受，所以學(xué)校每年都要對(duì)所在轄區(qū)的新生摸排登記，根據(jù)生源情況指定電腦派號(hào)、搖號(hào)、輪號(hào)等，以控制生源數(shù)。家長(zhǎng)也不能因?yàn)橘I(mǎi)了學(xué)區(qū)房就忽視了招生本來(lái)的流程。

　　看準(zhǔn)四要素

　　因而，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房時(shí)就要不聽(tīng)信一面之辭，從四個(gè)方面入手甄別這些學(xué)區(qū)房的“真?zhèn)巍焙涂孔V性。

　　首先，對(duì)出于子女就讀而購(gòu)房的情形而言，盡早落戶(hù)是其中的關(guān)鍵所在。新房買(mǎi)賣(mài)中，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)如果是商用，而且房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和分管教育局以及學(xué)校之間沒(méi)有特殊約定的話(huà)，是沒(méi)法就讀學(xué)區(qū)的，所以要注意產(chǎn)權(quán)性質(zhì)；二手房買(mǎi)賣(mài)中，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)與戶(hù)口遷移并不是同時(shí)進(jìn)行，一般情況下是先辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，而后再行辦理戶(hù)口遷移手續(xù)，賣(mài)家將原有戶(hù)口從房產(chǎn)所在的地址中遷出，而后買(mǎi)家才能將家庭成員的戶(hù)口遷入。雙方應(yīng)書(shū)面約好戶(hù)口遷出的時(shí)間及違約責(zé)任。由于戶(hù)口一般無(wú)法強(qiáng)制遷出，因此買(mǎi)方對(duì)戶(hù)口延遲遷出問(wèn)題應(yīng)當(dāng)采取慎重的態(tài)度。

　　接著，注意片區(qū)調(diào)整就是甄別的第二步了。受生源人數(shù)影響，每所學(xué)校每年招生區(qū)域也會(huì)適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整，這樣勢(shì)必會(huì)影響到有就近入學(xué)需求的購(gòu)房者，如果提前“打埋伏”所選擇的區(qū)位不準(zhǔn)，很有可能會(huì)面臨“放空炮”的尷尬情形。

　　第三，還要了解具體的政策規(guī)定。即使是在同一個(gè)城市，各個(gè)區(qū)縣對(duì)“就近入學(xué)”規(guī)定也有所不同，因此對(duì)于購(gòu)買(mǎi)“學(xué)區(qū)房”的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在購(gòu)房之前一定要事先了解清楚政策上的區(qū)別。此外，動(dòng)遷風(fēng)險(xiǎn)也要當(dāng)心。要了解區(qū)域是否存在被拆遷的情況，以免造成不必要的損失。

　　最后，仔細(xì)核對(duì)招生范圍也是每年要做的功課。由于每個(gè)學(xué)校的招生范圍每年都會(huì)公布一次，但招生范圍的確定是以小區(qū)或者街道整體劃分，這就產(chǎn)生居住地與學(xué)校雖然僅一墻之隔，卻不一定能被劃進(jìn)家長(zhǎng)想要選擇的學(xué)校的情形，購(gòu)房者一定要多多留意。