齊魯晚報濟南2月4日訊（記者 喻雯 實習生 汪天驕）山師北街8號院“地王”易主。4日，這塊10 . 2畝的住宅用地拍出了1.482億元的價格，僅比起拍價高出了20萬元，整個競拍過程僅五六分鐘，神秘買家要求對拍賣全程保密。此次的成交價遠低于5 年前“地王”1.92億的身價。
4日上午10點，昔日地王山師北街8號院在環山路37號拍賣。山東齊魯瑞豐拍賣有限公司在其網站上掛出的拍賣公告顯示，這塊土地為濟南市歷下區山師北街8號住宅用地，位于山師北街東側、山師附中南側，面積6815 . 7平方米，出讓至2080年7月。證號：歷下國用（2012）第0100088號。參考價：1.48億元，保證金：3000萬元。
與其他拍賣公開舉行不同，此次拍賣全程保密。“拍賣結束后，我們只能告知成交價。”現場的兩名工作人員把記者“擋在”門外。短短五六分鐘過后，買主掩面匆匆離去。按照一般的土地拍賣流程，在正式起拍前，拍賣師要先對拍賣標的物進行詳細介紹，這些至少需要兩三分鐘的時間，而整個拍賣過程僅持續了五六分鐘，競拍并不激烈，很有可能是“一槌定音”。從拍賣結束后的離場情況來看，來參與競拍的企業并不多。
山東齊魯瑞豐拍賣有限公司副總經理、國家注冊拍賣師劉建華介紹，“此次土地是司法拍賣，按照土地現有的容積率、規劃條件等對地塊進行拍賣。”劉建華說，拍賣的成交價是1 .482億元，比1.48億元的起拍價高出20萬元。“買主交全款再等司法裁定。”
此次成交價遠低于這塊地五年前的成交價。2009年12月3日，經過90多次舉牌競爭，大地地產以1.92億的天價拿下山師北街8號院總面積約10 .2畝的地塊，將“地王”競得。該地塊占地面積僅有10 .2畝，以當時的成交價格和容積率計算，每畝地價約合1900萬元，樓面地價高達1.5萬元/平米。
費盡辛苦拿到“地王”后，大地地產一直沒有開發，這塊地卻因公司涉嫌債務糾紛被法院查封。原因是山東三威置業有限公司與建設銀行濟南高新支行之間的債權糾紛，而該地塊土地使用權所有人大地地產是這筆債務的保證人，因各債務人沒有如期履行還款義務，導致法院介入強制執行，查封了山師北街8號院。這筆債權的本金余額9920 .10萬，欠息2849 . 44萬（計至2014年6月6日,此后產生的利息亦在處置范圍內）。雖然這次拍賣的價格只有1 . 482億，但還是有能力償還債務的。
啥證沒有就認籌 地王舊主閃了不少人
在土地拍賣之前，山師北街8號院的一舉一動都牽動著廣大購房者的神經。去年下半年，大地地產在該地塊土地證被查封、其他4證還未辦理的情況下開工并進行認籌，當時有一些人做了前期認籌。如今土地易主，這些人的權益該如何維護？
開工倆月就停了，“傍”名校被否認
記者了解到，去年10月底，大地地產搭起了“山師北街8號院”接待中心開始項目推廣，房子的戶型在45平米至70平米不等。當時置業顧問介紹，預計2015年完工。房子的初定均價在每平米2.2萬元。推廣2個月后，去年12月份，項目開始做前期認籌，當時的開發商宣傳的山師附小學區房引發了眾人的熱捧，吸引了一些看中名校資源的人認籌，每人都交了相應的認籌金，而山師附小公開聲明“山師北街8號院”不在其學校學區范圍內。
4日上午，記者看到山師北街的“山師北街8號院”銷售中心大門緊閉。透過窗戶看，“安心上學十二年”的宣傳語處于售樓中心的明顯位置。在施工現場記者看到，一個挖好的大坑內堆滿了石塊、水泥等建筑垃圾，沒有施工工人。基坑南側有一排臨時建設的白色房屋，懸掛山師北街8號項目部的牌子，多數房間已是人去房空。 “我們來這兒看工地看了一個多月了。”現場2名工人說，工地開工2個月就突然停工了，工人都撤走了，他們是臨時被叫過來看家的。
欲追認籌金，還得起訴原開發商
“購房者認籌時，樓盤有沒有預售許可證，直接關系到認籌金能否被償還。”4日，齊魯律師事務所資深律師陳瑞福說，一個樓盤取得了預售許可證，購房者與其簽訂商品房買賣合同，并且在房管部門辦理房屋預登記后，這套房子即便沒有完工，購房者的“物權效力”也可以生效。“即便是開發商與銀行出現了債權關系，確定的物權是可以優先于債權的。”陳瑞福說，即便土地被拍賣，也要優先償還保護購房者的合法權益。
“但是問題是，山師北街8號院當時認籌時不具備預售許可證，購房者交納的認籌金或是簽訂的認籌協議，實質上并沒有與開發商建立買賣合同的關系。”陳瑞福說，這樣一來，后期的預登記手續肯定也無法辦理，所以這些購房者無法享受優先于債權的賠償權。“法院拍賣的資金，是要優先償還銀行債務的，這些交認籌金的購房者的權益維護并沒有強制性。”
陳瑞福說，根據司法拍賣的流程，競買人簽訂了競拍協議后，法院會下發相應的司法裁定，明確有關權利的交割。“主要是明確兩方面的權利，一是土地的使用權，一是土地的債權人。”陳瑞福說，在這種情況下，這些交了認籌金的購房者可以起訴原開發商。如果此次拍賣的資金償還了銀行的債務后有剩余，這些購房者可以申請資金保全，這樣一來就可以用于資金的補償。
樓面價降23%，未來銷售仍有壓力
根據土地的成交和容積率等計算，拍賣價1 . 482億地塊的樓面價為11151元每平米，比昔日地王時的14446元每平降了3295元，降幅為23%左右。省城一資深地產評論人分析，按照樓面地價，再加上建安成本、各種稅費，未來的房子售價每平米的成本在1.6萬元。該區域周邊的小區均價在1.4萬至1.6萬元。“這個小區并不是山師附小的學區，本來價格上與周邊小區來比就沒有競爭優勢，缺了學區這最核心競爭力，未來銷售壓力還是很大的。”
記者了解到，在去年12月底，項目認籌時，開發商曾表示售價會在2.2萬元每平米。“五年前，大地拿地時的樓面地價為1.5萬元每平米，賣到2.2萬元也算合理。”該負責人說，但是去年下半年開發商一度把價格降到了1.7萬元，顯然是迫于市場及回籠資金的壓力。
“拿地會受到市場的影響定價。”省城一地產公司負責前期拿地項目的負責人說，2009年房地產市場形勢很好，當時幾千萬元的初始價格預計成交價在1.1億元左右，但是開發商卻拍出了1.92億元的高價。開發商盲目搶地導致的“地王風險”也就顯現了出來，事實證明，這種虛高的價格是很難贏得市場波動的考驗的。
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生活日報2月4日訊 “1億4820萬第一次,1億4820萬第二次,1億4820萬最后一次。”隨著“砰”的一聲落槌,昔日地王山師北街8號院最終以1億4820萬拍賣,僅比起拍價多出20萬元。而就在5年以前,這塊地拍出了1.92億元的高價。買家是誰?這個問題引起了人們極大的興趣,但是拍賣公司負責人對買家身份三緘其口。
低于原價4000多萬成交
2009年的那個冬天,經過90多輪競價,最終大地地產以1.92億天價拿下山師北街8號院總面積約10.2畝的地塊。5年多后的這個冬天,還是那片黃金地塊,拍賣價卻低了4000多萬元。
2月4日上午10點,昔日地王山師北街8號院在環山路37號公開拍賣。拍賣會開始僅僅幾分鐘,拍賣師剛剛介紹完地塊的區位優勢以及開發價值,昔日風光無限的地王就被拍走。最終的成交價是1.482億元,只比起拍價高了20萬元。
負責此次拍賣的山東齊魯瑞豐拍賣有限公司副總經理、國家注冊拍賣師劉建華介紹,因為不是一級市場出讓,而是司法拍賣,因此這次拍賣按現在的規劃、現在的土地證進行,成交后買家交完全款就等著司法裁定。
疑似買主“掩面而走”
對于具體有幾個競買人,以及哪家公司拍走了這塊地,劉建華表示,按照相關法律法規不便透露。不過,記者觀察拍賣前和拍賣后進出拍賣現場的人員發現,昔日地王的名頭,并沒有帶來多少競買人。
拍賣會一結束,現場人們關心的就是誰拿走了土地。記者在現場看到,拍賣剛一結束,就有兩位競買人快步走出。兩人行色匆匆,臉上的表情也看不出是高興還是不高興。看到有記者采訪,那位女士特意將圍巾往臉上拉了拉,遮住了鼻子以下的臉龐；而那位男子不知是否有意,用手擋了下臉。隨后兩人快步經過走廊,消失在人群中。現場人士分析,這兩人是買主的可能性不小,從其表現看,至少也是參拍人。對于買家身份,拍賣公司負責人“三緘其口”,可見其神秘。
縮水4000萬 不能算賤賣
5年前1.92億元成交的地塊,5年后卻“縮水”4000多萬元,這算不算賤賣,如果將來能開盤,房價會不會比周圍同類房子便宜?這個價格夠還債的嗎?前期認籌的客戶咋辦?拍賣已經結束,但是還有很多疑問待解。
問:這個價格算賤賣嗎
開盤最低賣一萬七八
1.482億元的拍賣價格,相比2009年時的拍賣價格低了4000多萬元,讓不少人覺得是“賤賣”了。但濟南相關部門和業內人士分析認為,綜合目前的市場行情和周邊的房源價格,在這一價格下開發,仍有“壓力”。
拍賣公司相關工作人員透露,該地塊的性質、用地指標或仍沿用之前的規劃。“與市場出讓有所不同,因為地塊是司法拍賣,所以土地證、規劃都是沿用原來的。”該工作人員說。根據此次成交的價格和項目容積率計算,該地塊樓面價為11151元,比昔日地王時的14446元每平降了3295元。
一家房企山東投資部的負責人分析說,1.1萬元多的樓面地價,加上每平方5000元的建安成本、稅費和財務等成本很正常,建成后每平方米成本在1.6萬元以上,再加上開發商的合理利潤,房子得賣一萬七八以上才行。記者了解到,目前該區域的二手學區房價格在一萬五六每平,因此以這個價格銷售,未來壓力猶存。如果未來不能納入山師附小學區,銷售壓力會更大。
省城房產評論人士趙魯梁認為,考慮到目前的房地產市場銷售行情,這個拍賣成交價格雖然比大地拿地時價格降低了4000多萬,但也不能簡單用“便宜”了來衡量。
問:1.482億元夠還債嗎
去掉本息還有剩余
據了解,山師北街8號院當時被查封是因為山東三威置業有限公司與建設銀行濟南高新支行之間存在債權糾紛,而大地地產是這筆債務的保證人。因各債務人沒有如期履行還款義務,導致法院介入強制執行,并查封了大地地產持有的山師北街8號院。
這筆債權的本金余額9920.10萬,欠息2849.44萬(計至2014年6月6日,此后產生的利息亦在處置范圍內)。雖然這次拍賣的價格只有1.482億,但償還債務綽綽有余。
問:前期認籌的客戶咋辦
拍賣金優先償還銀行
對于大地房地產被拍賣一事,各方保持高度關注。去年下半年以來,大地地產在該地塊土地證被查封、其他4證還未辦理的情況下開工并進行售賣,進行了認籌活動。如今土地易主,如果認籌了,權益該如何維護?
對此,省城一律師事務所的文律師認為,交認籌金業主的權益能不能得到保障,與樓盤有沒有預售許可證直接相關。文律師介紹,樓盤取得預售證,購房者與開發商簽訂買賣合同,并在房管部門辦理房屋預登記,房子即便沒完工,購房者的“物權效力”依然可生效。如果開發商未來與其他單位發生了債權關系,確定的物權是可以優先于債權的。
如果認籌時沒有預售證,購房者交納的認籌金或簽訂的認籌協議,實質上并沒有與開發商建立買賣合同的關系。這樣后期的預登記手續肯定也無法辦理,所以這些購房者無法享受優先于債權的賠償權。拍賣資金要優先償還銀行債務,認籌購房者的權益維護并沒有強制性。
律師建議,在這種情況下,交了認籌金的購房者可起訴開發商,如果拍賣資金償還了銀行債務后有剩余,這些購房者可以申請資金的保全,這樣一來就可以用于資金的補償。
拍賣再現“神秘買家” 他會是誰
去年以來,濟南有包括啟德國際中心、彩石山莊和山師北街8號院三個項目因為相關債務問題被執行拍賣,除啟德項目競得人聲明取得土地外,另外兩個項目的實際拍得人信息都沒有對外公布,兩次拍賣都現“神秘買家”,其身份引發了廣泛關注。4日在記者對相關部門和業內人士的采訪中,采訪對象均認為買家可能有三種身份。
猜測一:
大地成立新公司拍回
濟南市相關部門一位負責人分析說,雖然目前還不知道買主是誰,但不排除大地房地產公司自己成立新公司把地拍回的可能性。該負責人認為,大地房地產2009年時就已經拍得該地塊,對于地塊的規劃設計已經有所投入,尤其是目前已經進行了基礎施工,而且已經進行了前期的銷售準備等工作,如果現在放棄損失巨大,因此其拿回該土地的動力存在。
但也有業內人士提出疑問說,既然大地房地產公司有能力支付拍賣金,何不直接用這些錢償還本金和利息以便繼續開發呢?上述負責人對此分析認為,通過拍賣再次取得該地塊可以“輕裝上陣”,如果除了上述債務還有其他方面的問題,可以通過拍賣解決。
濟南本地一家房企負責人李先生認為,大地公司自己拍回去的可能性不小。李先生認為,山師北街8號院項目現在已經開始基礎施工,這說明前期的設計、勘探、排水等工序都已經完成,連售樓處都建起來了,“以我們的經驗來看,這塊投入是很大的。”李先生說,“如果把地拿回來,不僅前期開發可以繼續,而且后期通過良好的運作,還有‘翻盤’的可能。”李先生說,這只是猜測,具體是否如此,還要深入了解。
4日,根據知情人士提供的電話,記者致電原來拿地的大地房地產相關負責人電話,但一直無人接聽。在山師北街8號院確定被拍賣后,記者第一時間來到了從網上查到的大地房地產公司位于二環東路發展大廈B座21層的辦公地點,但當記者到達這里時,卻沒有找到大地地產,在該處辦公的是山東三威置業有限公司。三威置業前臺工作人員表示,他們老板是張輝,但他們和大地公司沒關系。據發展大廈物業工作人員介紹,三威置業辦公樓層之前確實是大地地產的辦公區域,但后來大地搬走,對于大地地產與三威置業的關系,物業人員稱不清楚。
在前期對山師北街8號院的探訪中,售樓處工作人員介紹說原來大地和三威是合伙公司,現在兩家已經分開,現在開發項目的是新的大地公司。而據業內人士介紹,大地和三威原來是一家,實際控制人是張輝。截至記者發稿時,仍未能與大地房地產取得聯系,對于其說法無從得知。(此前本報曾有相關報道)
猜測二:
本土中小企業拍得
采訪中,幾家企業的負責人認為,由于土地面積只有10多畝,大開發企業拿地的可能性很小,拿地的極可能是本土中小企業。
“對于我們這些大企業來說,一般會拿比較大的地塊,壓低開發成本。這塊地太小了,拿了還得建售樓處等,麻雀雖小,各種投入卻俱全,開發成本很大,所以不會去拿。”一家全國房企山東公司投資部的負責人說。上述房企負責人李先生也認為,一些本土中小企業,大的地塊拿不到,但又無地可開發,因此對這樣處于市中心的小地塊會有興趣。
猜測三:
本土投資企業拍回收儲
采訪中,拍賣公司對買家身份嚴格保密,有業內人士透露是收到了保密的相關“通知”,但這一消息未得到證實,拍賣公司稱是應拍賣企業要求。
對此,省城地產人士梁偉認為,由于該地塊廣受關注,十分敏感,由本土有官方背景的相關城投公司拍得儲備也有可能,而且拍得后也可以自己開發。但不少業內人士認為,由于地塊太小,相關城投公司拍得的可能性并不是太大。記者4日從濟南國土部門相關人士處了解到,沒有該地塊重新收儲的相關消息。綜合來看,前兩種猜測的可能性較大。
“地王”前世今生
2009年12月3日 經過90多次舉牌競爭,大地地產以1.92億的天價拿下山師北街8號院總面積約10.2畝的地塊,成為當時的“地王”。
2009年競拍成功后 由于四鄰對地塊邊界有爭議,所以大地地產遲遲沒拿到該地塊的土地證,導致該地塊閑置時間頗久。
2012年 山師北街8號地塊被山東省高級人民法院查封并進行了資產評估,作為抵押物來幫助償還債務。
2013年 開發商已經辦理了土地證,但由于開發商與相鄰單位就房屋遮擋問題產生爭議,因此開發商提起訴訟,導致土地開發又延后了一年多時間。
2013年1月10日 大地地產和其實際控制人張輝因為債務原因被提起訴訟后,該地塊作為抵押物被查封土地使用權。
2014年6月3日 濟鐵中院裁定拍賣山師北街8號院,大地地產對此不服,向省高院申請復議,2014年8月被駁回。大地地產繼續對山師北街8號院進行開發。隨后,該項目因手續不全被責令叫停。
2015年1月20日 2家拍賣公司受法院委托,發布拍賣公告。此次拍賣的地塊為山師北街8號住宅用地,參考價1.48億元。
