[開欄語]
樓市和房價是永恒的熱門話題，進入移動互聯網時代，大數據不可或缺：信息越對稱，掌握的信息量越大，在做決策和把握時機時才越有利，這正是大數據產生的實際效益。今起本報開設“數讀樓市”欄目，聚焦大數據，關注新生態，解讀房地產業大勢，洞悉泉城樓市，把脈房價走向。
“你說這套房價格高不高？”來濟南買房的吳磊顯得很不淡定，上周他剛從中介簽下了陽光100小區一套三居室。相信這種出手前的糾結和疑惑，每位購房者都有。
房價高不高？上周中央“權威人士”在人民日報《開局首季問大勢》的文章中給出了答案：房地產泡沫、股市、匯市、非法集資等風險點增多……
官方首提“房地產泡沫”，這是對中國樓市的大勢把脈。作為二線城市的濟南，房地產泡沫有嗎？有多大？且讓我們邊分析邊看吧。
[錯誤的建議] 買房省了3400元的稅，卻多花了2.7萬元
“你說這套房這個價格高不高？”同樣的話，今年1月份，吳磊也曾經問過記者。
吳磊是記者的高中同學，專科畢業后一直在老家打拼。前年，他來濟南在二七南路開了一家特產店，專營阿膠和玫瑰產品。去年，眼看孩子到了上小學的年齡，便有在濟南買房的打算。他四處看房，最終看中了這套陽光100小區的三居室，107㎡售價113萬。
訂房之前他咨詢記者，當時記者答復說：等等營改增吧，能少交一些稅！之后，稅果然降了，按照五一營改增后的新算法，他少繳了3400元的稅。不過，這套房價格也從113萬漲到了116萬。
“早知道不聽你的了，還能少花2萬多。”開玩笑的話，卻讓記者有些無地自容。作為媒體工作者和樓市剛需者，記者一直關注樓市政策和房價走向，但很多事情往往這樣：作為購房者，即便我們是樓市舞臺的主角，即便如何入戲，也決定不了樓市的劇本走向，于是經常“猜中了開頭，卻猜不中結局”。
[嚇人的數據] 濟南三口之家想買房，至少不吃不喝7.4年
5月9日出版的《人民日報》頭版刊登了《開局首季問大勢》的文章，“權威人士”再度發聲談中國經濟：房地產泡沫、過剩產能、不良貸款、地方債務、股市、匯市、債市、非法集資等風險點增多……“房地產泡沫”對中國樓市和房價給出了定位，值得一提的是，這是1998年中國住房分配制度改革以來，官方第一次將“房地產”和“泡沫”放在一起。
“房地產泡沫”有多大？來看一則消息：上周上海易居房地產研究院發布《2015年全國35個大中城市房價收入比排行榜》數據，深圳以27.7的指數高居首位，濟南房價收入比為7.4，位列第28位。
衡量房價高不高，主要看房價收入比。什么是房價收入比呢？舉個例子，你年收入是8萬，買一套100㎡的房子是80萬，那房價收入比就是80/8= 10。7.4是什么概念？這意味著，濟南三口之家想買套房，至少不吃不喝7.4年。
[同類的比較] 比比省會城市，濟南算是“幸福寶寶”
全國35個大中城市房價收入比排行榜中，深圳、上海、北京數值均超18列前三，這三大城市不用說，房價高得全世界人民都知道。二線城市中，僅成都（29名）、青島（30名）、沈陽（32名）、長沙 （35名）排在濟南后面，買房壓力比濟南小。
一樣是副省級省會城市，杭州、南京同為11.3排名并列第8，西安排名第26位，也在濟南前面。就連經濟不如山東發達的省份省會城市也比濟南買房壓力大，比如山西太原、河南鄭州、新疆烏魯木齊、江西南昌、安徽合肥、河北石家莊、廣西南寧、陜西蘭州、吉林長春、廣西西寧等。
總的來看，在全國直轄市、省會城市和副省級城市中，濟南房價收入比排名倒數第8；省會城市中排名倒數第7。這個排名不光讓北上廣的“寶寶們”羨慕不已，也足以讓大多數省會城市的購房者嫉妒。
如果按照全球通用的標準，濟南房價依然不容樂觀。一般而言，在發達國家，房價收入比在3—6之間。根據中國的實際，房價收入比保持在6—7屬合理區間。放眼全球，濟南的“7.4”已超過泡沫界定線，但在中國虛火的樓市下，比深圳的“27.7”更靠譜一些，盡管這是“五十步笑百步”。
專家把脈
“濟南樓市還很健康”
“濟南的房地產市場，我覺得現在還是很健康。”國際五大房產顧問行之一的戴德梁行香港區高級董事總經理陶汝鴻回答道。除了房價收入比和租售比等標準，還有城鎮化率這一標準可衡量樓市泡沫。“我覺得中央政府的把控還是做得非常好的。在過去幾年，過快的時候就做一些宏觀的調控把它調慢一點，這個調控就是防止泡沫出現或增大。”陶汝鴻認為，中國城鎮化正處于快速發展期，平均城鎮化率在56%左右，但遠未飽和。“山東發展快一些，也不過57%”。陶汝鴻說，中國香港和日本的樓市泡沫均產生在城鎮化率達到75%以上，并且經濟增速較慢的情況下，而中國城鎮化仍有發展空間，且經濟保持中高速增長，因此出現崩盤的可能性不大。
■在濟南買房，算算攢幾年？
假若濟南3口之家想買套100㎡左右的新房（2015年濟南人均住宅面積為35㎡）[房價]濟南3月份新建商品房
均價8008元/㎡8008元/㎡×100㎡=800800元
[收入]（去年國家統計局數據）濟南市城鎮常住居民人均可支配收入38763元38763元×3（人）=116289元
[年數] 想買房至少不吃不喝：800800元÷116289元=6.88
剔除可售型保障性住房后濟南房價收入比：7.4
■算房價別忘了這個因素
[房價漲幅與收入漲幅] 收入漲幅若超過房價漲幅，買房會越來越輕松[數據] 濟南一季度人均可支配收入漲幅為8.1%，明顯高于房價漲幅[舉例] 按智聯招聘數據，濟南一位普通白領去年平均月薪為5331元，按一套100㎡新房計算，不吃不喝要12.5年，但5年之后月薪可能漲到8000元。
