中小銀行出臺限貸政策之后，駐濟國有四大銀行也陸續公布了各自的房貸新政，與股份行、城商行執行差異化政策不同，四大行整齊劃一地執行一個標準：首套房、二套房認定上“認房又認貸”，有房貸沒還清再買第三套房，一律暫停放貸。一改以往的寬松面孔，這次執行限貸政策比中小銀行嚴格得多。
趕上限貸買房得全款
市民徐女士在南部某樓盤購買了一套140多平方米的大房子，因為沒有在10月3日零時之前網簽，濟南出臺的限購限貸政策，全都趕上了。“補開限購證明、首付比例提高、公積金貸款降額，我們一樣不落，都趕上了。各種補課都弄得差不多了。原來給貸款的銀行說，我們這屬于第三套房，因為名下還有別的房貸沒還清，按照新政策不能給貸款了，只能全款買房。這樣我們真是買不起了。”
徐女士說，他們家現在住的這套房子只有90多平方米，去年年初，跟著同事團購了東部一個樓盤的房子，從銀行貸款50多萬元。“但是那個房子還得兩年才入住，而且配套不完善，學校現在都沒有。”因為有了生二胎的計劃，她考慮必須換個大房，而且得學校等配套比較好。
在限購限貸之前，像她這種情況，貸款是沒有任何問題，即便有房貸沒還清，首付最低只要三成就可以，利率上浮10%。“置業顧問說，國有大行對房貸的要求相對比較寬松，所以當時就選了國有銀行。”
招數用盡被迫換銀行
不料，限購限貸政策出來之后，首付最低上調到四成，還得要限購證明，公積金能貸70萬的，降為60萬了。最關鍵的是，銀行方面表示，從10月3日起執行新的房貸政策，像徐女士這種情況，屬于禁貸范圍，也就是說，一分錢也不給貸了，必須全款買。
售樓處的銀行信貸經理表示，要么把上一套房的房貸還清，再買就能貸款了。要么就得賣掉一套。但無論如何，也都算二套房，首付至少四成，利率得上浮1.1倍。
徐女士告訴生活日報記者，這些方案行不通，如果還清上一套房的房貸，就湊不齊這套房的首付款了。“拆東墻補西墻，總是有個窟窿。如果把我現在住的房子賣了，名下只有一套房，可以貸款，但是賣了就沒地方住。弄到最后還得在外面租兩年的房，太折騰了。還有人說假離婚，但現在房管局跟民政局、公安局都聯網了，辦個假證也糊弄不過去了。除非到民政局真離婚。”
好在置業顧問打聽到另外一家有合作的小銀行，可以向她這種第三套房的客戶發放貸款。最終，徐女士通過變更貸款銀行的方法才獲得貸款。
貸款沒還清第三套房禁貸
記者從工、農、中、建四大國有銀行了解到，其限貸新政目前已經全部出爐并落地執行，執行標準基本一致。除了濟南市的“規定動作”，如最低首付比例上浮10%（首套房從20%改為30%，二套房從30%調至40%）等，與中小銀行相比，一個最大的變化就是，如果家庭名下有兩套房產，且有房貸未還清，再買第三套房，暫停發放貸款。
以工行為例，申請貸款的家庭，如果名下在濟南市無房無貸款，首付款比例最低三成，利率享受打折優惠；如果在外地有一筆房貸且未結清，首付最低比例三成，但利率上浮10%。如果在濟南市已有一套房產，再買房首付最低四成，房貸已經還清的，利率享受打折優惠，沒還清的利率上浮10%。如果在濟南市有兩套房，再買房首付最低比例四成，貸款還清的，利率享受折扣優惠，貸款沒還清的，不再受理，只能全款購房。
農行的政策基本一致，家庭有兩套房的，貸款沒還清，再買第三套房一律不再受理。建行、中行也是如此。利率優惠力度上，并沒有多少變化，仍然是“一盤一策”，有的開發商要求合作銀行在貸款基準利率的基礎上打9折，有的則只能談到9.5折，而議價能力比較強的樓盤純商貸能低至8.5折。
四大行限貸影響更大
國有四大行在這一輪限貸新政中保持“步調一致”，對于第三套房，集體“認房又認貸”。
業內人士表示，國有四大銀行的限貸政策對市場影響遠比中小銀行要大。從房貸的市場份額來看，工、農、中、建和郵儲銀行是絕對的主力軍，占比遠遠高于其他數十家中小銀行的總和。
在此之前，國有大行的房貸政策一般要比中小銀行寬松一些。此次落實限貸政策卻帶頭嚴格收緊，而且是集體行動，基本上參照濟南市的公積金貸款政策。據一家國有銀行的信貸中心相關人士介紹，國有大行在執行信貸政策上歷來都是比較“積極”的，力度僅次于地方政府的“先鋒部隊”公積金，這次釋放出一個信號：樓市要大力去杠桿。這也是通過金融手段抑制房價的渠道之一，“精準打擊”運用資金杠桿炒房族。
提供第三套房貸款的多是中小銀行
國有四大行政策收緊，中小銀行呢？記者獲得的一份某股份制銀行最新住房按揭貸款政策，上面顯示，房貸新政從10月3日起調整，按照網簽合同日期來算，在此前已網簽的，可以執行原來的貸款政策。3日零時之后網簽的，全部按新政策執行。
在首付和利率政策方面，招商、浦發等股份制銀行的認定標準都改為“認房又認貸”。本市家庭購買首套房，最低首付比例一律上調為30%，利率折扣不變（目前9折是主流）。如果家庭名下有一套住房，無論是否已經還清貸款，再買第二套，首付均為40%，而且利率上浮10%。
這是與此前變化最大的地方，在政策收緊之前，多數銀行如郵儲銀行、北京銀行等都已經“只認貸不認房”，即家庭雖已有一套房，但只要貸款結清了，再申請貸款買改善型住房，就按首套房對待。如今這種情況的購房者可以說“備受打擊”，不但首付翻番，而且利率由9折改成1.1倍。
不過，齊魯銀行、北京銀行等城商行，對于第三套房的貸款政策相對寬松，即便已有沒還清的房貸，仍然可以再貸款，只不過按二套房來算，利率上浮10%；招商、浦發等股份銀行，對于本市家庭名下已有兩套房的，再買第三套房，也可以按二套房標準來提供貸款，只有兩套房都存在沒結清的房貸，才不再放款。這種背負兩個房貸、仍然貸款買房的家庭為數極少，銀行方面主要是考慮申請家庭的還款能力、斷供風險。
（生活日報記者 趙國陸）
