濟南樓市現狀：沒怎么漲價但新房源緊缺
來源：經濟導報
◆經濟導報記者 孫羅南 濟南報道
濟南房地產市場現狀究竟如何？經濟導報記者近日在走訪中發現，自濟南加碼樓市調控以來，房地產市場相對變冷，個別前期有“虛火”的樓盤變相降價，出現修正性下滑，但整體依舊供應緊張，這使需求受到壓抑，成交量并未達到“冰點”。
據經濟導報記者了解，從市場看，目前濟南依然存在新住宅產品庫存較少的情況。而且，根據濟南調控政策，12層以下樓盤必須封頂、12層以上樓盤必須蓋到一半（且超過12層）才能拿到預售證，這令市場上新產品的入市速度受到影響，尤其在今年上半年，濟南市場新樓盤較少。
“目前市場供應情況很緊張，庫存可以說是非常少。”合富輝煌（中國）山東公司副總經理許傳明19日接受經濟導報記者采訪時表示，土地供應偏少的情況不是短期能解決的，土地的調控和房地產的供應調控是一個慢變量，鑒于行業生產周期較長，起效會比較慢。
“僅剩一層和頂層”
“你可以回去考慮考慮，再跟我聯系，不過到時候這房子還有沒有，真不好說。”在濟南東部邢村立交橋附近一處樓盤，置業顧問丹彤朝著還有點猶豫的購房客戶說道。
18日下午約3點，丹彤手中的“高層未售房源”表格中的32套房源，已經被她拿筆劃掉了其中將近一半，“這張表是我們今天才拿到的，現在已經賣了大概15套了。”丹彤對客戶說。
在售樓處，到訪者絡繹不絕，前來看房的有老年人，也有帶著孩子的年輕夫婦，休息區幾乎坐滿了人。置業顧問忙著接待對樓盤感興趣的潛在買家。
丹彤告訴經濟導報記者，該樓盤目前在售的主要是二期。34層的高層樓盤均價11000元/平方米，兩梯四戶，95平方米和108平方米戶型的三室產品均已售完，“僅剩東戶和西戶的115平方米戶型，所剩房源也不多。”
從區位圖上看，該樓盤東側由于涉及到高壓線這一不利因素，經濟導報記者看到，丹彤所拿的“高層未售房源”中大多為東戶房源，僅有的3套西戶房源為“大寒日光照時間不足2小時”的5樓、2樓和頂樓。
丹彤一邊給經濟導報記者講解著戶型，一邊飛快地按著計算器，“115平方米戶型，12樓，東戶，大約136萬元，現在優惠后約133萬元，合11300元/平方米左右。首套房，首付40萬元，貸款93萬元，商貸9折優惠后月供4600多元。”丹彤說道。
“現在剩下的房源很少了，很多客戶也都顧不上考慮東戶房源的不利因素了。”丹彤說，最近一些客戶還擔心房貸收緊，所以也在抓緊購房。
到18日晚上6點多，丹彤告訴經濟導報記者，房源一下午幾乎全部售完，只剩下東戶的1層和頂樓了，“未來還有三期產品，在一期北邊，還不知何時開盤。”
樓盤房源銷售速度之快，不排除“饑渴銷售”模式的可能，但也是目前市場供需緊張的體現。
最近剛買了一套期房的濟南市民王賢對此也頗有體會。王賢此前一直考慮為身在外地的父母在濟南買套房子。濟南去年年底限購政策的再度加碼，讓她錯過了今年1月濟南東部唐冶片區某樓盤的開盤選房。
等王賢將父母戶口遷到濟南、過了農歷年辦妥手續后，著手再度看房時，她發現原本想入手的上述唐冶片區樓盤僅剩下頂樓可售，且單價達到12000元/平方米。有些焦急的王賢立刻轉戰東部雪山片區一樓盤，于上周末交了定金訂下一套房，單價約11000元/平方米，王賢感覺終于松了一口氣，“轉遍濟南東部，一些樓盤房源很少，尤其是剛需房源。從價位來講，也沒的挑了，先買了吧。”王賢說。
“短期不會有大變化”
如今在濟南的房地產市場中，東部無疑是最熱的片區。而在調控政策高壓之下，房價大幅上漲的勢頭已被抑制。丹彤對經濟導報記者說，其所售樓盤價格較開盤僅漲了1000元/平方米左右。
此外，對于價格明顯高于周邊的樓盤，也面臨著較大回調壓力。據經濟導報記者了解，位于高新區以東劉智遠東側的萬科金域華府此前推出了一批所謂的“特價房”——前期該樓盤已經賣到2.1萬元/平方米，而“特價房”的價格只有1.9萬元/平方米。
除了萬科金域華府“變相降價”以外，景和山莊前段時間也推出了“特價房”，價格為13950元/平方米。而在調控之前，景和山莊一度賣到1.8萬元/平方米。
這對買房者都是好消息。經濟導報記者從濟南商品房成交量情況來看，自去年10月至今的成交量，跟往年相比屬于比較正常的量。
但一個事實是，如今市場上新產品的供應量處于緊缺狀態。談到市場供應緊張的原因，許傳明對經濟導報記者分析說，去年“去化量”比較大，原有的一些庫存都清得差不多了。另外，不光是濟南市，近幾年全國范圍內都是土地供應偏少。
許傳明說，對開發商而言，一方面是原來的土地不多，另一方面去年部分存貨“去化”較多，再加上宏觀調控預售監管，政策口徑發生變化，“方方面面的因素決定了目前市面上可供應的量處于一個非常緊張的狀態。”
值得一提的是，濟南于去年年底在樓盤預售審批等方面加強了監管——規劃12層以下住宅單體主體結構完工后，12層以上住宅單體主體結構完成一半（不少于12層）后，方可辦理商品房預售許可。
根據主體結構蓋到12層及以上才能拿到預售證的新規定，預售審批節奏無疑放緩，這令不少樓盤不得不因此延遲新房上市時間。
經濟導報記者在濟南住宅與房地產信息網上看到，3月份以來，濟南拿到住宅預售證的開發商極少，僅有中海華山東片區和位于長清的匯橋城。
“如果從預售監管的角度講，隨著目前在建工程到了12層，我們預計這個因素可能到6月份以后慢慢就消除了，畢竟，大家都滾動開發。”許傳明對經濟導報記者說。
“土地供應偏少的情況可能不是短期能解決的，哪怕現在集中土地入市，要產生有效供應也需要一年到一年半的時間，這可能短期不會有大的變化。”許傳明表示。
