15日，濟南市迎來“420”限購后首輪土拍，經過眾多房企的激烈爭奪，最終長清區(qū)大柿子園地塊以3909元/㎡樓面地價成交；海子洼的兩宗地塊以4795元/㎡樓面地價成交。
15日的長清土拍，競爭相對激烈，這是由于濟南土地供應較為緊張，房企拿地意愿較為強烈。不過樓面價格在5000元以內，預計未來市場價格在10000元左右，尚在合理區(qū)間內。長清的兩個項目并不典型，因此溢價率超過150%是否會成為未來濟南土拍市場的常態(tài)，尚待未來主城區(qū)拍地的檢驗。
阜新街以南區(qū)域就是規(guī)劃中的海子洼片區(qū)，目前地塊上種了很多樹。齊魯晚報·齊魯壹點 記者張帥攝市場價或破萬
尚在合理區(qū)間
5月15日下午，齊魯晚報記者來到濟南長清區(qū)文昌街道大柿子園村，在村南部找到了被拍賣的三宗地塊。
大柿子園A地塊位于經十西路與阜新街交會口的東北側，一所駕校的東部；海子洼片區(qū)位于該交會口的東南側，向東延伸到文昌路與阜新街路口處，兩宗地塊處于該片區(qū)西南側，鄰近南側山體，是片區(qū)中很小的一部分。
據記者了解，土拍公告中所涉及的海子洼金牛街屬于規(guī)劃待建道路，目前并不存在。
大柿子園A地塊與海子洼片區(qū)均屬于大柿子園村，兩片區(qū)僅有一街之隔。這三宗地塊目前都處于未開發(fā)狀態(tài)，仍是一片荒地，部分土地被附近居民種上了果樹和作物。
作為長清區(qū)城中村棚改舊改項目，大柿子園村已改造多年，但其南部區(qū)域一直沒有被開發(fā)，該村鄰近經十西路、龍泉街等城區(qū)主干道，交通便利，周邊學校、居民區(qū)相對聚集。
對于預期售價在萬元左右，業(yè)內人士分析，“這個價格也不算特別高，大學城附近高層8000多元一平，中建長清湖別墅則超12000元一平。這兩個項目以后賣一萬元左右，處在比較合理的區(qū)間內。”
主城區(qū)土地拍賣溢價率很難這么高
此次長清區(qū)土拍，是“420”限購政策之后的首次土拍，因為溢價率都超過了150%的限制，項目竣工驗收通過后方可申請辦理商品房預售許可。
政府希望通過此政策降低開發(fā)商的非理性拿地因素，穩(wěn)定土地市場價格。不過長清土拍溢價率均超線，不少人對政策持懷疑態(tài)度。
對此，濟南市建設部門相關人士表示，長清區(qū)雖已納入限購區(qū)域，但是市場價格仍未與主城區(qū)接軌，因此并不具備典型性。而且海子洼項目是別墅和小高層產品，“這兩類產品對回款速度要求相對較低，主要依靠利潤，現(xiàn)售也賣得起。”該人士說，而且別墅產品就幾層，一般一年左右就可以竣工，回款壓力也較小。
“別墅加小高層的項目，開發(fā)周期不會特別久，影響相對較小。”參與土拍的濟南某開發(fā)企業(yè)負責人表示。
因此，限購政策對濟南土拍市場的實際影響還需要接受主城區(qū)常規(guī)項目的檢驗。“市區(qū)高層產品對預售要求較高，回款壓力大，恐怕用這個溢價率拿地是撐不住的。開發(fā)商不擔心地價貴，擔心資金周轉慢。”濟南市建設部門相關人士稱。
去年房市很火熱
開發(fā)商庫存少也心慌
此次土拍，每宗土地都吸引了20多家房企參與，競爭較為激烈。“濟南土地價值較高，依然是剛性需求。”參與拿地的某開發(fā)商營銷負責人說。
對取得海子洼地塊的保利置業(yè)來說，它們在濟南的項目庫存較低，手頭并沒有可以開發(fā)的土地項目，因此處在一種土地饑渴的狀態(tài)，再不拿地公司就面臨著非常大的壓力。因此長清地塊的競拍，對保利來說是一種生存的必然策略。而安徽盛晟是安慶的一家本土民營企業(yè)，與和昌、旭輝等外來開發(fā)商一樣，迫切想進入濟南房地產市場。
“不少開發(fā)商會放手一搏，要進濟南的會搏，沒有項目無以為繼的也要搏。”世聯(lián)濟南公司總經理吳慶分析道，“如果以后土地供應能上來，土拍超過溢價率額趨勢會緩解。”
“濟南開發(fā)企業(yè)目前拿地的壓力都比較大。”濟南某開發(fā)商負責人稱。“萬科也好，中海也好，拿地都是一個生存的生命線，不拿地就沒法發(fā)展。”該負責人表示，由于去年濟南房地產市場的火熱，現(xiàn)在很多開發(fā)商已經沒有土地儲備和貨量，因此對土地非常渴望。
“在長清拿地，是作為企業(yè)的土地儲備和補充，提前布局，為企業(yè)的長遠發(fā)展著想。”拿地的某開發(fā)企業(yè)負責人坦言。
今年進入5月份，濟南尚未發(fā)布全年土地供應計劃，主城區(qū)僅有CBD兩次土拍，住宅用地供應較少，因此對開發(fā)商來說，對土拍的熱情依然較高。山東師范大學房地產系、房地產研究中心主任程道平說，“政府要及時地把供地計劃公布出來，讓需要拿地的供應商和剛需購房者提前有個預期，不會被其他言論影響和左右對市場作出錯誤判斷。最主要的還是主城區(qū)，尤其是槐蔭區(qū)、歷城區(qū)、天橋區(qū)和高新區(qū)的土地供應。”
今年住宅土地供應將高于去年的8800畝
此次長清拍地，是今年濟南的第四場土拍。
15日，濟南市國土部門有關人士稱，濟南今年的土地供應計劃已經出臺，正在等政府的審批。“今年的住宅地塊供應一定比去年多，去年的住宅用地供應量是8800畝，可以說是歷年來最高的，今年的住宅供應將在去年基礎上再創(chuàng)新高。”該人士說，根據相關計劃，從去年開始的三年內，濟南每年的住宅用地供應將不會少于7000畝，這是個基礎數字，今年一定會大大突破這個數字。
從去年的供地來看，東部是最大的熱門。從去年濟南的土地出讓總價款來看，歷城占了43%，占比較高，再算上高新區(qū)的供應，整個東部市場供應占到了一半多。“今年的供地將打破去年一個區(qū)域獨大的局面，在供應區(qū)域上要均衡。”該人士說，今年天橋、槐蔭、市中等區(qū)域都將有相應的土地供應，像萬達文旅、CBD等重點項目，在土地供應上都做好了指標預留。與此同時，今年黃河北的土地供應也列入計劃之內，這也是今年一大亮點。
根據住建部相關要求，結合目前濟南市場的庫存量和去化周期，今年要加大住宅地塊的供應。“我們嚴格按照這樣的要求來做計劃。”該人士說，在此基礎上，國土部門根據濟南限購的有關要求，在未來的地塊掛牌出讓上，會根據地塊的具體情況，通過“設最高限價”、“地塊配建保障房”等多種方式，穩(wěn)定土地市場。
（齊魯晚報·齊魯壹點 記者 魏新麗 喻雯 張帥 見習記者 張展 實習生 趙夏曄）
