15日，濟南市迎來“420”限購后首輪土拍，經過眾多房企的激烈爭奪，最終長清區大柿子園地塊以3909元/㎡樓面地價成交；海子洼的兩宗地塊以4795元/㎡樓面地價成交。
15日的長清土拍，競爭相對激烈，這是由于濟南土地供應較為緊張，房企拿地意愿較為強烈。不過樓面價格在5000元以內，預計未來市場價格在10000元左右，尚在合理區間內。長清的兩個項目并不典型，因此溢價率超過150%是否會成為未來濟南土拍市場的常態，尚待未來主城區拍地的檢驗。
阜新街以南區域就是規劃中的海子洼片區，目前地塊上種了很多樹。齊魯晚報·齊魯壹點 記者張帥攝市場價或破萬
尚在合理區間
5月15日下午，齊魯晚報記者來到濟南長清區文昌街道大柿子園村，在村南部找到了被拍賣的三宗地塊。
大柿子園A地塊位于經十西路與阜新街交會口的東北側，一所駕校的東部；海子洼片區位于該交會口的東南側，向東延伸到文昌路與阜新街路口處，兩宗地塊處于該片區西南側，鄰近南側山體，是片區中很小的一部分。
據記者了解，土拍公告中所涉及的海子洼金牛街屬于規劃待建道路，目前并不存在。
大柿子園A地塊與海子洼片區均屬于大柿子園村，兩片區僅有一街之隔。這三宗地塊目前都處于未開發狀態，仍是一片荒地，部分土地被附近居民種上了果樹和作物。
作為長清區城中村棚改舊改項目，大柿子園村已改造多年，但其南部區域一直沒有被開發，該村鄰近經十西路、龍泉街等城區主干道，交通便利，周邊學校、居民區相對聚集。
對于預期售價在萬元左右，業內人士分析，“這個價格也不算特別高，大學城附近高層8000多元一平，中建長清湖別墅則超12000元一平。這兩個項目以后賣一萬元左右，處在比較合理的區間內。”
主城區土地拍賣溢價率很難這么高
此次長清區土拍，是“420”限購政策之后的首次土拍，因為溢價率都超過了150%的限制，項目竣工驗收通過后方可申請辦理商品房預售許可。
政府希望通過此政策降低開發商的非理性拿地因素，穩定土地市場價格。不過長清土拍溢價率均超線，不少人對政策持懷疑態度。
對此，濟南市建設部門相關人士表示，長清區雖已納入限購區域，但是市場價格仍未與主城區接軌，因此并不具備典型性。而且海子洼項目是別墅和小高層產品，“這兩類產品對回款速度要求相對較低，主要依靠利潤，現售也賣得起。”該人士說，而且別墅產品就幾層，一般一年左右就可以竣工，回款壓力也較小。
“別墅加小高層的項目，開發周期不會特別久，影響相對較小。”參與土拍的濟南某開發企業負責人表示。
因此，限購政策對濟南土拍市場的實際影響還需要接受主城區常規項目的檢驗。“市區高層產品對預售要求較高，回款壓力大，恐怕用這個溢價率拿地是撐不住的。開發商不擔心地價貴，擔心資金周轉慢。”濟南市建設部門相關人士稱。
去年房市很火熱
開發商庫存少也心慌
此次土拍，每宗土地都吸引了20多家房企參與，競爭較為激烈。“濟南土地價值較高，依然是剛性需求。”參與拿地的某開發商營銷負責人說。
對取得海子洼地塊的保利置業來說，它們在濟南的項目庫存較低，手頭并沒有可以開發的土地項目，因此處在一種土地饑渴的狀態，再不拿地公司就面臨著非常大的壓力。因此長清地塊的競拍，對保利來說是一種生存的必然策略。而安徽盛晟是安慶的一家本土民營企業，與和昌、旭輝等外來開發商一樣，迫切想進入濟南房地產市場。
“不少開發商會放手一搏，要進濟南的會搏，沒有項目無以為繼的也要搏。”世聯濟南公司總經理吳慶分析道，“如果以后土地供應能上來，土拍超過溢價率額趨勢會緩解。”
“濟南開發企業目前拿地的壓力都比較大。”濟南某開發商負責人稱。“萬科也好，中海也好，拿地都是一個生存的生命線，不拿地就沒法發展。”該負責人表示，由于去年濟南房地產市場的火熱，現在很多開發商已經沒有土地儲備和貨量，因此對土地非常渴望。
“在長清拿地，是作為企業的土地儲備和補充，提前布局，為企業的長遠發展著想。”拿地的某開發企業負責人坦言。
今年進入5月份，濟南尚未發布全年土地供應計劃，主城區僅有CBD兩次土拍，住宅用地供應較少，因此對開發商來說，對土拍的熱情依然較高。山東師范大學房地產系、房地產研究中心主任程道平說，“政府要及時地把供地計劃公布出來，讓需要拿地的供應商和剛需購房者提前有個預期，不會被其他言論影響和左右對市場作出錯誤判斷。最主要的還是主城區，尤其是槐蔭區、歷城區、天橋區和高新區的土地供應。”
今年住宅土地供應將高于去年的8800畝
此次長清拍地，是今年濟南的第四場土拍。
15日，濟南市國土部門有關人士稱，濟南今年的土地供應計劃已經出臺，正在等政府的審批。“今年的住宅地塊供應一定比去年多，去年的住宅用地供應量是8800畝，可以說是歷年來最高的，今年的住宅供應將在去年基礎上再創新高。”該人士說，根據相關計劃，從去年開始的三年內，濟南每年的住宅用地供應將不會少于7000畝，這是個基礎數字，今年一定會大大突破這個數字。
從去年的供地來看，東部是最大的熱門。從去年濟南的土地出讓總價款來看，歷城占了43%，占比較高，再算上高新區的供應，整個東部市場供應占到了一半多。“今年的供地將打破去年一個區域獨大的局面，在供應區域上要均衡。”該人士說，今年天橋、槐蔭、市中等區域都將有相應的土地供應，像萬達文旅、CBD等重點項目，在土地供應上都做好了指標預留。與此同時，今年黃河北的土地供應也列入計劃之內，這也是今年一大亮點。
根據住建部相關要求，結合目前濟南市場的庫存量和去化周期，今年要加大住宅地塊的供應。“我們嚴格按照這樣的要求來做計劃。”該人士說，在此基礎上，國土部門根據濟南限購的有關要求，在未來的地塊掛牌出讓上，會根據地塊的具體情況，通過“設最高限價”、“地塊配建保障房”等多種方式，穩定土地市場。
（齊魯晚報·齊魯壹點 記者 魏新麗 喻雯 張帥 見習記者 張展 實習生 趙夏曄）
