原標題：新房價格盤整，二手房成交清淡，濟南樓市降溫了
持續(xù)火熱的濟南樓市，在近兩個月出現(xiàn)了明顯的降溫勢頭。
“二手房現(xiàn)在不好賣了。買房客戶觀望情緒很濃，賣房人又對價格期許比較高，市場有點有價無市。”12日，21世紀不動產(chǎn)某店的業(yè)務(wù)主管劉莉莉?qū)?jīng)濟導(dǎo)報記者說道。
在新房市場，經(jīng)濟導(dǎo)報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，此前“開盤即售罄”的現(xiàn)象也已不復(fù)存在，市場進入了一個更穩(wěn)定和理性的狀態(tài)。
賣房子相當費事
濟南市民唐女士最近比較煩———想把房子賣掉竟然相當費事。
唐女士在東部的保利花園有一套142平方米的大三室。從年初開始，她就琢磨著把這套房子賣掉，置換一套更好的。在4月份，她將這套房子掛了出去，總價256萬元，約1.8萬元/平方米。
她覺得這個價格還是合適的，“我們小區(qū)西邊不遠處的一個新盤，期房的售價就已經(jīng)達到1.9萬元一平了。而且還是一個小開發(fā)商的盤，發(fā)生了多次維權(quán)事件。”
但出乎意料的是，她的房子掛出去兩個多月，“只有兩個人去看過。”
中介告訴她，要想盡快賣掉房子，只能把價格再壓低一些。
剛開始，唐女士對中介的說法很是抵觸，“反正我也不著急，就那么先掛著吧。”但最近她有點著急了，因為她看上了奧體中心附近的一個樓盤，價格在3萬元/平方米左右，她必須將保利花園的房子賣掉。
于是，唐女士聽從了中介的建議，將老房的價格一平方米降了1000元，總價242萬元。然而，半個多月過去了，到現(xiàn)在還沒有一個人去看房子。
中介建議她再降1000元，但她拒絕了，“世紀大道上比這個位置差得多的盤，期房還1.6萬元一平呢！再等一段時間試試。”
買房人正在觀望
與唐女士有類似經(jīng)歷的人，不在少數(shù)。“很多賣房人聽到我們建議將價格放低時會有一些反感，但現(xiàn)在房子確實不好賣了，買房人的觀望情緒很濃重。”劉莉莉說。
她告訴經(jīng)濟導(dǎo)報記者，“我們這儲存有很多買房意向客戶，有適合的房源就會給他們打電話。之前他們看房的熱情很高，一聽說有房就主動跟我們?nèi)タ础６@近一兩個月，接到我們的電話他們首先就會問價格，稍微高一點就沒人看。”
來自鏈家的數(shù)據(jù)也印證了劉莉莉的直觀感受。今年3月至6月，濟南市民在鏈家上掛牌的新房源分別為4344套、4027套、4131套、3953套，整體變化幅度不大。但經(jīng)紀人帶買房人看房的次數(shù)卻明顯下降，分別為27111次、24668次、23519次、20069次，累計下降幅度達到26%。
“現(xiàn)在一套大三室的房子動輒二三百萬，除非買房人原來有房子來置換，不然很難承受得起。相對來說，那些90平以下的小戶型，因為總價比較低，成交情況還好一些。”劉莉莉說。
“如果不漲那就是跌”
買房人減少，會不會使二手房價格下跌？
“大幅下跌的可能性不大。不過，房價不漲不就相當于跌了？因為，你買房子是有資金成本的，100萬元的貸款貸上30年，光利息就得100多萬，如果不漲那就是跌。”劉莉莉說，“而且，因為二手房的賣方很分散，總有一小部分人著急用錢，并因此做出降價決定。所以，如果買房人的人氣持續(xù)低迷，房價小幅下行的可能性還是比較大的。”
來自鏈家的數(shù)據(jù)顯示，濟南二手房價格在6月份已經(jīng)出現(xiàn)小幅下跌———當月參考均價為20318元/平方米，環(huán)比下降1.33%。其中，歷下區(qū)（均價27420元/平方米）、市中區(qū)（均價22654元/平方米）、歷城區(qū)（均價19636元/平方米）呈小幅下降趨勢，歷城區(qū)降幅最大，為2.52%。高新區(qū)（均價21512元/平方米）、天橋區(qū)（均價18353元/平方米）、槐蔭區(qū)（均價19097元/平方米）則呈上漲趨勢，天橋區(qū)漲幅最大，為3.65%。
“兩市”相互傳導(dǎo)
在二手房市場降溫的同時，濟南的新房市場也在降溫。6月下旬以來，新房市場“開盤即售罄”的盛況已經(jīng)不見，甚至有樓盤開一次盤只賣出去幾十套，此前一些大熱的盤，價格也恢復(fù)了理性。
新房市場的降溫與二手房市場有類似邏輯———較高的房價已不為需求方所接受。
以東部較熱的雪山片區(qū)為例，去年年底還有1.2萬元/平方米左右的房子，現(xiàn)如今這些樓盤紛紛“轉(zhuǎn)身”為精裝修產(chǎn)品，價格則漲到了1.6萬元/平方米左右，而這樣的價格使得連夜排隊搶房的現(xiàn)象幾乎銷聲匿跡了。
“新房市場對二手房市場有傳導(dǎo)作用，而且是相互傳導(dǎo)。在我們的客戶中，有些人就是看到新房市場漲不動了，也就對二手房不那么心急了。而二手房賣得慢了，也會導(dǎo)致大家對新房不是那么渴求了。”劉莉莉分析稱。
進入穩(wěn)定盤整期
對于濟南樓市的（價格）前景，劉莉莉認為可能要停滯一段時間了，“因為多種政策都不是利好。無論是限購限貸還是貸款利率上升等，都不支持房價繼續(xù)上升。還有就是，人才政策的實施給外地人在濟南買房提供了一條便捷的途徑，也在一定程度上平抑了房價上漲預(yù)期。現(xiàn)在看，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策會持續(xù)一段時間，房價大幅上漲的勢頭已經(jīng)沒有了。”
在房價恢復(fù)穩(wěn)定的背后，也有上游土地供應(yīng)的因素———土地供應(yīng)的溫和放量，緩解了市場供不應(yīng)求的緊張行情，也為房價穩(wěn)定打下了基礎(chǔ)。為平抑地產(chǎn)過熱，濟南市在2016年11月公布了2017-2019年住宅用地供應(yīng)年度計劃，為每年7000畝。從實際供應(yīng)來看，2017年為8387畝，超額完成當年供應(yīng)計劃。2018年則計劃供應(yīng)9188.2畝，較2017年實際供地略有增加。
“參考歷次房價上漲的過程，在大幅上升后進入盤整甚至小幅下跌，這是一種正常的現(xiàn)象。而本輪房價上漲幅度尤其較大，再加上調(diào)控政策持續(xù)，未來一段時間濟南房價有望進入一個穩(wěn)定盤整期。”山東中原地產(chǎn)投資顧問總監(jiān)薄夫利對經(jīng)濟導(dǎo)報記者分析道。
（經(jīng)濟導(dǎo)報）
