□記者 王倩

　　業主因為物業公司服務不到位不交物業費，物業公司以不交物業費為由將業主告上法庭；近年來，此類物業糾紛案件在濟南逐年增多。

　　來自市中區法院的粗略統計顯示，此類案件近年來漸成井噴之勢，2008年是249件，2012年達到713件。此類案件是如何審判和調解的？欠交物業費形成的滯納金能否得到法院支持？

　　三分之二庭外和解

　　“物業糾紛案件的數量這幾年一直在增長，2008年是249件，2009年是300多件，2010年是400多件，2012年達到713件，約占法院當年民事糾紛案件的1/4,今年預計還能增長10%。”7月23日，市中法院民一庭副庭長、常年審理物業合同糾紛案件的資深法官李江告訴記者，現在他手里的民事案件，物業糾紛案件的比例高達50%。

　　在李江審理的物業糾紛案件中，真正到判決階段的只占三分之一，其余三分之二案件都是庭外和解。

　　法院成了談判平臺

　　“庭外和解是有好處的，比如說一些標的額不大的案件，影響不到雙方的根本利益，調解起來雙方容易接受。”李江說，一些物業公司把法院當成同業主談判的平臺，寧愿做一些讓步，比如免下個月的物業費，或者打個折扣，也會同業主和解。

　　“但也有一些物業公司，為了省事將物業糾紛債權包轉給律師事務所，討要回來的物業費兩家分成。”濟南市一位法官告訴記者，在法庭上答辯，律師和業主的專業化程度本來就不對等，律師們為了得到更大的利益，往往不愿意通過打折來跟業主庭外和解。

　　判決都是物業勝訴

　　“如果認定物業公司的服務達不到嚴重侵害業主利益或者導致小區不能正常運轉的程度，原則上要支持物業公司的訴求，原因是更多地考慮到保護正常交費的業主的利益。”李江說，即使服務業主的是跟開發商簽訂合同的前期物業公司，業主也不應該用不交費的方式來維權。

　　“只要買這個房子，業主就必須接受前期物業，這是符合法律規定的，但也有強買強賣的意味。”李江說，“如果認為物業不合格，可以抓緊成立業委會，炒掉物業。”

　　知情人士透露，幾年前，濟南市一基層法院最初審理物業糾紛案件時，曾經有一件案子上訴到濟南市中級人民法院，案子本身爭議很大，濟南市中級人民法院整整審理了三年，最終支持了物業公司，從那以后，這種審判標準一直持續到現在。

　　一般不支持滯納金

　　不過，記者采訪中發現，因為會助長某些物業公司只收費不服務的氣焰，一些法律人士已經對這種審判原則提出了異議。

　　據了解，被物業起訴之后，業主反訴物業公司的，在市中法院很少遇到。“如果讓法院受理業主的反訴，必須和本訴有利害關系。”李江說。

　　什么樣的情形才算物業服務嚴重侵害業主利益呢？“比如說物業擅自撤離，在小區服務的只有一兩個人，公共設施損壞嚴重，小區內圈地種菜，綠化都沒了，物業公司本身亂搭亂建影響小區的整體環境，這些都可以認定為物業服務嚴重侵害業主利益，但業主的取證也是相當困難的。”李江表示。

　　另據了解，只要業主不是無故不及時交納物業費，法院一般不會支持物業公司要求業主支付的滯納金。

　　權利義務需要明確

　　“跟業主出現糾紛，說明物業公司在運行管理的時候不規范。”李江說，物業公司和業主之間的矛盾并非不可調和，雖然雙方總是相信，司法是確定雙方權利義務的最終裁決，但很多矛盾其實是通過良性溝通就能夠解決的。

　　“物業要改變單純用訴訟方式解決問題的態度，在我經手的案子里，沒有一家物業公司明確告訴過業主物業服務的范圍是哪些。”李江建議。

　　“樓上裝修導致自家房屋漏水，有業主便以物業監管不善為由，不交費或者要求物業承擔賠償責任。”山東豪才律師事務所建筑與房產領域專家律師劉國敏舉例說，“事實上，室內裝修引發的后果，應該由業主本人負責，物業僅僅負有把房屋裝修的禁止行為和注意事項告知業主的義務。”

　　物業賬目應該公示

　　“現在有很多業主會追問物業收費的去處，質疑廣告等賬目不公開。其實工商部門對物業公司進行年檢的時候，是要求對方必須出示審計報告的。”李江說，然而現實是，審計報告是物業單方委托會計事務所或審計事務所來做，很容易形成兩本賬，“如果形成行政命令，要求賬目必須面向小區或通過媒體公開，否則年檢就不過關，物業和業主的矛盾應該會少很多。”

　　劉國敏律師則表示，省城很多小區目前還沒有自己的業委會，不利于小區提高自治能力，“物業行業剛剛興起，現在的混亂或許是不可避免的，訴訟只能一時解決業主欠費的問題，如果沒有服務水平的提高，在市場化的進程中，一些被小區炒掉的物業，一定會漸漸被淘汰。”