原標題：濟南恒隆廣場空置近三成 被指運營能力不足
近期濟南市最大的焦點莫過于藍翔技校，但濟南市地標性建筑恒隆廣場不少租戶集中撤柜也同樣吸引了不少眼球。對于店鋪空置率急劇上升的恒隆廣場而言，問題同樣來了。
10月12、13日，《中國經營報》記者對濟南恒隆廣場進行了為期兩天的調查，發現恒隆廣場的空鋪已經占到其整個商場的三分之一左右，將近130家。對于商鋪空置率陡增，山東恒隆地產有限公司市場推廣部主任焦柯接受記者采訪時表示，濟南恒隆廣場恰逢第一個租期結束，完成優化租戶組合的過程后，出租率及銷售額自然會回升�！澳壳昂懵V場正在找準自己的定位，吸引更多符合市民認可的品牌。”
在中投顧問房地產行業研究員殷旭飛看來，濟南恒隆廣場出現大規模的撤店潮，一方面與周邊購物廣場、購物中心等項目增多，市場供過于求、競爭激烈有關；另一方面，恒隆廣場對租戶的要求高、租金貴等也導致不少商戶離開。
店鋪空置率占三成
12日下午一點，記者來到位于濟南泉城路商業街的恒隆廣場，因為當天是周末，進出恒隆廣場的顧客時而有之，而此時恒隆廣場對面的芙蓉街卻是另一番景象：人擠人、人挨人。
記者觀察到，恒隆廣場西塔一家正在營業的ZARA門店顧客不少，而這僅是西塔對外營業的唯一一個黃金席位，其他店鋪均用各種動漫擋板擋住，淪為了顧客拍照留影的地方。
在恒隆廣場東塔，一樓店鋪也僅有哈根達斯店和面包新語兩家門店正在營業。一位恒隆廣場的物業負責人告訴記者，一樓店鋪是恒隆廣場的黃金席位，此前底鋪的幾家經營手表和服裝的門店在今年8月份由于租金到期離場。
對于大批量商鋪集中撤柜，恒隆廣場前臺客服人員告訴記者，“店鋪因各種原因撤離的都存在，二樓、三樓的大多數服裝品牌是因為租金到期撤柜，有些品牌是店鋪不想經營下去而撤出�！�
記者粗略計算了一下，恒隆廣場東塔一樓內關閉的店鋪占到其門店的一半左右。而正常營業的品牌只有幾家手表店和奢侈品服裝店。西塔關門商鋪在15家左右，正常營業的只有20家左右。可以發現，已經關閉的門店和正在裝修的店鋪占到整個恒隆廣場的三分之一左右。
其實，從商品布局來看，恒隆廣場還是以服裝、箱包等品類奢侈品居多。在熟知恒隆廣場的睿意德高級董事王玉珂看來，恒隆廣場的眾多品牌并不為濟南市民認可和熟知，很多品牌的認知度并不高。“租金到期品牌商撤鋪肯定不是主要原因，核心的還是恒隆廣場正在進行商場的重新定位�！蓖跤耒嬲f。
一位恒隆廣場的工作人員告訴記者，從今年6月份開始，恒隆廣場就陸續有店鋪撤出�！昂懵V場最火的還是餐飲和影城，其余各層除一層外人氣都不盡如人意。顧客來此大都以逛為主，而且對面的商業街各類服裝比恒隆廣場便宜不少。”記者了解到，目前六樓店鋪租金相對較低，主要是經營餐飲，暫時沒有店鋪撤出。
記者詢問一家樓正在營業的貝納川服裝店銷售員。她說，“我們也才開業不久，接手前是一家服裝品牌，于今年8月份撤柜，具體原因是經營不下去了�！睋浣榻B，已經撤柜的這家店鋪每月租金4萬多元，面積在100平方米左右。當記者問其為何貝納川會選擇恒隆廣場時，她告訴記者，如今已是下半年，也就不那么害怕生意難做了。
“恒隆廣場品牌商租期到了撤店屬于正常的情況，也不排除品牌商對于租期內的效果不滿意而主動離場。畢竟零售商開店還是靠利潤說話，如果恒隆廣場無法支撐租戶取得預期的利潤，那撤柜也就在所難免。”中國購物中心聯盟秘書長郭增利表示。
競爭對手夾擊
記者走訪后發現，恒隆廣場緊挨主打高端奢侈品銷售的貴和購物中心、主打普通消費品經營的貴和商廈以及濟南百貨大樓。而目前其最大的競爭對手世貿國際廣場也于今年5月1日正式開業。
在王玉珂看來，“在濟南市場上，恒隆廣場處于一個夾生飯的處境。其品牌并不對高端人士有吸引力，買高端奢侈品消費者更認可貴和購物中心。而對中產階層來說，其認可的時尚百貨品牌，泉城商業街的各類品牌店和世貿國際廣場比恒隆更具競爭力�！�
12日下午，記者在恒隆廣場西塔三樓一家化妝品門店內偶然聽到有顧客詢問銷售員某品牌化妝品。該銷售員稱該品牌的化妝品已經撤柜，并表示該品牌世貿國際廣場一樓目前有售。
目前在泉城路商圈及其周邊，萬達廣場已落戶，有濟南第一高樓之稱的綠地中心也已封頂，一個個商業綜合體扎堆于此。記者在世貿廣場走訪后發現，其商鋪招商已經完成95%以上。
“恒隆廣場里面一條牛仔褲2000多元，一件T恤1800元，這不是普通老百姓能消費得起的�！币晃徽谑蕾Q國際廣場購物的消費者告訴記者。同時可以發現，主打FashionMall定位的濟南世茂國際廣場的一樓、二樓HM、C&A、屈臣氏、萬仟堂、滿記甜品等大眾品牌云集。
“世貿與恒隆相隔不遠，世貿國際廣場的開業對恒隆廣場的影響是致命的。”王玉珂告訴記者。13日上午9點50分，記者在世貿廣場發現，還未到營業時間，就有顧客在其一層的H&M門店等待購物。
“目前世貿廣場對來店顧客實行免費停車的政策，這對前來購物的顧客有較大的吸引力。”一位世貿國際廣場的工作人員告訴記者。值得一提的是，在世貿國際廣場記者發現，與恒隆廣場每個樓層顯得雜亂無章的品牌商鋪不同的是，其每個樓層主打的商品很突出，一層、二層以服裝和首飾為主，三層以兒童購物為主，四層以餐飲為主。
“對于濟南恒隆廣場而言，2011年開業前周圍的商業競爭有限，自然能得到濟南市民認可，但如今已經被世貿、萬達等搶占不少市場份額�！蓖跤耒嬲f。不可否認，目前濟南城市綜合體總體布局已經飽和，泉城路商業街也正在上演到底哪家強的好戲。而此前位于泉城路商業街上的百盛已經關店，恒隆是否會步其后塵，目前不得而知。
沒有融入當地市場
13日上午10點半，當記者再次來到恒隆廣場時，發現這里客流少得出奇，整個商場顯得冷冷清清，偶爾有幾位顧客光臨。
“在中國購物中心的發展過程中，最重要的還是迎合市場需求，而不是妄圖改變市場。”在郭增利看來，恒隆廣場在經過3年的市場培育后并沒有完全融入濟南市場�！捌放粕痰某冯x也證明其與當地市場之間有隔閡。在品牌商的盈利壓力不斷增加時，撤店比重自然會提升。”
在其看來，恒隆的長處在于建設優質的建筑和很強的招商能力，這兩點并非新趨勢下制勝的關鍵因素。根據每個賣場的自身特點打造新的具有差異化的運營體系才是獲勝的關鍵因素，而恒隆最缺乏的就是此種能力。
在外界眼中，恒隆廣場的資金實力還是比較雄厚的。繼在上海發展了恒隆廣場和港匯恒隆廣場后，恒隆地產目前已進入沈陽、濟南、無錫、天津、大連、武漢市場，旗下內地項目均以“恒隆廣場”命名。
“上海恒隆廣場的兩個物業對其有比較大的回報，對其擴張還是能提供足夠的支撐�！蓖跤耒嬲f，如今商業地產不能光靠投資，比拼的是運營能力。
“運營上沒有達到預期的收益，新開的恒隆廣場沒有可觀的盈利能力反而會成為負擔，這也會對其投資產生很大的壓力。”郭增利分析指出，對恒隆地產來說，當資金來源減少，擴張的步伐就不得不減緩。
其實，二線城市和一線城市的消費水平肯定無法相比，恒隆廣場在上海能做得風生水起并不意味著在濟南等二線城市也能玩得轉�！霸谝痪�城市，恒隆廣場能靠高端品牌迎合市場需求，但在濟南、沈陽等這樣的二線城市就很難行得通，因為市場基數會自然變小�！蓖跤耒姹硎尽�
雖然上海兩座恒隆廣場和高端品牌能夠有很好的合作，但如果高端品牌在上海以外的市場沒有達到理想的預期，肯定會影響雙方接下來的合作。郭增利表示，恒隆地產需要從投資開發側重到運營管理上來，濟南的恒隆廣場就是一個強化運營的項目，只能通過不斷優化，才能幫助租戶產生更好的收益，從而提高租金收入，達到良性循環。
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