在實(shí)施了3年4個(gè)月零9天的限購(gòu)政策之后，7月10日，濟(jì)南房地產(chǎn)限購(gòu)松綁�！岸嗝字Z骨牌”逐一倒下，濟(jì)南樓市呈現(xiàn)兩種境遇：一部分開(kāi)發(fā)商推出“特價(jià)房”，價(jià)格各種或明或暗的優(yōu)惠，另一部分區(qū)位優(yōu)越品質(zhì)高的好房子價(jià)格巋然不動(dòng)。

　　放開(kāi)限購(gòu)是不是救市良方？松綁后的樓市會(huì)不會(huì)呈現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈？購(gòu)房者是否要結(jié)束長(zhǎng)時(shí)間的觀望及時(shí)出手？近日，記者就此采訪(fǎng)了相關(guān)樓盤(pán)和專(zhuān)家。

　　“特價(jià)房”變相降價(jià)，好房子價(jià)格巋然不動(dòng)

　　從7月2日網(wǎng)傳濟(jì)南要取消限購(gòu)之后，陳顯廷一直處于半焦慮狀態(tài)。作為購(gòu)房觀望族成員，陳顯廷對(duì)上半年濟(jì)南樓市的走勢(shì)圖如數(shù)家珍，一、二月銷(xiāo)售淡季，成交冰點(diǎn)；金三銀四名不副實(shí)，頹勢(shì)衰迷；紅五月變成黑五月，六月更是持續(xù)走低。陳顯廷準(zhǔn)備出手時(shí)，偏偏“限購(gòu)松綁”：“濟(jì)南在實(shí)行了3年4個(gè)月零9天的限購(gòu)政策，怎么一到我買(mǎi)房就松綁？”陳顯廷擔(dān)心這一消息會(huì)令房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲，自己一年的觀望連寫(xiě)進(jìn)神話(huà)做望房石的資格都沒(méi)有。

　　不過(guò)很快，陳顯廷發(fā)現(xiàn)自己的擔(dān)心似乎有些多余。

　　自7月10日至今，“限購(gòu)松綁”的消息一直置頂于濟(jì)南住建委的官網(wǎng)，調(diào)整后的政策尚未公布。雖然官方?jīng)]有明說(shuō)，但目前濟(jì)南的開(kāi)發(fā)商以及售樓處都已經(jīng)悄悄地取消了限購(gòu)，不少樓盤(pán)打出優(yōu)惠牌。

　　位于小清河附近的天鴻置業(yè)推出“特價(jià)房源”，“在總價(jià)上，特價(jià)房源能比普通房源優(yōu)惠大約8萬(wàn)”。置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，特價(jià)房的均價(jià)大約在8200元/平至8400元/平之間，而9月份要開(kāi)盤(pán)的新盤(pán)均價(jià)則在8700元/平左右。位于市中區(qū)二環(huán)南路附近的中海國(guó)際社區(qū)目前最低價(jià)為6800元/平方米，預(yù)付1000元現(xiàn)金可以參與優(yōu)惠活動(dòng)，送購(gòu)房基金。在綠城百合花園的售樓中心，置業(yè)顧問(wèn)稱(chēng)該樓盤(pán)的均價(jià)在10000元/平方米以上，跟上個(gè)月的出入不大。地處濟(jì)南西客站周邊的榮寶御園均價(jià)為6900元/平方米，限購(gòu)政策出臺(tái)后也推出了一系列的優(yōu)惠活動(dòng)。

　　當(dāng)然，這些樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)都告訴陳顯廷要盡快出手，因?yàn)椤跋拶?gòu)政策一放開(kāi)，今后可能會(huì)漲價(jià)”，而漲價(jià)幅度被預(yù)測(cè)為500元到1000元不等。

　　“據(jù)我個(gè)人觀察，上半年只有5%左右的開(kāi)盤(pán)商完成了既定任務(wù)，即便限購(gòu)松綁，優(yōu)惠活動(dòng)也會(huì)繼續(xù)保持力度和幅度，為完成下半年任務(wù)做鋪墊�！鄙綎|中原投資顧問(wèn)部總監(jiān)薄夫利說(shuō)。

　　借用這次限購(gòu)松綁的東風(fēng)，有不少樓盤(pán)順勢(shì)推出了特價(jià)銷(xiāo)售的策略來(lái)挽回頹勢(shì)。截至7月20日，濟(jì)南市內(nèi)在售樓盤(pán)總數(shù)約為134家，以?xún)?yōu)惠促銷(xiāo)為賣(mài)點(diǎn)的樓盤(pán)為58家，占總數(shù)的43%，其中歷下區(qū)6家、市中區(qū)7家、天橋區(qū)3家、槐蔭區(qū)有19家、歷城區(qū)12家、長(zhǎng)清區(qū)3家、高新區(qū)8家。以槐蔭區(qū)為例，槐蔭區(qū)共有41家在售樓盤(pán)，其中優(yōu)惠銷(xiāo)售的樓盤(pán)19家，占槐蔭區(qū)總數(shù)的46%。

　　相比之下，許多人們印象中的好房子價(jià)格兀自巋然不動(dòng)。南部某生態(tài)大盤(pán)的花園洋房正在熱銷(xiāo)，雖然置業(yè)顧問(wèn)也表示有優(yōu)惠政策，但“能買(mǎi)得起的客戶(hù)并不怎么在乎優(yōu)惠”。同樣位于二環(huán)西路沿線(xiàn)的華潤(rùn)仰山項(xiàng)目更是端足了架子，看房需要提前一天預(yù)約，當(dāng)天看除非有老客戶(hù)介紹，否則很難“通融”。在售的新派獨(dú)院別墅配以負(fù)一層下沉式庭院，價(jià)格區(qū)間為580-2000萬(wàn)/套，購(gòu)房享受全款98折，按揭99折優(yōu)惠：這種數(shù)字，只能說(shuō)是象征性的優(yōu)惠了。

　　限購(gòu)松綁引不起房?jī)r(jià)飛漲

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，在限購(gòu)松綁后的7月14日至7月20日，濟(jì)南新建商品房市場(chǎng)共成交了4213套，相比前一周的3005套增加了1208套，環(huán)比前一周上漲40.2%。其中，最高成交量在7月15日出現(xiàn)，為911套；最低成交額出現(xiàn)在7月20日，為263套。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月1日—17日，濟(jì)南市共銷(xiāo)售商品住宅57.4萬(wàn)平米，這一數(shù)字比2013年1月以來(lái)的大多數(shù)月份整月成交量都要高，如果這樣的走勢(shì)繼續(xù)下去，本月住宅成交量恐突破100萬(wàn)平米的大關(guān)，成為兩年來(lái)成交住宅最多的月份。

　　但在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)， 僅一個(gè)限購(gòu)政策的放開(kāi)雖然給市場(chǎng)帶來(lái)利好， 但作用是有限的。

　　“這與濟(jì)南樓市限購(gòu)松綁有很大關(guān)系�！北》蚶�說(shuō)，從7月10日濟(jì)南市解除限購(gòu)以來(lái)，住宅成交量便以接近“90度”的速度瞬間爬升到今年的最高狀態(tài)。“成交量的大幅增長(zhǎng)不太可能出現(xiàn)，反而是以前買(mǎi)了房子沒(méi)有網(wǎng)簽的可能集中網(wǎng)簽，再就是許多改善型購(gòu)房者的入市。”薄夫利認(rèn)為短期內(nèi)樓市有可能出現(xiàn)活躍氣氛，但不會(huì)有長(zhǎng)期的影響。

　　針對(duì)解除限購(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗教授認(rèn)為不會(huì)引起房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)。他解釋?zhuān)�這一輪全國(guó)性的樓市低迷，是多重因素“共振”的結(jié)果，包括經(jīng)濟(jì)增速減緩、前幾年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記帶來(lái)的房產(chǎn)稅與反腐預(yù)期等。取消限購(gòu)，只能解決購(gòu)房資格限制問(wèn)題，其他的因素還是存在的。

　　近日，記者走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，限購(gòu)解禁近兩周的時(shí)間內(nèi)，二手房市場(chǎng)并未出現(xiàn)明顯上漲趨勢(shì)。

　　“限購(gòu)松綁了，前幾天就有賣(mài)主打電話(huà)問(wèn)改價(jià)的事兒，人還沒(méi)來(lái)得及現(xiàn)身，現(xiàn)在買(mǎi)最合適�！痹谖挥诟幌杼斓厣虡I(yè)區(qū)的兩家房產(chǎn)中介，工作人員這樣告訴記者。在他們看來(lái)，之前交易時(shí)房主便宜幾萬(wàn)元是比較正常的，現(xiàn)在賣(mài)房者雖然沒(méi)有在價(jià)格上明顯加價(jià)，但是基本不接受議價(jià)。而能一把付清房款且擁有三套房以上的剛需購(gòu)房者仍是少數(shù)。

　　同時(shí)，限購(gòu)松綁也沒(méi)有帶給家居市場(chǎng)太多人氣。“正常情況下，家居建材行業(yè)對(duì)樓市政策的變化反應(yīng)都會(huì)滯后一些，時(shí)間大約要半年以上，具體時(shí)長(zhǎng)要根據(jù)市場(chǎng)情況而定�！睋�(jù)業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，樓市成交量會(huì)直接影響到家居建材行業(yè)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，限購(gòu)令的取消對(duì)于本行業(yè)的發(fā)展有促進(jìn)作用。

　　緩解樓市低迷關(guān)鍵“不在調(diào)控在金融”

　　“整體而言，2014年下半年如果沒(méi)有政策出臺(tái)的話(huà)，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然走下行趨勢(shì)。今年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速的回落是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定階段的必然結(jié)果，根據(jù)市場(chǎng)的周期性來(lái)看，緩和比較難，繼續(xù)下滑的可能性比較大�！痹赗ET睿意德高級(jí)董事王玉珂看來(lái)，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況將主要取決于金融信貸等政策。“最大的問(wèn)題不在調(diào)控，而在金融。購(gòu)房交易中兩大主體都需要金融支持。”

　　近期，信貸及公貸政策小的波動(dòng)也引發(fā)了市民的關(guān)注。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分股份制銀行對(duì)于首套房的貸款利率回歸到基準(zhǔn)。也有銀行對(duì)外來(lái)購(gòu)房者的貸款門(mén)檻下調(diào)，山東省內(nèi)的客戶(hù)不用提供社保證明也可商貸。

　　北京銀行濟(jì)南分行個(gè)貸部有關(guān)人士說(shuō)，目前首套房貸款利率基本上是基準(zhǔn)，但具體情況要按照客戶(hù)的個(gè)人信用度來(lái)決定，如果信用度較差的客戶(hù)申請(qǐng)，貸款利率將會(huì)上浮。華夏銀行濟(jì)南分行表示，現(xiàn)在他們首套房貸款是基本利率。

　　此外，濟(jì)南公積金貸款政策也出現(xiàn)松綁。此前住宅樓要求全面封頂后才可公貸，現(xiàn)在只要工程進(jìn)度完成主體的2/3以上，辦理完商品房預(yù)購(gòu)抵押手續(xù)以后，就可以辦理公積金貸款業(yè)務(wù)�！袄�率回歸，公貸調(diào)整都是對(duì)市場(chǎng)的良性刺激。”世聯(lián)怡高山東區(qū)域董事、總經(jīng)理朱江認(rèn)為，但是目前差異化的信貸政策仍然沒(méi)有放開(kāi)，二套房仍是六成首付，三套房停貸，資金流還是偏緊，這仍是影響市場(chǎng)的關(guān)鍵因素。

　　據(jù)了解，為了解決資金問(wèn)題，目前有樓盤(pán)“借錢(qián)”給購(gòu)房者當(dāng)首付，最多可借30萬(wàn)，需在兩個(gè)月內(nèi)還清，但是逾期罰息每天需要萬(wàn)分之五，轉(zhuǎn)化為年息高達(dá)18.25%。

　　這家位于歷下區(qū)的樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)在10000元/平方米，置業(yè)顧問(wèn)向記者推薦一百平的三居室和九十平的兩居室，當(dāng)記者表示想買(mǎi)三居室但首付一時(shí)湊不夠時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)主動(dòng)提出“借錢(qián)”給我，數(shù)額則根據(jù)戶(hù)型大小分為不同等級(jí)，大戶(hù)型最高30萬(wàn)，但90平左右的戶(hù)型最高只能借20萬(wàn)�！斑@個(gè)錢(qián)是沒(méi)有利息的，只要兩個(gè)月內(nèi)還清就行�！敝脴I(yè)顧問(wèn)坦陳，如果逾期是要罰息的，“每天萬(wàn)分之五”。

　　記者計(jì)算了一下，其所說(shuō)的逾期罰息換算成年息為18.25%，遠(yuǎn)超現(xiàn)在的銀行貸款。以年利率6%的六個(gè)月至一年(含1年)期的銀行貸款計(jì)算，該樓盤(pán)借款的逾期罰息高達(dá)銀行貸款的三倍。

　　記者了解到，雖然銀行借給購(gòu)房者的錢(qián)在兩個(gè)月內(nèi)不收取利息，但這部分購(gòu)房者卻享受不到應(yīng)有的優(yōu)惠了。以該樓盤(pán)93平米的兩室戶(hù)型為例，一般購(gòu)房者可以享受按揭99折和交5000抵20000元的優(yōu)惠，但是借款后卻享受不到這部分優(yōu)惠了。以每平米1萬(wàn)元計(jì)算，一般購(gòu)房者需要繳納90.57萬(wàn)的購(gòu)房款，但優(yōu)惠取消后卻需要93萬(wàn)，多了近兩萬(wàn)五千元。

　　【更多熱點(diǎn)請(qǐng)上新浪新聞APP訂閱山東新聞 齊魯事盡在手中】