原標題：扎堆入市存泡沫隱患

　　隨著城市發展速度的不斷加快，濟南大型商業綜合體建設風起云涌，一批整體布局完整、功能特色鮮明的商業項目相繼涌現。據統計，2013年商業項目新增供應量將超過74萬平方米，創歷史新高。有專家認為，濟南的商業地產容量和需求量很高，商業地產的良好發展態勢將繼續延續。也有專家認為，濟南并非旅游城市，無法消耗如此多的商業項目，省城的商業地產已經開始出現泡沫。

　　□　見習記者 馬桂路

　　一棟樓能改變一個商圈嗎

　　7月1日上午，位于共青團路北側的濟南在建第一高樓、建成后高達300米的綠地中心主體順利封頂。截至6月底，已有包括中國銀行、中國農業銀行、美國寶潔公司、美洲礦業等在內的23家世界500強企業簽約進駐該項目。憑借“濟南第一高樓”的身份，綠地中心在規劃之初就備受矚目。7月10日，記者在綠地中心施工現場外看到，項目外墻上貼著各地綠地建筑的宣傳畫，巨幅海報上的“王者加冕，從此定義濟南”的廣告格外引人注目。

　　與萬達廣場僅一路之隔，泉城路商圈的恒隆廣場也舉目在望，綠地中心勢必會使得原本競爭激烈的泉城路商圈陷入新一輪“搶客大戰”。山東財經大學房地產研究中心主任郭松海認為，如果不走差異化競爭的道路，綠地很難在競爭激烈的泉城路商圈占得上風�！艾F在市中心的商業集聚現象明顯，但同質化的現象太嚴重，文化東路上的新時代商業廣場和泉城廣場附近的廣場同質化就很高，已經造成一些商鋪的轉讓和歇業�！�

　　郭松海表示，泉城商圈的市場已經飽和，無論是萬達廣場還是恒隆廣場，體量都很大，但是泉城商圈的顧客數量并不盡如人意，現在一些商鋪慘淡經營的情況已經出現，綠地的介入，勢必會使的原本已露蕭條苗頭的市場更加艱難。

　　山東大學房地產研究中心主任李鐵崗也表示：雖然現在綠地中心是濟南第一高樓，但要憑借一棟樓來改變一個商圈，甚至“定義”濟南，幾乎是不可能的。

　　商業綜合體供大于求

　　隨著一線城市商業地產的飽和，二三線城市成為了商業地產新生力量，但是定位雷同、消費水平有限、缺乏先進經驗等制約因素，為這些涌現出來的商業地產項目埋下了隱患。

　　有人預計，今年中國新增購物中心總數將創新高，在20個主要市場將有約150個新購物中心開業。近年來，濟南城市綜合體建設遍地開花，恒隆廣場、和諧廣場、華強廣場、丁豪廣場、中海環宇城、魯能領秀城綜合體、三慶青年城、金光旺角……各地產商跑馬圈地布局的一連串項目，勾勒出了濟南市場商業綜合體硝煙四起的景象。今年，勢必會成為商業綜合體推量井噴，競爭升級的一年：銀豐聯荷廣場、鳳凰大廈、中海環宇城等數十個全新商業項目將主要在下半年入市，而世茂國際廣場、保利中心、丁豪廣場等在售項目也會在下半年持續加推。

　　有業內人士擔心，如果流動性持續收緊，房地產融資日益困難，最先曝出危局的可能是商業地產。這是因為，在住宅持續受限的背景下，作為調控空白區的商業地產供應量正持續放大。郭松海表示，由于現在的住宅限購，開發商和投資者更傾向于商業地產，但由于同質化競爭的淘汰性，一些輻射面不廣，影響力不足的商業體會逐漸被淘汰掉�！艾F在濟南的市場已經飽和，”郭松海表示，目前的商業綜合體建設是供大于求，再盲目大量建設商業綜合體就會形成泡沫。

　　記者發現，慘淡經營的商業項目并不少見：槐蔭廣場的地下人防商城，多數商鋪已關門歇業；濟南長途汽車站對面的“濟南炫街”，因為客流量少，已經陷入經營困局；歷山路的蘋果城項目曾一度停業。李鐵崗表示，濟南并不是一個旅游城市，根本無力支撐、也沒有必要建設如此多的商業綜合體，而應該考慮到整個商圈的經濟結構和發展程度。

　　對商業成熟發展無益

　　有專家認為，濟南的商業市場會持續保持快速發展，原因是作為省會中心城市，多向的城市空間拓展以及大型居住社區和居住中心的外延，都需要區域內的商業平衡和升級，首當其沖的就是消除區域內的商業盲點。但李鐵崗對此持懷疑態度：“商業的繁榮程度取決于兩個方面，商業范圍內的人口聚集程度和經濟增長的水平�！崩铊F崗表示，從多年的發展來看，濟南所輻射的外圈外圍并不大，基本限制在濟南老城區范圍內，所以對于商圈的進一步發展還應持審慎的預測。

　　開發商對于商業地產的投資熱情持續高漲，但這種通過投資商業地產拉動外部的人進入商鋪投資的做法是不可持續的。李鐵崗表示，正常的商業投資是商業活動的一部分，但吸引商業活動外部的人投資卻是本末倒置，很難對商業活動起到積極的促進作用。“現在濟南的商業綜合體建設看似繁榮，但濟南并不需要如此多的商業項目�！崩铊F崗表示，濟南不會完全靠商貿來拉動城市內需和商業模式升級，重復的商業設施建設對于商業模式和商業布局來講是不利的。

　　“從國際成熟的商圈和成熟的綜合體來看，商圈并不是一蹴而成的，很多國家的商業綜合體往往是一個街道經過許多年演化才形成不同的商業設施和不同的商業模式。”李鐵崗表示，現在很多城市都人為打造商業綜合體，但是周邊和商業綜合體配套的商業生態系統并不健全。這種拔苗助長式的商業綜合體建設，對區域內商業模式的發展會造成一定的困難和阻礙。