原標題：濟南樓市“雙限”新政全解讀！限人限錢能管住房價么
撰稿 張榕博
就在一個小時前，濟南最新樓市調控政策出爐，不僅限貸比例提高到40%，成為北京樓市調控政策后最嚴的限貸，而且還大幅限制了外地人購房。相比于2011年時出臺的濟南樓市調控政策，這個調控2.0版更具有當前形勢的針對性，至于會不會把兇猛的放假拉下來，別急，請往下看。
先重溫一下，還很新鮮的濟南“雙限”五條：
一、購買首套住房商業貸款最低首付比例由20%提高至30%，購買二套住房商業貸款最低首付比例由30%提高至40%。
二、家庭用于購房的公積金貸款最高額度由70萬元調整為60萬元，個人公積金貸款最高額度由40萬元調整為30萬元；本市戶籍家庭購買第三套住房不提供公積金貸款。
三、本市戶籍家庭已有三套住房的，暫不得再購房。非本市戶籍家庭在我市限購一套住房。
四、依法嚴厲查處違規炒房、違規銷售等行為，打擊違法資金流，切實維護房地產市場正常秩序。
第五條，筆者加入的，本通知適用于我市歷下區、市中區、槐蔭區、天橋區、歷城區和濟南高新區。
這與幾天前，在濟南樓市圈子瘋傳的幾條小道消息，非常相像：
換句話說，濟南樓市在限制開發商炒號，增加土地供應后，對一線市場的調控早已是山雨欲來風滿樓。而且，節前治理開放商與土地市場，節日期間調控一線樓市，這一舉措，還最大限度地避免了樓市新政對房地產市場造成的波動，避免“急火攻心”。
濟南版“兩限”，有什么新意？
總結起來，對購房者的影響有三條：
1、本地居民限購第3套，外地居民限購1套
2、二套房首付比例從20%提高到40%
3、全城限購無差別
這很符合住建部出臺樓市調控政策一貫以來的一條方針：
“ 保護和支持剛性需求，打壓投資性需求，增加有效供應，抑制房價過快上漲。 ”
齊魯樓市不動產的一位分析師這樣解析：
外地居民，有一套房子在濟南安家落戶就可以了，所以要限第二套；本地居民，因為有改善性住房的需求，所以限定在第三套。總體而言，這就算是保護了剛需，又打擊了投資。
上述兩條新政同南京、杭州等地的調控政策大體一致。不一致的在于政策的分量與方向。
自從今年全國性的樓市去庫存戰役打響以來，無差別的樓市刺激政策的確讓一些地方的樓市壓力下降，但也讓一些本來不需要去庫存的城市、區域房價暴漲，而一些地區的樓市火爆則與土地供應偏少，剛需被市場刺激過度相關。因此，無差別降溫政策，今后注定要轉變為因材施教，對癥下藥來上來。
中原地產分析師張大偉認為，未來房地產調控政策將不僅僅是分城施策，更多的將會升級到一城一策。
樓市新政，會有實效么？
限購與限貸，一個擋住了人，一個勒住了錢。
富有的人沒有多余的身份投資，不大富有的人沒有了更多的熱錢買房。乍一看，能沒有效果么？
下面我們舉正反兩個例子看政策對樓市冷暖的影響：
先說降溫的正例：
還記得2011年那場限購、限貸的濟南樓市調控政策么？從數據上看，這場為期3年的調控讓濟南樓市冷了至少2年。
2011年底，濟南市房地產投資增速同比下降41.9個百分點，房價累計下跌1.1個百分點，二手住房價格環比下降0.1%。
2012年全年，濟南樓市整體下行。至2013年，濟南樓市才同比上漲（因為2012年同期下行過猛），但每月的房價環比還在下跌。甚至在限購令取消的2014年，濟南樓市仍整體不景氣，并由此開始連續近10個月的環比下跌。
直到2015年5月，濟南樓市才環比由負轉正。
（數據來源，國家統計局）再看住宅存銷比：
此圖也可以清晰地看出，在2011年下半年至2014年上半年這段濟南樓市調控政策實施期間，濟南樓市存銷比出現了巨大的“U”字形，并在2013年年初時觸底。
而2014年濟南限購解禁后的樓市出現了幾年來不多見的回溫。
來看這則取消限購助推樓市回暖的“反例”：
2014年上半年，濟南全市個人按揭貸款48.3億元，同比下降4.6%；而到了2014年9月底，個人按揭貸款達到了90.1億元，同比增長10.5%。
不到3個月時間，濟南個貸便激增近40億元，這是為啥？原因很簡單，因為7月份，濟南正式取消限購了，購房人數攀升，樓市回暖。
這樣一看，限貸與限購，確實不是調控中的軟柿子。 為樓市過熱降溫降壓，應該說是藥到病除。
濟南版樓市調控的預期，最終離降價有多遠？不過，有人要說，調控了半天，有沒有效果，不就是看房價最后降下來沒有么？
這話說得似乎有點道理。
可是，住建部調控樓市的根本目的中，最后只說了抑制價格過快上漲，可沒說一定讓房價降。換句話說，政府調控只是管控房價非理性波動，但房價的漲跌卻是市場的自由。
這一點，準備買房，或者持幣觀望的人，一定要清楚。
那樓市調控后的房價，是漲還是降，準備買房的人怎么破局？筆者請教了很多業內人士，大家的意見卻是四個字：撥云見日。
如今影響樓市的因素太復雜了，2014年濟南取消限購以后，樓市整體回暖，但房價卻沒漲上來，也就是說，房屋交易量與房價之間，并沒有正相關聯系。
還有人說，影響樓市的貨幣、信貸與宏觀經濟環境都在變，任何一方面的政策，都可能影響一城，乃至全國的樓市冷暖。
從調控效果的數據中，政府只需找到完成調控任務的指標，百姓卻不見得能找到要買房，還是要觀望的根本依據。
這怎么辦？
筆者告訴你，今天的樓市，有幾條鐵律：
1、貨幣供應
即信貸投放量，而非信貸政策。
人民幣今天超發量達到GDP的200%，因此在市場上沒有更高收益的優質資產出現前，大量游資還是會千方百計鉆政策的空子買房，什么假離婚、假贈與，都是套路。中原地產首席分析師張大偉說得好，不收緊信貸的任何調控政策都沒有作用。
以剛剛仙逝的復旦大學經濟學家謝百三的話說，房產價格很難跌，即便跌也跌不深。“最主要的原因是貨幣發得太多。”雖然人民幣十月一剛剛加入SDR，但是想要世界各國購買人民幣，緩解中國樓市這個人民幣“堰塞湖”還需時日，一時樓市的錢“滯脹”還消不下來。
2、供求關系
也就是看去化周期。
人們都以為今天的樓市失衡了，房價脫離了正常軌道，全國都在去庫存，可是局地房價卻是越去越漲，比如濟南東部。
但齊魯不動產的一位分析師告訴筆者，今天濟南東部的房屋供應量可能已經耗盡。截至6月末，濟南商品房待售26.82萬套，其中住宅4.89萬套，商品房去庫存周期約為12.9個月，可是住宅卻僅需要3.3個月。住宅去化周期遠遠低于最佳供需比，換句話說，濟南的住宅市場已經嚴重供不應求。
而過去幾年，在樓市不景氣的時候，開發商可以選擇延緩新房竣工，延長房屋施工周期的方式等待樓市回暖，房價上漲。因為他們知道，在不景氣的時候賣房，即使降價也沒人買，不如囤著。
作為買房人，咱們不也是這個思路？特別是那些“剛需”，在樓市不佳的時候，也不急著買房了。
于是，大家都在等。
等什么呢？
等人為控制下的市場供求達到環境轉暖與“饑餓營銷”重逢的恰當時機，賣房子的開盤，買房子的出手。
3、看看歷史數據。
從價格反映來看，2011年歷下區的房屋均價是8070元每平米，經過了這5年多的樓市冷暖，今天是降了還是漲了，相信大家都清楚。
最后一個問題，真要離婚么？今年是猴年，據周圍的親朋好友說，生男孩的媽媽特別多，于是未來又將多了許多“建設銀行”。
眼見要為下一代的“悟空”們囤一套婚房，年輕的80后，90后爸爸媽媽們，是不是要考慮一下假離婚呢？
一位公證處的熟人跟我說，2012年、2013年，來公證處辦理離婚財產公證的濟南人并不少，一點也不比今天其它省份的離婚潮遜色。
然而，剛結婚的小夫妻的愛情，真的馬上要經受樓市的考驗么？難不成，還要去逼父母走一趟民政局？
筆者思來想去，想出了一個房價走勢的順口溜來：
限購時，去化周期越長越降，去化周期越短越漲。不限購時，去化周期無論長短，都漲。
解釋一下：樓市調控可以抑制價格瘋漲。但一旦市場被調節得不瘋狂時，就要看市場供求了。
（完）
