19日晚，濟南市人民政府辦公廳發布“關于進一步完善調控措施促進我市房地產市場平穩健康發展的通知”。文件一出，因其在限購限貸限售上均有涉及，而被業內人士稱為濟南“史上最嚴樓市調控政策”，其中到底藏著哪些“只有想不到，沒有做不到”的控房價大殺器。
貸款買過房，再買算二套
二套房最低首付重回六成
文件原文：濟南市戶籍家庭已擁有一套住房或有住房貸款記錄的，申請住房貸款均視為第二套住房貸款，首付比例提高至60%。
記者解讀：
據業內人士介紹，二套房的房貸首付比例提高到60%，并不是什么新招。2011年2月至2015年3月的四年間，濟南的二套房貸款首付比例一直是60%。只是最近兩年在去庫存的大背景下，才把二套房的首付比例降下來。
關鍵在于，二套房的認定上。此前，濟南市各大銀行對二套房的認定有松有緊。
在寬松的時候，只認貸，即只要家庭名下的住房貸款已經還清了，再次貸款購房就按首套房來算。嚴格的時候，認房又認貸，即名下有一套房了，不管貸款是否結清，再次申請貸款購買住房，最低首付比例都按二套房來執行，即40%。
在這次調整之前，絕大多數銀行對按揭貸款執行這一認定標準。而最新出臺的房貸政策，又追加了一條：只要此前有過貸款買房記錄，再貸款買房，就按二套房的首付比例來執行。
駐濟一家銀行的信貸經理坦言，這是一記狠招，堪稱史上最苛刻的認定標準。哪怕現在名下沒有房子了，只要之前貸款買過房，現在想買房，一律算二套房，最低首付款比例60%，而且利率在基準利率的基礎上上浮10%。貸款記錄從人民銀行的系統里一查就準，對于購房者來說，幾乎沒有辦法規避。
殺傷指數：五顆星
房貸期限縮短五年，還款壓力大
公積金補刀，首付利率雙打壓
文件原文： 二套房商業按揭貸款最長年限縮短至25年，公積金貸款利率執行基準利率的1.1倍。暫停向使用過2次及以上住房公積金貸款的家庭發放公積金貸款。
記者解讀：
之前新房房貸最長可貸30年期，除非貸款人年齡超過35歲，無法在65歲之前還清貸款（銀行通常認為65歲之后沒有還款能力了，因此最長還款期限不能超過65歲）。二手房的貸款期限和房齡有一定的關系，但多數可以貸30年。
此次明確房貸期限一刀切地縮短，商業貸款的最長年限縮短至25年。少了5年的還款期，意味著月供要有一定幅度的提高，還款壓力加大，對購房者的還款能力的要求更高了。
另外，公積金貸款還補了一刀。跟商貸一樣，有過公積金貸款記錄的，再申請公積金貸款也算二套房，首付比例提高到60%，而且利率還上浮1.1倍。
2012年時，濟南曾規定首次使用公積金貸款買第二套房，首付最低六成，但利率沒有上浮過。這一次可謂一記組合拳，首付和利率雙重打壓。
用過兩次及以上公積金貸款的，暫停發放貸款。而原來用過多少次也不限，只要還清了就能再次申請使用公積金貸款。
殺傷指數：四顆星
外地家庭購房，首付最低六成
堵住外來炒房者，卻打擊了剛需族
文件原文：非本市戶籍家庭購買住房貸款首付比例提高至60%，商業按揭貸款最長年限縮短至25年。
記者解讀：
濟南房地產界的一位資深人士表示，這一招跟前面的提高二套房按揭貸款門檻一樣，本質上都是抑制需求端。這對外地戶籍的購房者來說，無疑是壞消息。
就算是買一套總價150萬元的房子，起碼得拿出90萬元的首付款。而非濟南戶籍的購房群體多數是剛需族，如外來務工人員、留濟的大中專畢業生等，這類購房者，通常對首付比例非常敏感。
從之前的30%提高到60%，直接翻番，會令相當一批剛需群體止步于首付款。
“說白了就是，進一步把外地人的購房門檻抬高了。堵住了外來炒房者的同時，也對剛需族造成了不小的殺傷力?！痹撊耸糠Q，此前的限購政策就已經對外來購房者做了限制，如只能購買一套房住房等。
非濟南戶籍的購房者可能要在如何獲得一個本地戶口上面下功夫，因為在限購套數、貸款首付等方面，均不處于一個起跑線。
殺傷指數：五顆星
取消提公積金繳維修資金
這個購房福利太短命
文件原文：取消憑繳納住宅維修資金證明提取住房公積金政策。
記者解讀：
提取公積金繳納住宅維修資金，這是去年才出臺的一項政策。
眾所周知，住房維修資金在交房時就得必須繳納的一筆費用，相當于給房子交了一份養老保險，濟南市規定，帶電梯的住宅按120元/平方米的標準收取，如果是100平方米的房子就得12000元。
此前，這筆錢繳完之后，可以提取一次公積金。這次政策調整之后，就取消了這一短命的購房“福利”。
殺傷指數：一顆星
下證不滿兩年不準賣
限購限售兩手抓，兩手都要硬
文件原文：限制限購區域內自本通知施行之日起購買的住房，必須取得不動產權證滿2年后方可上市交易。
記者解讀：
顯然，這其實就是限售。政策本質上是抑制了房產供應端，抑制投資購房者倒賣房屋從中獲利行為。
分析人士認為，限購、限貸政策主要沖擊的是房地產開發企業，而限售主要沖擊的是自持賣房人群。2016年各城市樓市升溫，吸引大量投機投資者進入。2年內限售，等于把投資者鎖定了，投資成本大幅提高，房子難以用來炒了。
限售大招大概是始于3月25日廈門市出臺商品住宅“限售”政策，在新一輪樓市調控加碼中，記者粗略統計，截至4月12日，起碼有13個城市先后出臺了樓市“限售”政策。
通過觀察這些城市的政策可以發現，限購、限貸政策執行期相對較短，一般為1-2年；限售則一般為2-3年。
本次“限售”政策在時間上的設定主要有兩個目的：一、將活躍的樓市需求凍結并后置，避免快進快出的樓市投資投機炒作行為；二、為樓市后續政策調整爭取更多時間，尤其是樓市長效調控機制相關的準備措施，如房地產稅立法、不動產登記等。
殺傷力：五顆星
長清章丘加入限購陣營
政策打補丁，主動降溫形勢迫然
文件原文：除了主城區之外，將長清區、章丘區納入限購范圍，本次及此前已出臺的調控政策一并執行。
記者解讀：
濟南主城區限購之后，未進入限購范圍的章丘房地產市場火得一塌糊涂，成為投資新熱土。早已有聲音呼吁將章丘納入限購范圍。
此前長清雖然不在限購范圍內，但在計算家庭住房套數時，在長清擁有房產也是占名額的。這次政策打補丁，東西兩個衛星城首次進入限購狀態，勢必對當地過熱的市場潑一瓢冷水。
從土地市場來看，特別是章丘該降降溫。今年2月份，章丘出讓住宅用地，熱門地塊的樓面地價一路拍到了4000多元/平方米。各大房企將章丘市場視為下一個風口，紛紛搶地盤。
房價漲幅絲毫不亞于去年的主城區，出現非理性購房的苗頭，二手房市場毀約現象不少。因此，業內人士認為，采取限購等政策是非常及時和必要的。
殺傷力：三顆星
地價翻番，封頂才能賣房
政策有創新、操作性更強
文件原文：優化居住用地供應。本著“增加總量、控制熱點、均衡供地”原則，實施精準供地，平抑土地市場。同時，引導企業理性競價。結合土地出讓溢價率提高項目預售條件，居住用地出讓溢價率達到100%以上（含）的，項目主體結構完工后方可申請辦理商品房預售許可；溢價率達到150%以上（含）的，項目竣工驗收通過后方可申請辦理商品房預售許可。設定居住用地出讓最高限價，當競買人報價超過最高限價時，按競基礎設施或公益設施建設進行出讓。
記者解讀：
土地市場也出大招了。相比去年的“濟八條”，這次的措施操作性更強。濟南一家房企的負責人表示，土地溢價率與預售條件掛鉤，算是創新性的政策。
目前，住建部和國土部要求庫存低于6個月的，加快工地節奏，同時嚴格禁止出現新的地王。這對地方政府來說是個不小的考驗。
得趕緊供地，但問題是你哪兒拍地，哪兒的房價就往上躥一截。如果不拍地，供應緊張加劇房價上漲的態勢。從去年拿地情況來看，面粉屢屢貴過面包。
濟南這次出臺的新政策，溢價率超出100%，就得封頂才能賣房，溢價達到150%，必須建成現房才能賣。沒有限地價競房價，因為后期操作中不好監管和控制。但是限地價，競修路等基礎設施、建學校醫院等公益設施，是比較好掌控的。
地王恐怕是很難再出現了，房企想當“地主”也更加困難?！岸返刂鳌钡幕釉絹碓蕉唷?/p>
殺傷指數：四顆星
捂盤炒房，兩年禁拿地
真落實到位，將成一大利器
文件原文：依法嚴厲查處捂盤惜售、炒作房價、制造和散布虛假消息、發布虛假房源及價格信息、欺騙消費者交易等違法違規行為。對涉案開發企業和中介機構，一經查實，依法從嚴從重處理，開發企業停止預售及網簽，2年內不得參與本市土地交易，中介機構吊銷營業執照，并列入失信企業“黑名單”。
記者解讀：
這一禁令也不新鮮，之前喊過很多次。但實際上，捂盤惜售、炒作房價、發布虛假房源、散布虛假消息等現象屢禁不止，總是時有發生。
業內人士認為，如果真的落實到位，從嚴從重處罰，這是一大利器。從懲戒措施來看，可謂嚴厲，開發商停止預售和網簽，2年內禁止拍地。中介機構則直接吊銷營業執照，打入黑名單。
“關鍵在落實。監管力量可能有限，可以發動群眾的力量，鼓勵舉報和曝光，讓違規行為成為過街老鼠，一定能剎住市場歪風?！睗戏康禺a界的一位資深人士認為。
殺傷指數：三顆星
附文件全文：
濟南市人民政府辦公廳
關于進一步完善調控措施促進我市房地產市場
平穩健康發展的通知
濟政辦發〔2017〕13號
各縣區人民政府，市政府各部門：
針對當前我市房地產市場形勢，為進一步貫徹落實中央、省房地產市場調控的有關政策，促進我市房地產市場平穩健康發展，經市政府研究，確定對當前房地產市場有關政策進行調整?，F就有關事宜通知如下：
一、優化居住用地供應。本著“增加總量、控制熱點、均衡供地”原則，實施精準供地，平抑土地市場。
二、引導企業理性競價。結合土地出讓溢價率提高項目預售條件，居住用地出讓溢價率達到100%以上（含）的，項目主體結構完工后方可申請辦理商品房預售許可；溢價率達到150%以上（含）的，項目竣工驗收通過后方可申請辦理商品房預售許可。設定居住用地出讓最高限價，當競買人報價超過最高限價時，按競基礎設施或公益設施建設進行出讓。
三、本市戶籍家庭已擁有一套住房或有住房貸款記錄的，申請住房貸款均視為第二套住房貸款，首付比例提高至60%。其中商業按揭貸款最長年限縮短至25年，公積金貸款利率執行基準利率的1.1倍。
暫停向使用過2次及以上住房公積金貸款的家庭發放公積金貸款。取消憑繳納住宅維修資金證明提取住房公積金政策。
非本市戶籍家庭購買住房貸款首付比例提高至60%，商業按揭貸款最長年限縮短至25年。
四、限購區域內自本通知施行之日起購買的住房，須取得不動產權證滿2年后方可上市交易。
五、依法嚴厲查處捂盤惜售、炒作房價、制造和散布虛假消息、發布虛假房源及價格信息、欺騙消費者交易等違法違規行為。對涉案開發企業和中介機構，一經查實，依法從嚴從重處理，開發企業停止預售及網簽，2年內不得參與本市土地交易，中介機構吊銷營業執照，并列入失信企業“黑名單”。
將長清區、章丘區納入限購范圍，本次及此前我市已出臺的調控政策一并執行。
本通知自2017年4月20日起施行。
濟南市人民政府辦公廳
2017年4月19日
