19日晚，濟(jì)南市人民政府辦公廳發(fā)布“關(guān)于進(jìn)一步完善調(diào)控措施促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知”。文件一出，因其在限購限貸限售上均有涉及，而被業(yè)內(nèi)人士稱為濟(jì)南“史上最嚴(yán)樓市調(diào)控政策”，其中到底藏著哪些“只有想不到，沒有做不到”的控房價(jià)大殺器。
貸款買過房，再買算二套
二套房最低首付重回六成
文件原文：濟(jì)南市戶籍家庭已擁有一套住房或有住房貸款記錄的，申請住房貸款均視為第二套住房貸款，首付比例提高至60%。
記者解讀：
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，二套房的房貸首付比例提高到60%，并不是什么新招。2011年2月至2015年3月的四年間，濟(jì)南的二套房貸款首付比例一直是60%。只是最近兩年在去庫存的大背景下，才把二套房的首付比例降下來。
關(guān)鍵在于，二套房的認(rèn)定上。此前，濟(jì)南市各大銀行對二套房的認(rèn)定有松有緊。
在寬松的時(shí)候，只認(rèn)貸，即只要家庭名下的住房貸款已經(jīng)還清了，再次貸款購房就按首套房來算。嚴(yán)格的時(shí)候，認(rèn)房又認(rèn)貸，即名下有一套房了，不管貸款是否結(jié)清，再次申請貸款購買住房，最低首付比例都按二套房來執(zhí)行，即40%。
在這次調(diào)整之前，絕大多數(shù)銀行對按揭貸款執(zhí)行這一認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。而最新出臺的房貸政策，又追加了一條：只要此前有過貸款買房記錄，再貸款買房，就按二套房的首付比例來執(zhí)行。
駐濟(jì)一家銀行的信貸經(jīng)理坦言，這是一記狠招，堪稱史上最苛刻的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。哪怕現(xiàn)在名下沒有房子了，只要之前貸款買過房，現(xiàn)在想買房，一律算二套房，最低首付款比例60%，而且利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%。貸款記錄從人民銀行的系統(tǒng)里一查就準(zhǔn)，對于購房者來說，幾乎沒有辦法規(guī)避。
殺傷指數(shù)：五顆星
房貸期限縮短五年，還款壓力大
公積金補(bǔ)刀，首付利率雙打壓
文件原文： 二套房商業(yè)按揭貸款最長年限縮短至25年，公積金貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍。暫停向使用過2次及以上住房公積金貸款的家庭發(fā)放公積金貸款。
記者解讀：
之前新房房貸最長可貸30年期，除非貸款人年齡超過35歲，無法在65歲之前還清貸款（銀行通常認(rèn)為65歲之后沒有還款能力了，因此最長還款期限不能超過65歲）。二手房的貸款期限和房齡有一定的關(guān)系，但多數(shù)可以貸30年。
此次明確房貸期限一刀切地縮短，商業(yè)貸款的最長年限縮短至25年。少了5年的還款期，意味著月供要有一定幅度的提高，還款壓力加大，對購房者的還款能力的要求更高了。
另外，公積金貸款還補(bǔ)了一刀。跟商貸一樣，有過公積金貸款記錄的，再申請公積金貸款也算二套房，首付比例提高到60%，而且利率還上浮1.1倍。
2012年時(shí)，濟(jì)南曾規(guī)定首次使用公積金貸款買第二套房，首付最低六成，但利率沒有上浮過。這一次可謂一記組合拳，首付和利率雙重打壓。
用過兩次及以上公積金貸款的，暫停發(fā)放貸款。而原來用過多少次也不限，只要還清了就能再次申請使用公積金貸款。
殺傷指數(shù)：四顆星
外地家庭購房，首付最低六成
堵住外來炒房者，卻打擊了剛需族
文件原文：非本市戶籍家庭購買住房貸款首付比例提高至60%，商業(yè)按揭貸款最長年限縮短至25年。
記者解讀：
濟(jì)南房地產(chǎn)界的一位資深人士表示，這一招跟前面的提高二套房按揭貸款門檻一樣，本質(zhì)上都是抑制需求端。這對外地戶籍的購房者來說，無疑是壞消息。
就算是買一套總價(jià)150萬元的房子，起碼得拿出90萬元的首付款。而非濟(jì)南戶籍的購房群體多數(shù)是剛需族，如外來務(wù)工人員、留濟(jì)的大中專畢業(yè)生等，這類購房者，通常對首付比例非常敏感。
從之前的30%提高到60%，直接翻番，會令相當(dāng)一批剛需群體止步于首付款。
“說白了就是，進(jìn)一步把外地人的購房門檻抬高了。堵住了外來炒房者的同時(shí)，也對剛需族造成了不小的殺傷力。”該人士稱，此前的限購政策就已經(jīng)對外來購房者做了限制，如只能購買一套房住房等。
非濟(jì)南戶籍的購房者可能要在如何獲得一個(gè)本地戶口上面下功夫，因?yàn)樵谙拶徧讛?shù)、貸款首付等方面，均不處于一個(gè)起跑線。
殺傷指數(shù)：五顆星
取消提公積金繳維修資金
這個(gè)購房福利太短命
文件原文：取消憑繳納住宅維修資金證明提取住房公積金政策。
記者解讀：
提取公積金繳納住宅維修資金，這是去年才出臺的一項(xiàng)政策。
眾所周知，住房維修資金在交房時(shí)就得必須繳納的一筆費(fèi)用，相當(dāng)于給房子交了一份養(yǎng)老保險(xiǎn)，濟(jì)南市規(guī)定，帶電梯的住宅按120元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)收取，如果是100平方米的房子就得12000元。
此前，這筆錢繳完之后，可以提取一次公積金。這次政策調(diào)整之后，就取消了這一短命的購房“福利”。
殺傷指數(shù)：一顆星
下證不滿兩年不準(zhǔn)賣
限購限售兩手抓，兩手都要硬
文件原文：限制限購區(qū)域內(nèi)自本通知施行之日起購買的住房，必須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可上市交易。
記者解讀：
顯然，這其實(shí)就是限售。政策本質(zhì)上是抑制了房產(chǎn)供應(yīng)端，抑制投資購房者倒賣房屋從中獲利行為。
分析人士認(rèn)為，限購、限貸政策主要沖擊的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而限售主要沖擊的是自持賣房人群。2016年各城市樓市升溫，吸引大量投機(jī)投資者進(jìn)入。2年內(nèi)限售，等于把投資者鎖定了，投資成本大幅提高，房子難以用來炒了。
限售大招大概是始于3月25日廈門市出臺商品住宅“限售”政策，在新一輪樓市調(diào)控加碼中，記者粗略統(tǒng)計(jì)，截至4月12日，起碼有13個(gè)城市先后出臺了樓市“限售”政策。
通過觀察這些城市的政策可以發(fā)現(xiàn)，限購、限貸政策執(zhí)行期相對較短，一般為1-2年；限售則一般為2-3年。
本次“限售”政策在時(shí)間上的設(shè)定主要有兩個(gè)目的：一、將活躍的樓市需求凍結(jié)并后置，避免快進(jìn)快出的樓市投資投機(jī)炒作行為；二、為樓市后續(xù)政策調(diào)整爭取更多時(shí)間，尤其是樓市長效調(diào)控機(jī)制相關(guān)的準(zhǔn)備措施，如房地產(chǎn)稅立法、不動產(chǎn)登記等。
殺傷力：五顆星
長清章丘加入限購陣營
政策打補(bǔ)丁，主動降溫形勢迫然
文件原文：除了主城區(qū)之外，將長清區(qū)、章丘區(qū)納入限購范圍，本次及此前已出臺的調(diào)控政策一并執(zhí)行。
記者解讀：
濟(jì)南主城區(qū)限購之后，未進(jìn)入限購范圍的章丘房地產(chǎn)市場火得一塌糊涂，成為投資新熱土。早已有聲音呼吁將章丘納入限購范圍。
此前長清雖然不在限購范圍內(nèi)，但在計(jì)算家庭住房套數(shù)時(shí)，在長清擁有房產(chǎn)也是占名額的。這次政策打補(bǔ)丁，東西兩個(gè)衛(wèi)星城首次進(jìn)入限購狀態(tài)，勢必對當(dāng)?shù)剡^熱的市場潑一瓢冷水。
從土地市場來看，特別是章丘該降降溫。今年2月份，章丘出讓住宅用地，熱門地塊的樓面地價(jià)一路拍到了4000多元/平方米。各大房企將章丘市場視為下一個(gè)風(fēng)口，紛紛搶地盤。
房價(jià)漲幅絲毫不亞于去年的主城區(qū)，出現(xiàn)非理性購房的苗頭，二手房市場毀約現(xiàn)象不少。因此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，采取限購等政策是非常及時(shí)和必要的。
殺傷力：三顆星
地價(jià)翻番，封頂才能賣房
政策有創(chuàng)新、操作性更強(qiáng)
文件原文：優(yōu)化居住用地供應(yīng)。本著“增加總量、控制熱點(diǎn)、均衡供地”原則，實(shí)施精準(zhǔn)供地，平抑土地市場。同時(shí)，引導(dǎo)企業(yè)理性競價(jià)。結(jié)合土地出讓溢價(jià)率提高項(xiàng)目預(yù)售條件，居住用地出讓溢價(jià)率達(dá)到100%以上（含）的，項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)完工后方可申請辦理商品房預(yù)售許可；溢價(jià)率達(dá)到150%以上（含）的，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收通過后方可申請辦理商品房預(yù)售許可。設(shè)定居住用地出讓最高限價(jià)，當(dāng)競買人報(bào)價(jià)超過最高限價(jià)時(shí)，按競基礎(chǔ)設(shè)施或公益設(shè)施建設(shè)進(jìn)行出讓。
記者解讀：
土地市場也出大招了。相比去年的“濟(jì)八條”，這次的措施操作性更強(qiáng)。濟(jì)南一家房企的負(fù)責(zé)人表示，土地溢價(jià)率與預(yù)售條件掛鉤，算是創(chuàng)新性的政策。
目前，住建部和國土部要求庫存低于6個(gè)月的，加快工地節(jié)奏，同時(shí)嚴(yán)格禁止出現(xiàn)新的地王。這對地方政府來說是個(gè)不小的考驗(yàn)。
得趕緊供地，但問題是你哪兒拍地，哪兒的房價(jià)就往上躥一截。如果不拍地，供應(yīng)緊張加劇房價(jià)上漲的態(tài)勢。從去年拿地情況來看，面粉屢屢貴過面包。
濟(jì)南這次出臺的新政策，溢價(jià)率超出100%，就得封頂才能賣房，溢價(jià)達(dá)到150%，必須建成現(xiàn)房才能賣。沒有限地價(jià)競房價(jià)，因?yàn)楹笃诓僮髦胁缓帽O(jiān)管和控制。但是限地價(jià)，競修路等基礎(chǔ)設(shè)施、建學(xué)校醫(yī)院等公益設(shè)施，是比較好掌控的。
地王恐怕是很難再出現(xiàn)了，房企想當(dāng)“地主”也更加困難。“斗地主”的花樣越來越多。
殺傷指數(shù)：四顆星
捂盤炒房，兩年禁拿地
真落實(shí)到位，將成一大利器
文件原文：依法嚴(yán)厲查處捂盤惜售、炒作房價(jià)、制造和散布虛假消息、發(fā)布虛假房源及價(jià)格信息、欺騙消費(fèi)者交易等違法違規(guī)行為。對涉案開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)，一經(jīng)查實(shí)，依法從嚴(yán)從重處理，開發(fā)企業(yè)停止預(yù)售及網(wǎng)簽，2年內(nèi)不得參與本市土地交易，中介機(jī)構(gòu)吊銷營業(yè)執(zhí)照，并列入失信企業(yè)“黑名單”。
記者解讀：
這一禁令也不新鮮，之前喊過很多次。但實(shí)際上，捂盤惜售、炒作房價(jià)、發(fā)布虛假房源、散布虛假消息等現(xiàn)象屢禁不止，總是時(shí)有發(fā)生。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果真的落實(shí)到位，從嚴(yán)從重處罰，這是一大利器。從懲戒措施來看，可謂嚴(yán)厲，開發(fā)商停止預(yù)售和網(wǎng)簽，2年內(nèi)禁止拍地。中介機(jī)構(gòu)則直接吊銷營業(yè)執(zhí)照，打入黑名單。
“關(guān)鍵在落實(shí)。監(jiān)管力量可能有限，可以發(fā)動群眾的力量，鼓勵(lì)舉報(bào)和曝光，讓違規(guī)行為成為過街老鼠，一定能剎住市場歪風(fēng)。”濟(jì)南房地產(chǎn)界的一位資深人士認(rèn)為。
殺傷指數(shù)：三顆星
附文件全文：
濟(jì)南市人民政府辦公廳
關(guān)于進(jìn)一步完善調(diào)控措施促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場
平穩(wěn)健康發(fā)展的通知
濟(jì)政辦發(fā)〔2017〕13號
各縣區(qū)人民政府，市政府各部門：
針對當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場形勢，為進(jìn)一步貫徹落實(shí)中央、省房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)市政府研究，確定對當(dāng)前房地產(chǎn)市場有關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整。現(xiàn)就有關(guān)事宜通知如下：
一、優(yōu)化居住用地供應(yīng)。本著“增加總量、控制熱點(diǎn)、均衡供地”原則，實(shí)施精準(zhǔn)供地，平抑土地市場。
二、引導(dǎo)企業(yè)理性競價(jià)。結(jié)合土地出讓溢價(jià)率提高項(xiàng)目預(yù)售條件，居住用地出讓溢價(jià)率達(dá)到100%以上（含）的，項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)完工后方可申請辦理商品房預(yù)售許可；溢價(jià)率達(dá)到150%以上（含）的，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收通過后方可申請辦理商品房預(yù)售許可。設(shè)定居住用地出讓最高限價(jià)，當(dāng)競買人報(bào)價(jià)超過最高限價(jià)時(shí)，按競基礎(chǔ)設(shè)施或公益設(shè)施建設(shè)進(jìn)行出讓。
三、本市戶籍家庭已擁有一套住房或有住房貸款記錄的，申請住房貸款均視為第二套住房貸款，首付比例提高至60%。其中商業(yè)按揭貸款最長年限縮短至25年，公積金貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍。
暫停向使用過2次及以上住房公積金貸款的家庭發(fā)放公積金貸款。取消憑繳納住宅維修資金證明提取住房公積金政策。
非本市戶籍家庭購買住房貸款首付比例提高至60%，商業(yè)按揭貸款最長年限縮短至25年。
四、限購區(qū)域內(nèi)自本通知施行之日起購買的住房，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可上市交易。
五、依法嚴(yán)厲查處捂盤惜售、炒作房價(jià)、制造和散布虛假消息、發(fā)布虛假房源及價(jià)格信息、欺騙消費(fèi)者交易等違法違規(guī)行為。對涉案開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)，一經(jīng)查實(shí)，依法從嚴(yán)從重處理，開發(fā)企業(yè)停止預(yù)售及網(wǎng)簽，2年內(nèi)不得參與本市土地交易，中介機(jī)構(gòu)吊銷營業(yè)執(zhí)照，并列入失信企業(yè)“黑名單”。
將長清區(qū)、章丘區(qū)納入限購范圍，本次及此前我市已出臺的調(diào)控政策一并執(zhí)行。
本通知自2017年4月20日起施行。
濟(jì)南市人民政府辦公廳
2017年4月19日
