5月15日，長清區3宗共約230畝土地將迎來交易，目前已有濟南本地和外地多家房企對地塊有意并且帶無人機實地踏勘。據了解，這也是“4·19”限購加碼后的首輪土拍。截至12日下午5點，待拍賣地塊已有多家房企進行了八九輪的出價，預示著下周一的廝殺或不可避免。土拍前的長清樓市是什么狀況？11日，記者實地探盤，發現長清市場面臨房源緊缺、房價上漲、土地供應少等窘況。
房源·無房可售 3個月僅倆項目開盤加推，買房要等兩三個月
11日下午，記者走訪長清區多個售樓處后了解到，與濟南市區的項目一樣，長清區很多樓盤也面臨無房可賣的局面。雖然部分高端洋房、別墅項目都有不多的房源在售，但在普通住宅市場，有房源可售的項目寥寥無幾。
比如，山東高速綠城蘭園從去年11月份開始就處于無房可賣的狀態，預計今年7月才會加推新品；恒大綠洲從今年3月開始也處于斷貨狀態；中建長清湖無高層房源在售，未來將推住宅公寓；名流華第去年住宅已清盤，目前只有商辦公寓在售。根據代理機構監測統計，從2月份到現在，長清區僅有兩個項目開盤加推，其中，中建長清湖推出了兩棟樓共100多套房源，匯僑城推出了一棟樓90多套房源，去化均不錯。目前，匯僑城在售的是一期13號樓，共90多套房子，現在剩10多套房源。與其相距不遠的長興美郡僅有一層和頂層約10套房源在售，賣完便清盤。
[分析]熟悉長清市場的業內人士稱，去年8月份以來，長清區樓市熱度攀升，住宅去化率加快，庫存房源大量減少。而在去年“12·26”調控新政出臺后，項目的施工速度難以達到預售許可條件，拿證難導致可供應的房源下降。
房價·水漲船高
軌交R1線等多重刺激，有樓盤半年多價格翻番
長清樓市自去年8月以來明顯升溫。以中建長清湖為例，該項目在去年8月銷售均價約4900元/平方米，平均去化每月僅40套左右；而在今年4月初的開盤中，共推出108套新房源基本售罄，價格則達到了8500元-9000元/平方米。匯僑城從去年4、5月份的5100元/平方米漲到今年春節前6900元/平方米，再到現在的8300元/平方米。
[分析]上述這位熟悉長清市場的業內人士介紹，濟南第一條軌交R1線長清段去年進展順利，這一利好是導致長清樓市升溫的直接原因。此外，去年10月開始，濟南重啟限購后，市內六區遭遇限購，而生態環境宜居的長清并不在列。這讓很多被限住的剛需購房者和投資客抓住機會，轉向價格較低且不在限購范圍的長清區。
土拍·一觸即發 開發商云集長清看地，還沒開拍報價已八九輪
相比濟南主城區和章丘區，近幾年長清區的土地市場一直較為冷清。據統計，從2014年至2016年，長清區共有11宗住宅用地成交，主要分布在新老城結合處，基本都是底價成交。其中，2014年出讓的文昌片區兩宗地塊遭遇了流拍。今年4月中旬，長清區掛出3宗居住用地，共約230畝，全部位于文昌街道。此次長清供地雖然量小，但出讓地塊在軌交R1線以西，可由丹桂路直達R1線前大彥站，軌交優勢明顯，這對開發商來說非常有吸引力。11日下午，記者在實地探訪過程中遇到一柿子園村村民，據其稱在土地出讓后不久，就有不少開發商去現場看地，有的還帶著無人機到現場航拍。
[分析]根據“4·19”新政，居住用地出讓溢價率達到100%以上（含）的，項目主體結構完工后方可申請辦理商品房預售許可；溢價率達到150%以上（含）的，項目竣工驗收通過后，方可申請辦理商品房預售許可。待出讓地塊中，有兩宗捆綁出讓，一宗單獨出讓，截至12日下午5點，在濟南市國土資源局網上交易系統，待拍賣的地塊下，報價已分別達8輪和9輪。記者了解到，有意拿地的開發商不僅有本地企業，還有想要進入濟南市場的外地企業，新政將“理性競價”列入調控政策，但從目前來看，一場廝殺或不可避免。今年3月初以來，濟南已有兩個月沒有進行土拍，此次多家開發商云集長清看地，結果如何值得關注。
●去年“9·21”土拍后的濟南市場 主城區起始價成交章丘拍地最激烈
○2016年“9·21”土拍位于郭店的2016-G82號地塊經過311輪廝殺，109畝地從1.47億拍到12億多，溢價719%。
“10·31”土拍高新區徐家地塊歷經266輪競價，最終以溢價265%成交；文莊片區兩地塊溢價率也在200%以上。
“11·30”土拍槐蔭區八里橋B地塊和工業北路75號3宗地塊溢價率均超過160%。
“11·30”土拍結束后至今濟南主城區幾次土地交易集中在鵲山片區和CBD區域，絕大部分為起始價成交。
“12·29”土拍章丘迎來撤市設區后首輪土拍，2宗土地經過346輪爭奪被一當地房企競得，溢價率110%。
○2017年“2·20”土拍章丘區新年第一次土地出讓，位于山大新主校區附近的3宗地，經過6家房企314輪激烈競拍，最終由一進入濟南市場的新貴競得，溢價率177%。
