（原標題：山東高速15億出售“有毒”地產 花逾300億投濟青高速）
近日，山東高速股份有限公司（簡稱“山東高速”）全資子公司山東高速投資發展有限公司（簡稱“山高投資”）在山東產權交易所公示，掛牌轉讓旗下全資子公司煙臺合盛房地產開發有限公司（簡稱“煙臺合盛”）100%股權及14億元債權，掛牌價格為15億元。意向受讓方須一次性支付所有價款。
根據大華律師事務所出具的審計報告，煙臺合盛目前處于資不抵債的狀況，且凈利潤近年來持續虧損。北京時間“財鏡”梳理發現，自2015年以來，山東高速多數地產項目處于虧損狀態，并不斷將其地產項目掛牌拍賣，大有從此“金盆洗手“、不再染指地產業務的意圖。
值得一提的是，據相關媒體此前報道，煙臺合盛將與恒大地產合作開發夾河島項目。但截至目前，夾河島項目并未動工，且未簽訂國有建設用地使用權出讓合同，以及未辦理國有土地使用權證。
夾河島項目是否從此不了了之？與恒大地產的合作是否也一拍兩散？著急出售持續虧損的煙臺合盛是否另有隱情？對于此事，北京時間“財鏡”多次致電山東高速，但電話一直處于無人接聽狀態。但根據此前山東高速回復證監會問詢函的內容，山東高速透露，“公司擬出售部分房地產業務，并將繼續退出剩余地產項目。“
15億元轉讓多年虧損地產
根據山東產權交易所公示內容，煙臺合盛為山高投資的全資子公司。而山高投資為山東高速的全資子公司。由此可見，山東高速為煙臺合盛的實際控制人。
資料顯示，煙臺合盛于2013年“光棍節”宣布成立，注冊資本1億元，主營房地產開發業務。但是，2014年1月11日，便被山東高速收購全部股權，并獲得煙臺市福山區夾河島土地項目701.63畝土地使用權，土地性質為商服、住宅。
近日，山高投資在山東產權交易所公開掛牌轉讓其持有的煙臺合盛100%股權及14億元債權，其中煙臺合盛100%股權的掛牌價格為1億元，股權加債權合計掛牌價格為15億元。
值得一提的是，煙臺合盛14億元的債權人為其控股股東山高投資。掛牌信息顯示，煙臺合盛向山高投資借款本金為11億元，截至2017年3月31日，借款利息3億元，本息共計14億元。
對于此次轉讓，山東高速在回復證監會問詢函時表示，“為落實公司轉型升級發展戰略、盤活存量資產、確保實現投資收益，公司擬出售部分房地產業務，并將繼續退出剩余地產項目。”
根據大華律師事務所出具的審計報告，煙臺合盛目前資不抵債，且持續處于虧損狀態。截至2017年4月底，煙臺合盛資產總計12.20億元，負債總計14億元；2016年前五個月，煙臺合盛凈利潤虧損4569.05萬元，2017年前四個月，凈利潤虧損0.04萬元。
合作方恒大撤退？
值得注意的是，本次掛牌轉讓公司旗下資產并未辦理國有土地使用權證。轉讓信息顯示，截至報告期末，煙臺合盛取得了夾河島片區849.58畝土地使用權（共7宗土地，宗地面積共計56.63萬平方米。其中：一期土地46.77萬平方米、二期土地9.86萬平方米），處于閑置狀態，均未簽訂國有建設用地使用權出讓合同，未辦理國有土地使用權證。
對此，山高投資表示，“根據煙臺市國土局的有關要求，簽訂土地出讓合同需要競得人提供發改局出具的項目立項批文、規劃局出具的項目規劃方案批復函等材料，由于夾河島片區控制性詳細規劃尚未獲得有關部門的審批，不具備簽訂土地出讓合同的條件，故目前均未簽訂土地出讓合同。”
但是，北京時間“財鏡”注意到，在閑置土地方面，山東產權交易所的轉讓信息與山東高速此前披露的信息完全不同。山東高速2016年12月10日披露的《山東高速股份有限公司關于房地產業務的專項自查報告》顯示，截至2016年9月30日，山東高速及其下屬實際從事房地產業務的子公司不存在閑置土地情形。
對于上述地塊詳細規劃未獲得有關部門審批而處于閑置狀態一事，接近煙臺合盛的趙女士（化名）對北京時間“財鏡”表示，“現在的夾河島的規劃還沒下來，拿走了這塊地也不確定能做什么。”
據北京時間”財鏡“了解，夾河島地處芝罘與福山兩區交界處，因地緣濱河，被煙臺市規劃為濱水休閑娛樂中心。據相關媒體此前報道，恒大地產將與山東高速合作開發福山區夾河項目。關于此事，北京時間“財鏡“多次致電山東高速及恒大地產，但均未收到回復。
對于夾河片區的樓市，同策咨詢分析師王藝澎此前對上述媒體表示，夾河島地塊由于其自身的雙河景稀缺性，而且具備與芝罘、福山雙區互動的區位優勢，一直備受關注。但近幾年周邊板塊發展較為滯后，發展潛力尚未兌現，業內一直處于觀望狀態。根據區域規劃，出讓土地可能包含較大比例的商辦物業、提升操作難度，規劃及定位需謹慎處置。若能通過品牌房企的成功運營，或將成為芝罘與福山發展的紐帶，凝聚雙區合力，對芝罘西南與福山南部發展滯后的現狀有所改善。
隨著煙臺合盛被山東高速無情拋棄，夾河島項目看來不了了之。那么，誰又來充當煙臺合盛的“白馬王子”，與其共度這種持續虧損、不知發展方向的艱苦歲月？
多數虧損 山東高速退出地產業
北京時間“財鏡”注意到，除了煙臺合盛，山東高速控股參股地產公司中，業務慘淡，多數處于虧損狀態。《中國經營報》此前報道，山東高速2015年年報顯示，在它控股參股的企業中，有11家公司以地產為主業，其中，8家虧損。北京時間“財鏡”注意到，這些虧損地產公司中，其中就包括2016年掛牌轉讓的多家公司。
面對地產板塊慘淡的業績，山東高速2016年多次掛牌轉讓旗下地產公司。2016年6月，山東高速公開掛牌轉讓青島綠城華景置業有限公司60%股權、山東財富縱橫置業有限公司 51% 股權及山東高速綠城萊蕪雪野湖開發有限公司 41%股權，以及三家控股子公司全部債權，實現轉讓收益 5.13億元；2016年8月，公開掛牌轉讓暢和苑項目B3、B6住宅地塊，實現收益約 2.36 億元；2016年11月，公開掛牌轉讓其負責開發的雪野湖酒店在建工程項目，掛牌底價不低于1.45億元。
國金證券分析師蘇寶亮認為，山東高速清理虧損地產將盤活存量資產，確保實現投資收益，幫助公司回籠資金的同時，增厚公司業績。
北京時間“財鏡”注意到，通過甩賣旗下地產公司，確實使得山東高速2016年在地產業務營收增長迅猛。山東高速2016年年報顯示，其房地產業務收入20.89億元，同比增長7.63倍，其收入占比從 2015 年的 3.46%提升至24.71%；同時，得益于甩賣資產效果顯著，山東高速2016年實現凈利潤30.89 億元，同比上漲 14.58%。
得益于房地產業務的大幅增長，山東高速的營業收入同比大漲21.31%，但是毛利率卻出現大幅下滑，山東高速毛利率自 2015 年的 65.15%下滑至 2016 年的 51.83%。對此，申萬宏源分析師陸達認為，2016年房地產業務毛利率較低，僅有8.24%，預計凈利潤水平在5%左右，實現凈利潤1億元左右，相對于高速業務利潤貢獻較小。
有業內人士對北京時間“財鏡”坦言，“山東高速持續清理虧損地產，一方面是房地產業務對凈利潤貢獻較小；另一方面，將盤活存量資產，從而加快資金回籠。此外，山東高速此前公告擬出售部分房地產業務，并將繼續退出剩余地產項目，這是為了尋找新的利潤增長點，從山東高速近段時間以來頻繁的資本布局就可看出來。”
資本布局加速 高速公路險資“舉牌”第一單遇阻
值得一提的是，營業收入方面，山東高速2016年實現營業收入84.61億元，同比增長21.31%。其中，收費路橋業務實現收入62.02億元，同比出現4.27% 的小幅下滑。
對于路橋業務的小幅下滑，東北證券研報指出，主要由于免費普通公路體系的逐步建立以及鐵路、水運等的替代性對現有的高速公路產生了分流的不利影響。
面對地產業務虧損和主營業務小幅下滑的雙重不利因素，山東高速在謀求轉型升級，準備給自己插上“資本運營投資商”和“金融服務商”的雙翼。山東高速在其2016年年報中表示，公司堅持貫徹“行業領先+資本驅動”的發展戰略，以智慧高速建設、資本運營為重點，鞏固高速公路運營管理優勢，加快向“智慧高速運營商、資本運營投資商、綜合金融服務商“轉變，逐步打造公司新主業，實現公司轉型升級和發展新突破。
山東高速通過股權投資，不斷進行多元化發展。2016年山東高速出資9億元，攜手建銀國際發起設立青島暢贏金鵬股權投資合伙企業（有限合伙）作為公司資本運作平臺；22.57億參股東興證券，成功競購1.2 億股增發股份，成為其第二大股東；投資 15 億元認購信業基金設立的濟南恒大專項基金15億元優先級基金份額，2016年獲得利息收入 5100 萬元；2016年12月30日，出資30億元參與向中國恒大的增資，占恒大地產增資后的1.32%股份。
值得注意的是，在山東高速宣布定向增發東興證券后，在這樣的利好消息下，東興證券股價迎來小幅上漲，但是在2016年11月14日之后，東興證券便持續走低，截至6月6日收盤，股價為17.10元/股。按照18.81元/股的增發價計算，截至目前，山東高速定向增發東興證券后，已浮虧約2億元。
除了上述股權投資之外，山東高速擬通過定向增發引入安邦資產管理有限責任公司（簡稱“安邦資產”）和華融國際信托有限責任公司（簡稱“華融信托”）兩家戰略投資者。通過此次定向增發，山東高速將新發行股票7.1億股，發行價格為5.65 元/股，募集金額40億元，用于濟青高速擴建工程。若定增通過證監會審核，安邦資產和華融信托將分別持有山東高速11.5%和1.3%的股權，山東高速也將成為交運行業險資“舉牌”第一股。
“通過引入戰略投資者，山東高速總資產和凈資產將有所增加，降低帶息負債占比，有利于降低財務風險、提高凈利潤。”上述業內人士向北京時間“財鏡”表示。
對于此次非公開發行股份引入戰略投資者，證監會下發了問詢函，要求其說明濟青高速擴建項目的具體資金構成。山東高速表示，該項目投資總額為308億元，其中貸款（231億元）占全部投資的75%，自有資金（77億元）占25%。截至2017年3月31日，該項目已投入自有資金53.39億元，銀行貸款0.66億元，尚需投入254億元。
值得注意的是，針對合計77億元自有資金，山東高速表示，公司計劃主要通過如下途徑籌集：公司自有資金22億元、國家專項建設基金15億元、本次非公開發行募集資金40億元。而在非公開發行募集的40億元資金尚未得到證監會的批準的情況下，山東高速已經投入自有資金53.39億元，大大超過了前期規劃，其后期是否會用非公開發行募集的部分資金置換前期投入的自有資金？對此，山東高速并未做出明確回復。
此外，濟青高速擴建項目投資回收期為23.3年（不含建設期），期限較長，投資額較大，對山東高速的業績將產生什么樣的影響？對此，山東高速表示，本次募投項目將對公司短期經營業績和財務水平造成不利影響；但從長期來看，本次非公開發行的募集資金投資項目為濟南至青島高速公路改擴建工程項目，系公司充分發揮現有高速公路主營業務優勢的重大舉措。
本文來源：財鏡 作者：張斌
