原標(biāo)題：接管濟(jì)青萬(wàn)達(dá)文旅的融創(chuàng)哪來(lái)那么多錢？借、貸款+債券
融創(chuàng)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)文旅城和酒店項(xiàng)目一事，由于其雙方級(jí)別和交易規(guī)模而受到了廣泛關(guān)注。其實(shí)關(guān)于這筆交易，人們最為關(guān)注的無(wú)非是三點(diǎn)：萬(wàn)達(dá)為什么賣？融創(chuàng)為什么買？融創(chuàng)哪來(lái)這么多錢？
融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌。（資料圖）萬(wàn)達(dá)為啥賣？
急于在A股上市
有分析認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)此次賣出86個(gè)項(xiàng)目，與其急于在A股上市、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策有關(guān)。
2014年底，萬(wàn)達(dá)在港交所上市。但在2016年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)由于各種原因從香港聯(lián)交所摘牌。同時(shí)，萬(wàn)達(dá)也與投資人簽下對(duì)賭協(xié)議：如果2018年8月31日前未能在境內(nèi)主板市場(chǎng)上市，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)以每年12%和10%的單利向境外境內(nèi)投資人回購(gòu)全部股權(quán)。因此，在A股上市就成了萬(wàn)達(dá)迫切的目標(biāo)。
要回歸A股，無(wú)非借殼或IPO，但當(dāng)前政策一直在打擊借殼、炒殼。同時(shí)，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策趨于收緊，銀監(jiān)會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的IPO基本停滯。也就是說(shuō)，萬(wàn)達(dá)目前想要在A股上市，必須去地產(chǎn)化，轉(zhuǎn)為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。而根據(jù)萬(wàn)達(dá)2017年上半年財(cái)報(bào)，其地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入僅占集團(tuán)收入的42.1%，且萬(wàn)達(dá)已經(jīng)很久不再投入新的地產(chǎn)項(xiàng)目。
此次被賣出的文旅城，雖然現(xiàn)在仍在燒錢，但前景卻被眾多專家看好。這次為了萬(wàn)達(dá)整體上市進(jìn)程而被交割，但明顯萬(wàn)達(dá)又沒(méi)徹底放棄，更像是將自家孩子留給別人，兩家一起養(yǎng)。更何況，根據(jù)此次公告，萬(wàn)達(dá)并未吃虧，86個(gè)項(xiàng)目也算以正常價(jià)格出售。
未來(lái)，這些項(xiàng)目的品牌、管理、規(guī)劃還歸屬萬(wàn)達(dá)，后期萬(wàn)達(dá)還能向融創(chuàng)收管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等。這樣，萬(wàn)達(dá)直接從地產(chǎn)商變成品牌、服務(wù)輸出方，這其實(shí)是一種產(chǎn)業(yè)升級(jí)。目前國(guó)際知名的酒店品牌，都是輸出品牌和管理，自己不持有物業(yè)。這種輸出品牌和服務(wù)的，屬于高利潤(rùn)、低風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。
融創(chuàng)為啥買？
想打造商業(yè)地產(chǎn)帝國(guó)
從今年國(guó)內(nèi)各大房企的銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，融創(chuàng)從2014年躋身前十以來(lái)，一直保持強(qiáng)勢(shì)上升勢(shì)頭。有分析認(rèn)為，融創(chuàng)的目標(biāo)其實(shí)就是做像恒大、萬(wàn)科、綠地那樣的房地產(chǎn)巨頭。
為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，融創(chuàng)這些年一直在買買買。今年融創(chuàng)入股樂(lè)視，有分析也是看中了樂(lè)視的土地儲(chǔ)備。同樣在2017年，融創(chuàng)還投資了鏈家、金科地產(chǎn)等，總額在200億元左右，均是投入了地產(chǎn)行業(yè)。從融創(chuàng)年報(bào)上來(lái)看，其新增的幾千萬(wàn)方的土地儲(chǔ)備，有近70%的比例是通過(guò)收購(gòu)的形式獲取。
當(dāng)然，面對(duì)現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)以及行業(yè)前景，融創(chuàng)也不滿足于當(dāng)一個(gè)傳統(tǒng)的只賣房子的人。既然融創(chuàng)有錢，萬(wàn)達(dá)想賣，兩者一拍即合。
同時(shí)，今年融創(chuàng)收購(gòu)的樂(lè)視資產(chǎn)，在未來(lái)也似乎有了用武之地。雙方此次公告轉(zhuǎn)讓協(xié)議的第六條中特別提到，雙方同意在電影等多個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行全面戰(zhàn)略合作。這是否意味著孫宏斌已經(jīng)在為樂(lè)視的投資找退路？雙方會(huì)否通過(guò)孫宏斌轉(zhuǎn)讓持有的樂(lè)視股份來(lái)作為部分支付手段？這是否意味著樂(lè)視影業(yè)和萬(wàn)達(dá)影業(yè)未來(lái)巨大的合作空間？
哪來(lái)這么多錢？
四個(gè)月多借了370億
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年至今，融創(chuàng)中國(guó)對(duì)外并購(gòu)耗資已逾1300億元。
據(jù)報(bào)道，孫宏斌表示，與萬(wàn)達(dá)交易涉及資金完全來(lái)自融創(chuàng)自有資金，截至2017年6月30日，公司賬上還有900多億元現(xiàn)金。
即使是自有資金，也有一定比例的錢是受限制的，主要是貸款保證金、銷售監(jiān)管資金等。根據(jù)20%-25%的比例來(lái)算，融創(chuàng)能夠自由使用的資金在675億元至720億元之間。
其實(shí)，2016年融創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)袅魅胼^2015年減少47.47億元。但同時(shí)，公司投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流卻增加了368億元。據(jù)了解，融創(chuàng)曾通過(guò)直接融資的方式在上交所和深交所發(fā)行高達(dá)190億元債券。
國(guó)泰君安的托管報(bào)告顯示，去年年底到今年4月，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)增加了370億元的借款額，融創(chuàng)的借款余額更是達(dá)到了1291.90億元。在償還金融機(jī)構(gòu)借款明細(xì)中，銀行是主要的借款方，信托基金是另一渠道。
正是貸款以及發(fā)放債券，融創(chuàng)取得了巨額的資金。但同時(shí)，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)2016年公司債受托管理事務(wù)顯示，截至2016年底，公司負(fù)債總額為2314.97億元，一年增長(zhǎng)1666.4億元。
（齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 朱洪蕾 廖雯穎 整理自證券時(shí)報(bào)、經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)、新京報(bào)等）
