來源： 云地產
2018年12月18日，對我們而言，是個具有歷史意義的大日子。這一天發生了兩件大事：其一是“慶祝大會”，會上，紅光滿面的杰克馬，喜笑顏開，遺憾的是，直播畫面上，缺少了許先生、王先生等“首富”的身影，說明了什么？
大會剛剛結束后，千里之外的山東菏澤，這個四線城市，發出了一則“重磅”消息，解除了自2017年11月以來的房地產“限售”政策，其中規定：
“取消‘對主城區和住房成交量較高、房價穩控壓力大的縣區實施新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少于3年’的規定。”
此外還提出，降低市區商品房預售資金監管額度，對實力強、信譽好的企業不再監管，其他企業在現有的失去商品房預售資金監管標準的基礎上，降低一半執行，最低可放寬到監管額度的10%。
此兩項政策甫一亮相，立刻引起了廣泛的關注，被市場解讀為“打響了調控松綁的第一槍”。
市場普遍認為的“利好”，使得地產股在弱市下飄紅，紛紛上漲。
取消“限售”引發市場熱議，也給菏澤帶來的不小的“壓力”。
今天一大早，當地住建局的工作人員表示，政策是根據當地情況制定的，沒想到引起了這么大的關注，（山東）省住建廳也關注到了這一情況，要求說明情況，當前，該局領導正在開會研究……
樹欲靜而風不止。
其實，早在11月份，就有種種跡象顯示，樓市出現了微妙的微轉向信號：
第一，萬科、中海、保利及其他央企的拿地數量及速度并未減弱，相反，有增加拿地的趨勢；
第二，苛刻而嚴厲的房企融資限制，也有了松動的跡象；
第三，多地多銀行的房貸利率也進行了一定的微調……
在書燃看來，這些微調，有來自地產本身的變化，更多的來自外部大環境的變化，主要是“經濟下行壓力加大”。
基于此，市場內外，均希望在“住房不炒、因城施策”的大背景下，政策能夠在穩中有所微調。
而菏澤的解除“限售”，也是建立在此邏輯之上的，但卻有著特別的意義：
第一，菏澤是第一個取消“限售”的城市，這種試探化的放松，如果得到默許，那么，其他三四線城市或許會跟進；如果被強制取消，則進一步說明，2019年上半年，政策的有限松動是無望了。
在書燃看來，三四線城市的“限售”邊際效應已到底部，因此，菏澤的動作，得到默許是大概率事件。如此一來，2019年自三四線城市開始的有限松動，也是大概率事件。
第二，松動的邊界也是有限的：三四線城市的松動，給市場傳遞利好的信號，從而會刺激成交量及房企的拿地積極性上升，但這只限于三四線城市，一二線城市放松的概率不大，至少在2019年上半年是如此的。
第三，那么，一二線城市怎么辦？在書燃看來，一二線城市在“限價”上會進一步有所松動；在促進成交量上，也有有一些隱形的動作，比如降低引進人才的標準、降低首付的條件等。
前不久，央行的易先生就說：“住房金融就有一些宏觀審慎，具體到首付比例可以逆周期地調節。在各國首付的比例都不一樣，有的國家高，有的國家低，不同經濟周期首付比例也不一樣。”
因此，在書燃看來，菏澤的動作，在某種意義上說，就是給2019的樓市走向釋放“利好”的信息，但總體而言，2019的樓市出現大調整的概率極小，將會是“穩中有調，穩中微升”的態勢。
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