2019年上半年悄然過去，島城辦公市場(chǎng)成交狀況如何？據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年島城辦公市場(chǎng)無論是供應(yīng)面積還是成交面積都創(chuàng)5年來最低。值得注意的是，截至2019年年中，島城辦公庫(kù)存升至305萬平方米，去化周期升至70個(gè)月，創(chuàng)2010年以來去化周期新高。
數(shù)據(jù) 寫字樓空置率較高
據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年上半年辦公供銷齊降，價(jià)格小幅上漲，月度成交價(jià)格受成交結(jié)構(gòu)影響波動(dòng)較大。供應(yīng)方面，2019年上半年辦公新增0.2萬套，約23.4萬平方米，供應(yīng)面積同比下降63.02%。成交方面，2019年上半年辦公共成交0.2萬套，約26.1萬平方米，成交面積同比下降40.6%。價(jià)格方面，2019年上半年辦公市場(chǎng)成交均價(jià)15489元/平方米，同比微漲。從月度走勢(shì)看，3月份受青島華潤(rùn)中心、海信財(cái)智谷等高價(jià)項(xiàng)目網(wǎng)簽影響，成交均價(jià)升至16756元/平方米，為上半年月度最高。
值得注意的是，雖然供應(yīng)量和成交量同比大幅下滑，但島城辦公市場(chǎng)去化周期卻保持高位。截至2019年年中，辦公庫(kù)存升至305萬平方米，同比上漲3%，去化周期升至70個(gè)月，創(chuàng)2010年以來歷史新高，存量主要集中在西部城區(qū)和北部城區(qū)。
數(shù)據(jù)是硬邦邦的，現(xiàn)實(shí)則更為真切。記者探訪發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前辦公市場(chǎng)空置率較高，無論銷售還是出租情況都不容樂觀。數(shù)據(jù)顯示，青島整體辦公樓市場(chǎng)空置率達(dá)到27.8%，甲級(jí)辦公樓的空置率達(dá)38.0%。作為島城辦公樓的聚集地之一，青島中央商務(wù)區(qū)聚集了卓越大廈、卓越世紀(jì)中心、民建大廈、諾德廣場(chǎng)、宇恒大廈、新凱達(dá)大廈、中錦大廈等50多座辦公樓，不少都是近幾年新落成的。記者從多個(gè)項(xiàng)目物業(yè)方獲悉，仍有不少寫字間處于空置狀態(tài)，尚待對(duì)外銷售或出租。
島城一家辦公樓中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者，青島中央商務(wù)區(qū)辦公樓近年來供應(yīng)量較大，且部分辦公樓面積太大，出售及租賃存在一些難題，“現(xiàn)在全市辦公樓供應(yīng)量增長(zhǎng)較快，市南區(qū)、市北區(qū)、嶗山區(qū)、西海岸都有大量供應(yīng)，且不少競(jìng)爭(zhēng)較為同質(zhì)化，對(duì)青島中央商務(wù)區(qū)辦公樓的租售會(huì)帶來壓力。 ”
觀察 近郊去化難度較大
作為企業(yè)聚集的傳統(tǒng)主城區(qū)，中央商務(wù)區(qū)、市南區(qū)、嶗山區(qū)的辦公租售尚屬情況好的；而由于產(chǎn)業(yè)不足，需求量不高，西海岸、高新區(qū)、城陽(yáng)、即墨等區(qū)域的辦公市場(chǎng)租售情況更加不容樂觀，這種情況尤以高新區(qū)最為典型。銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，上半年高新區(qū)辦公用房供應(yīng)面積高居全市首位，達(dá)到近10萬平方米，而銷售面積僅有2萬平方米。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，高新區(qū)目前在售辦公項(xiàng)目有中國(guó)智谷青島園區(qū)、中科青島研發(fā)城、凱豐國(guó)際金融廣場(chǎng)、藍(lán)灣智谷、招商蛇口青島網(wǎng)谷等一批項(xiàng)目，供應(yīng)充足，但銷售情況較差。另外，即墨區(qū)上半年辦公用房供應(yīng)面積達(dá)7萬平方米，銷售面積僅1萬平方米；城陽(yáng)區(qū)上半年供應(yīng)面積達(dá)6萬平方米，僅銷售了1/3。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，和當(dāng)前住宅市場(chǎng)相似，島城的辦公市場(chǎng)供應(yīng)主力也從傳統(tǒng)主城區(qū)向近郊轉(zhuǎn)移，傳統(tǒng)主城區(qū)由于土地供應(yīng)緊張等原因，辦公市場(chǎng)上市項(xiàng)目逐漸減少，步入了存量時(shí)代。而西海岸、高新區(qū)、城陽(yáng)、即墨等片區(qū)則接過了接力棒，成為辦公市場(chǎng)供應(yīng)的絕對(duì)主力。然而，不容忽視的情況是：一方面去化難，空置率高企；另一方面卻供應(yīng)量高居不下，這成為西海岸、高新區(qū)、城陽(yáng)、即墨等片區(qū)的一種獨(dú)特現(xiàn)象。
島城一家房企的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，近郊片區(qū)由于土地儲(chǔ)備較為充足，且拿地門檻相對(duì)傳統(tǒng)主城區(qū)較低，成為不少房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)的新戰(zhàn)場(chǎng)。然而，為了拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)布局，近郊區(qū)市在出讓土地時(shí)，往往會(huì)附帶一定的條件，如配建一定數(shù)量的商業(yè)和辦公用房。只是由于片區(qū)產(chǎn)業(yè)較少，入駐企業(yè)也少，導(dǎo)致辦公用房出售時(shí)面臨難題，“如果想破解這種難題，還需要實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)業(yè)引入。 ”
預(yù)測(cè) 注重比拼運(yùn)營(yíng)服務(wù)
在業(yè)內(nèi)人士看來，上半年島城辦公市場(chǎng)供應(yīng)和銷售之所以大幅下滑，和當(dāng)前樓市低迷的大環(huán)境密不可分。樓市分析人士張斌認(rèn)為，辦公樓產(chǎn)品的投資屬性，決定了其購(gòu)買群體較窄，加上辦公樓的投資門檻一般比較高，而且需要有一定的空置能力，因此去化一般比較慢。此外，辦公樓對(duì)于開發(fā)商的運(yùn)作能力要求更高，因?yàn)槠浣ò渤杀就ǔ８哂谧≌绻N售情況不好，開發(fā)商選擇自持，要面臨較長(zhǎng)的資金回籠期；但如果選擇散售，又沒有穩(wěn)定的客群，就只能壓低售價(jià)，盈利就會(huì)下降。青島銳理數(shù)據(jù)公司總經(jīng)理馬光明建議，在青島辦公樓宇同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，開發(fā)商可以多做有特色的產(chǎn)業(yè)集群項(xiàng)目，加強(qiáng)樓宇軟性配套服務(wù)，吸引相關(guān)企業(yè)入駐。
仲量聯(lián)行總經(jīng)理白路表示，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定因素的增加，預(yù)計(jì)2019年下半年青島整體辦公市場(chǎng)需求增勢(shì)將有所放緩，租戶在搬遷及擴(kuò)張方面將趨于謹(jǐn)慎，特別是成本敏感型企業(yè)將更多考慮價(jià)格而非地段和配套，因此非核心商務(wù)區(qū)的優(yōu)質(zhì)辦公樓將受到關(guān)注。辦公樓市場(chǎng)在硬件品質(zhì)方面的空間競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)過去，短暫的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)出現(xiàn)，所以短期內(nèi)青島整體辦公市場(chǎng)租金的上升驅(qū)動(dòng)力不足。但從長(zhǎng)期來看，中心城區(qū)的辦公樓市場(chǎng)最終將進(jìn)入以運(yùn)營(yíng)和服務(wù)為主的深層次競(jìng)爭(zhēng)格局。
（青島晚報(bào)/掌上青島/青網(wǎng)）
