原標題：島城公寓“冰火兩重天”：優質公寓熱捧依舊，遠郊部分產品卻無人問津
隨著盛夏來臨，2019上半年已畫上了完美的句號，島城樓市也落下了帷幕。我們之前相繼盤點了青島新房、二手房銷售情況，那公寓作為商業地產投資中最為廣泛的一種地產形式，上半年銷售狀況如何？島城公寓產品目前市場狀況如何？現在還適不適合投資公寓？
針對這些大家普遍關注的問題，近日，小編對島城公寓市場進行了一番打探，希望能對意向購買公寓的置業者提供些許幫助~
回顧：2019上半年公寓成交6369套 環比降27.47%同比降42.49%據最新統計數據顯示，2019年1-6月島城公寓共成交 6369套 ，環比2018年7-12月下降27.47%；成交面積 334546 ㎡ ， 環比2018年7-12月下降 27.57%。此外，同比2018年1-6月，半年公寓成交量和成交面積也出現了較大程度的下降，降幅均超過三成：分別為42.48%、40.49%。
圖一：2019上半年環比漲跌對比圖
圖二：2019上半年環比漲跌對比圖總體而言，無論是供應量、供應面積，還是成交套數、成交面積、成交均價和成交金額，普遍都處于下跌態勢，與青島新房市場上半年的表現基本一致，略顯低沉。
值得一提的是，2019年1-6月，島城公寓成交均價為 15335元/ ㎡ ，這個數據基本與2018年1-6成交均價（15445元/ ㎡ ）持平，僅下降了0.71%。
市場： 優質公寓熱捧依舊，遠郊部分產品無人問津
小編此次走訪發現，島城目前在售公寓產品主要集中在近郊，其中西海岸因海景資源豐富、供應量充足而“獨領風騷”。2019上半年，無論是新房還是公寓，成交量均領跑全市。該區目前在售公寓項目多達20余個，其中 紅星天鉑 LOFT公寓產品在售，戶型建面為40-60 ㎡ ，均價 13300元/ ㎡ ； 金 鳳凰銘品 75-82 ㎡ 裝修公寓在售，均價 16000-17000元/ ㎡ ； 奧園翰林名苑 在售公寓戶型面積45-63 ㎡ ，帶裝修交付，均價 14000-17000元/ ㎡ 左右 。
即墨、城陽和膠州的公寓產品也不少，不過去化情況與西海岸相比則略顯慘淡。即墨一中介門店的工作人員告訴記者，即使是投資，考慮到高首付和貸款壓力，大多數購房者更青睞于住宅。與近郊相比，主城在售公寓項目較為稀缺。市南目前有 晶藍公館 、 魯商藍岸公館 、 中鐵青島中心 和 萬麗海景 等項目在售，均價在20000-47000元/ ㎡ 之間 。
嶗山在售項目僅有2盤，其中 魯商藍岸麗舍 為尾盤在售， 山鋼東部新天地 LOFT、平層公寓在售，均價19000-21000元/ ㎡ 。市北區在售公寓項目稍多，均價在12500 -23000元/ ㎡ 之間 ，可選擇范圍較大。有代表性的樓盤項目有 CBD首府 、 秀蘭禧悅都 、 青建宜昌新苑 、 萬科星空 和 海爾地產云街 等。李滄區目前無公寓項目在售。
市北延吉路某大型中介門店負責人告訴記者，公寓作為一種投資產品，收益主要依靠租金。在青島，好地段、好地角的主城公寓依舊受到置業者的熱捧，購房熱情也絲毫不減。此外，擁有一線海景資源的近郊公寓產品同樣備受置業者青睞。“這些產品憑借著高租金和較高的出租率能夠為置業者帶來不少的收益。像五四廣場 附近的 悅瀾公寓一居室月租金甚至可以達到1-2萬，收益十分可觀”。
而遠郊的公寓產品不僅同質化嚴重，且受所在區域人流量不足、商業完善程度低等的影響，去化率較低，有部分項目甚至無人問津，只能依靠電話營銷等方式攬客。
業內：公寓收益受多種因素影響 應有長期持有的打算
市北某公寓的銷售負責人告訴記者，目前在青島主城區購買公寓的依舊為投資型置業者，且對于可托管式公寓更為青睞。但即使是同一區域的公寓，租金和出租率也會稍有差異，在青島人口密集和人流量較大的商圈，公寓出租率可能更為客觀。此外，公寓租金收益還可能受到裝修、辦公設施和品牌等因素的影響。
而且青島作為海濱城市，擁有一線海景資源的公寓，出租率受季節和旅游淡旺季影響較大，在購買之前應充分做好市場考察和租金行情摸底。
業內受訪表示，總體來看青島公寓收益確實要超過住宅市場，甚至有些公寓月租金可比肩部分住宅產品的年租金收益?！暗话阃扑]你買公寓的人都是以總價低、精裝修和收益高作為吸引點，而很少提及后期出手時的稅費問題。一般來說，商業性質的公寓轉手時，賣方需要按交易總價繳納營業稅，還有其他各項稅費，加起來通常能達到公寓交易總價的10-15%，甚至更高”。
因此，公寓更適合長期持有，建議想要購買公寓的置業者，應多進行市場考察，結合租金回報率和空置率等綜合考量后，再進行置業。
來源： 青島新聞網房產
