過去的一年，房地產市場從“火熱”到“冷靜”的轉換過程中，房企和購房者逐漸回歸理性。雖然供應規模維持規模，整體卻從賣方市場轉入買方市場，價格也以促銷形式逐步走低。告別了開發商全年都在喊著“特價房”“限時搶”的2019年，2020年樓市在“房住不炒”的總基調下拉開大幕。
雖不是明確降價，但“特價”真不少
“今年終于買上了屬于自己的房子。”濟南市民吳先生高興地說。
2019年年末，吳先生在濟南唐冶片區買到了心儀已久的新房。近兩年，他主要在唐冶、雪山、新東站等片區看房，2018年的房價基本維持在每平方米15000元左右甚至更高，積蓄不多又面臨結婚問題的吳先生一直沒有買到合適的房子，但是從2019年開始，濟南多個樓盤價格開始下調，又給了他新的希望。
其實，吳先生的經歷不是偶然，這正是2019年房地產市場從“火熱”到“冷靜”的一個縮影。
“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位”“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”……2019年，以“房住不炒”為總基調以及一攬子政策的影響下，2019年1月至11月全國商品住宅銷售面積達13.1億平方米，同比增長1.6%，穩中略升；11月70個大中城市中，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅略有擴大，二、三線城市漲幅分別連續7個月和8個月相同或回落，市場預期趨穩。
以省城濟南為例，尤其是2019年下半年，不少樓盤就陸續推出“限時搶”“特價房”等各種優惠活動，有的樓盤為了吸引購房者，還有家電、購物卡等禮品贈送，有的樓盤則是“簡單粗暴”直接降價。世茂璀璨悅府推出過7月臻品房源，從16000元的單價直降到14000元多，總房款優惠達20多萬元；位于新東站片區的新城香溢華庭，還曾推出過員工內部房，每套優惠12萬-16萬元，優惠后的單價在11000元左右，低于周圍市場價2000元左右；天鴻·公園大道原價每平米13000元左右，曾在中秋推出限時9折，推出每平米11888元認籌的活動。
根據國家統計局發布的國家70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，濟南新房價格環比已連續4個月下降，二手房更是8連降。
“這兩年政府在進行調控，我在看房過程中明顯感到市場正逐步回歸理性?！眳窍壬f，過去的這一年，樓盤推出的特價優惠活動很多，雖然不是明確降價，但能讓真正有購房需求的人買到合適的房子。
濟南當前仍然堅持“房住不炒”的政策要求，隨著購房者逐步恢復理性，對于買房開始持觀望態度，再加上去年拿地的項目，今年陸續入市出貨，市場逐步形成供大于求的狀態，導致很多樓盤開始“賣不動”了。此外，前幾年濟南樓市的快速發展，已經消耗了一大部分購買力，如今購房力下滑很明顯。
賣方市場轉入買方市場，市場回歸理性平穩
“傳統的金九銀十以及沖刺年終業績，開發企業雖然也推出了打折促銷、特價房等降價跑量的營銷活動，但市場觀望情緒依然比較濃厚，成交規模保持平穩，沒有出現預期的回升?！鄙綎|省房地產發展研究中心特約評論員許珊分析，2019年3月、4月份，受金融政策、需求釋放等多重因素影響，濟南住宅成交量達到全年的峰值，但進入下半年以來，鑒于政策環境整體偏緊，且剛需購買力已逐步消化，成交量明顯呈下行趨勢，市場開始回落。
在合富輝煌（中國）山東公司副總經理許傳明看來，2019年濟南房地產市場走勢的主題詞是筑底盤整，濟南整體市場交易熱度在2018年四季度開始由熱轉涼，市民需求置業熱情逐步轉冷，供應規模維持規模，整體市場從賣方市場轉入買方市場，價格以促銷形式逐步走低。
同時，行業景氣度周期性變化也是原因之一，從全國的行業發展來看，本輪上漲行情持續了近五年，是歷輪景氣周期中上漲行情持續時間最長的一次，屬于濟南樓市本輪行情的正常變化。
對此，有業內人士分析，目前濟南新建商品住房市場和全國其他城市一樣，呈現一定下行回歸態勢，市場進入調整期，供求量雖保持相對穩定，但價格出現回調，尤其城市周邊區域項目價格下調幅度較大，如雪山、唐冶片區降價幅度在15%左右，主城區的項目價格雖有下調，但空間相對較小。他認為，“理性回歸”是2019年濟南房地產市場的重要關鍵詞之一。
從住上房到住好房，更注重功能性和性價比
歲末年初，從2019年12月份的中央經濟工作會議，到中央高層近日在住房和城鄉建設部召開座談會，再到全國住房和城鄉建設工作會議，各次重大會議上都重申了堅持房住不炒、防控系統性金融風險、加快落實一城一策長效調控機制。保持房地產市場健康平穩發展的決心不會發生改變。
有業內人士對2020年山東的樓市作出展望分析，山東將繼續從房子的居住屬性出發，圍繞百姓“住上房，住好房”制定相關政策，對于因城施策的調控機制不變。不光在山東省，各個城市將根據市場運行實際，在保持房地產市場健康平穩發展的前提下，優化政策結構。
以濟南為例，許傳明說，在濟南房地產市場盤整了一年多的基礎上，樓市筑底基本接近尾聲，2020年將完成筑底過程，各方對于市場走勢形成共識，房地產進入穩定發展新階段。
房地產供應方面，濟南土地出讓規模近年來保持基本穩定，市場有效供應規模將維持在較為合理的水平，且土地價格也維持在平穩水平，明年的住宅供應在1200萬平米左右。需求方面，濟南城市持續發展擴容，人口和要素集聚能力突出，盡管短期置業意愿不活躍，但是整體規模依然維持較高水平。據許傳明預估，2020年一線交易市場格局會逐步穩定，保持現在的優惠力度。
“隨著購房者消費回歸理性，2020年將更注重對于功能性和性價比的追求。”許珊說道，加之全面放開二孩導致的家庭結構發生變化，100-144平方米面積段會在相當長的一段時間內占據市場絕對主力，同時開發企業也必須更多地關注項目的價值挖掘、產品力和配套服務的全面打造，匹配購房者的置業需求。
“企業要從質量品質、服務水平方面提升，建真正讓老百姓滿意的房子，購房者也要回歸理性，真正需要時再出手買房?！痹撊耸恐赋?，健康平穩的市場環境需要大家一起維護保持，不管是購房者還是開發商，都應該回歸初心，按需買房，按需建房。
在住房貸款方面，2019年10月8日起，商業性個人住房貸款利率正式“換錨”，以貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。央行有關負責人表示，為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變，在2020年轉換時，房貸利率水平和以前是一樣，沒有變化。
有專家分析，該政策對2020年存量房貸的影響主要體現在利率計算上，利率本身會保持穩定，不會影響存量借款人的月供，但從此再無“打折”的房貸。
齊魯晚報·齊魯壹點 記者谷婉寧
