過去的一年，房地產(chǎn)市場從“火熱”到“冷靜”的轉(zhuǎn)換過程中，房企和購房者逐漸回歸理性。雖然供應(yīng)規(guī)模維持規(guī)模，整體卻從賣方市場轉(zhuǎn)入買方市場，價格也以促銷形式逐步走低。告別了開發(fā)商全年都在喊著“特價房”“限時搶”的2019年，2020年樓市在“房住不炒”的總基調(diào)下拉開大幕。
雖不是明確降價，但“特價”真不少
“今年終于買上了屬于自己的房子?！睗鲜忻駞窍壬吲d地說。
2019年年末，吳先生在濟南唐冶片區(qū)買到了心儀已久的新房。近兩年，他主要在唐冶、雪山、新東站等片區(qū)看房，2018年的房價基本維持在每平方米15000元左右甚至更高，積蓄不多又面臨結(jié)婚問題的吳先生一直沒有買到合適的房子，但是從2019年開始，濟南多個樓盤價格開始下調(diào)，又給了他新的希望。
其實，吳先生的經(jīng)歷不是偶然，這正是2019年房地產(chǎn)市場從“火熱”到“冷靜”的一個縮影。
“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位”“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”……2019年，以“房住不炒”為總基調(diào)以及一攬子政策的影響下，2019年1月至11月全國商品住宅銷售面積達13.1億平方米，同比增長1.6%，穩(wěn)中略升；11月70個大中城市中，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅略有擴大，二、三線城市漲幅分別連續(xù)7個月和8個月相同或回落，市場預(yù)期趨穩(wěn)。
以省城濟南為例，尤其是2019年下半年，不少樓盤就陸續(xù)推出“限時搶”“特價房”等各種優(yōu)惠活動，有的樓盤為了吸引購房者，還有家電、購物卡等禮品贈送，有的樓盤則是“簡單粗暴”直接降價。世茂璀璨悅府推出過7月臻品房源，從16000元的單價直降到14000元多，總房款優(yōu)惠達20多萬元；位于新東站片區(qū)的新城香溢華庭，還曾推出過員工內(nèi)部房，每套優(yōu)惠12萬-16萬元，優(yōu)惠后的單價在11000元左右，低于周圍市場價2000元左右；天鴻·公園大道原價每平米13000元左右，曾在中秋推出限時9折，推出每平米11888元認籌的活動。
根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的國家70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，濟南新房價格環(huán)比已連續(xù)4個月下降，二手房更是8連降。
“這兩年政府在進行調(diào)控，我在看房過程中明顯感到市場正逐步回歸理性。”吳先生說，過去的這一年，樓盤推出的特價優(yōu)惠活動很多，雖然不是明確降價，但能讓真正有購房需求的人買到合適的房子。
濟南當(dāng)前仍然堅持“房住不炒”的政策要求，隨著購房者逐步恢復(fù)理性，對于買房開始持觀望態(tài)度，再加上去年拿地的項目，今年陸續(xù)入市出貨，市場逐步形成供大于求的狀態(tài)，導(dǎo)致很多樓盤開始“賣不動”了。此外，前幾年濟南樓市的快速發(fā)展，已經(jīng)消耗了一大部分購買力，如今購房力下滑很明顯。
賣方市場轉(zhuǎn)入買方市場，市場回歸理性平穩(wěn)
“傳統(tǒng)的金九銀十以及沖刺年終業(yè)績，開發(fā)企業(yè)雖然也推出了打折促銷、特價房等降價跑量的營銷活動，但市場觀望情緒依然比較濃厚，成交規(guī)模保持平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)預(yù)期的回升?！鄙綎|省房地產(chǎn)發(fā)展研究中心特約評論員許珊分析，2019年3月、4月份，受金融政策、需求釋放等多重因素影響，濟南住宅成交量達到全年的峰值，但進入下半年以來，鑒于政策環(huán)境整體偏緊，且剛需購買力已逐步消化，成交量明顯呈下行趨勢，市場開始回落。
在合富輝煌（中國）山東公司副總經(jīng)理許傳明看來，2019年濟南房地產(chǎn)市場走勢的主題詞是筑底盤整，濟南整體市場交易熱度在2018年四季度開始由熱轉(zhuǎn)涼，市民需求置業(yè)熱情逐步轉(zhuǎn)冷，供應(yīng)規(guī)模維持規(guī)模，整體市場從賣方市場轉(zhuǎn)入買方市場，價格以促銷形式逐步走低。
同時，行業(yè)景氣度周期性變化也是原因之一，從全國的行業(yè)發(fā)展來看，本輪上漲行情持續(xù)了近五年，是歷輪景氣周期中上漲行情持續(xù)時間最長的一次，屬于濟南樓市本輪行情的正常變化。
對此，有業(yè)內(nèi)人士分析，目前濟南新建商品住房市場和全國其他城市一樣，呈現(xiàn)一定下行回歸態(tài)勢，市場進入調(diào)整期，供求量雖保持相對穩(wěn)定，但價格出現(xiàn)回調(diào)，尤其城市周邊區(qū)域項目價格下調(diào)幅度較大，如雪山、唐冶片區(qū)降價幅度在15%左右，主城區(qū)的項目價格雖有下調(diào)，但空間相對較小。他認為，“理性回歸”是2019年濟南房地產(chǎn)市場的重要關(guān)鍵詞之一。
從住上房到住好房，更注重功能性和性價比
歲末年初，從2019年12月份的中央經(jīng)濟工作會議，到中央高層近日在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開座談會，再到全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，各次重大會議上都重申了堅持房住不炒、防控系統(tǒng)性金融風(fēng)險、加快落實一城一策長效調(diào)控機制。保持房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的決心不會發(fā)生改變。
有業(yè)內(nèi)人士對2020年山東的樓市作出展望分析，山東將繼續(xù)從房子的居住屬性出發(fā)，圍繞百姓“住上房，住好房”制定相關(guān)政策，對于因城施策的調(diào)控機制不變。不光在山東省，各個城市將根據(jù)市場運行實際，在保持房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的前提下，優(yōu)化政策結(jié)構(gòu)。
以濟南為例，許傳明說，在濟南房地產(chǎn)市場盤整了一年多的基礎(chǔ)上，樓市筑底基本接近尾聲，2020年將完成筑底過程，各方對于市場走勢形成共識，房地產(chǎn)進入穩(wěn)定發(fā)展新階段。
房地產(chǎn)供應(yīng)方面，濟南土地出讓規(guī)模近年來保持基本穩(wěn)定，市場有效供應(yīng)規(guī)模將維持在較為合理的水平，且土地價格也維持在平穩(wěn)水平，明年的住宅供應(yīng)在1200萬平米左右。需求方面，濟南城市持續(xù)發(fā)展擴容，人口和要素集聚能力突出，盡管短期置業(yè)意愿不活躍，但是整體規(guī)模依然維持較高水平。據(jù)許傳明預(yù)估，2020年一線交易市場格局會逐步穩(wěn)定，保持現(xiàn)在的優(yōu)惠力度。
“隨著購房者消費回歸理性，2020年將更注重對于功能性和性價比的追求?！痹S珊說道，加之全面放開二孩導(dǎo)致的家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，100-144平方米面積段會在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)占據(jù)市場絕對主力，同時開發(fā)企業(yè)也必須更多地關(guān)注項目的價值挖掘、產(chǎn)品力和配套服務(wù)的全面打造，匹配購房者的置業(yè)需求。
“企業(yè)要從質(zhì)量品質(zhì)、服務(wù)水平方面提升，建真正讓老百姓滿意的房子，購房者也要回歸理性，真正需要時再出手買房。”該人士指出，健康平穩(wěn)的市場環(huán)境需要大家一起維護保持，不管是購房者還是開發(fā)商，都應(yīng)該回歸初心，按需買房，按需建房。
在住房貸款方面，2019年10月8日起，商業(yè)性個人住房貸款利率正式“換錨”，以貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。央行有關(guān)負責(zé)人表示，為貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控要求，存量商業(yè)性個人住房貸款在轉(zhuǎn)換時點的利率水平應(yīng)保持不變，在2020年轉(zhuǎn)換時，房貸利率水平和以前是一樣，沒有變化。
有專家分析，該政策對2020年存量房貸的影響主要體現(xiàn)在利率計算上，利率本身會保持穩(wěn)定，不會影響存量借款人的月供，但從此再無“打折”的房貸。
齊魯晚報·齊魯壹點 記者谷婉寧
