近日，網爆山東威海乳山市的海景房每平方米只賣1000元，這個價格讓人很難和海景房掛鉤，甚至不及很多偏遠的中西部小縣城。威海海景房房價的真實情況到底如何？

　　十一假日期間，第一財經記者驅車來到乳山銀灘。一路上，多處荒敗斑駁、無人入住的“別墅”映入眼簾，防水、墻皮修復的店鋪顯眼地林立在路旁。走進最靠近銀灘的大慶路一條街，除了熱熱鬧鬧的海鮮炒菜館，每隔幾米就有一家房屋中介的門頭，門口、墻面上貼出了密密麻麻的二手海景房的銷售信息。

　　“今年以來房價明顯下跌，生意很不好做。賣房的房主不少，疫情影響不知道啥時候過去，有些歲數大的人也不愿意來了，有些人生意不景氣，急著用錢想把房子賣了套現，但是來打聽想買房的人比往年少多了。” 在銀灘做房屋中介十來年的王東北告訴第一財經記者。

　　對于網傳的10萬元不到買到一套海景房的情況，王東北認為這并不具有參考價值，“房子價格確實在下跌，但市場平均價大約在3000元，那些標著1000元一平方米的房子，要不就是閣樓，要不就是車庫改的。”王東北說。

　　海景房為何賣出“白菜價”

　　王東北在銀灘做海景房中介已經有13年時間。他告訴第一財經記者，目前在銀灘周圍活躍著1000多家中介，大家常常互通有無。在房價上漲的年景，王東北通過低買高賣的方式，一套房子可以賺上幾萬塊錢，但隨著今年房價的下跌和市場的清淡，他去年收的幾套房子不得不賠錢甩賣。

　　“我去年以33萬的價錢收了一套6樓的電梯房，房齡10年，88平方米精裝修，當時市場價是36萬元。原房主來自江蘇，買來投資的，一次沒住過。我低價收了，沒想到今年即使降價到30萬也很難賣。”王東北說。

　　王東北現在手里已經有十多套房子，隨著海景房行情的走跌，他急于把手上的房子賣出幾套。

　　“我們收房子借的錢都是有利息的，現在賣是虧一萬兩萬，如果再有幾個月沒賣出去就越虧越多。”王東北說。

　　王東北告訴第一財經記者，10年前，銀灘的房價已經達到了每平方米4000多元，過了這么多年，房價沒升值反而跌價，不少買海景房作為投資的人熬不住了，開始賣房。

　　根據諸葛找房的數據，乳山銀灘9月份二手房均價為每平方米3940元，二手房最低價格為每平方米2000元。

　　根據王東北的了解，2017~2018年是乳山銀灘房價漲得最快的時候，2019年基本保持前面的價格，但今年以來房價開始下跌，一路跌去了這幾年的漲幅。

　　除了王東北外，多家位于銀灘的房產中介都告訴記者，今年的光景不好，幾乎賺不來錢。

　　早在2003年，大慶油田最先來到銀灘開發海景房。隨后，越來越多的開發商投入到銀灘的房地產開發，2007年至2010年是乳山房地產發展的巔峰。

　　據不完全統計，在銀灘縱深3公里、綿延20多公里的海岸線上密密麻麻建造了200多個小區，每個小區少則有近十棟房子，多則近百棟房子，幾乎一個小區就是一個開發商。王東北說，銀灘的房子實在太多了，具體多少套沒人統計過。

　　十七年前，在銀灘開發之初，來自山西太原的周廣平就曾跟著看房團的大巴來到銀灘看房。

　　“那時候銀灘剛開發，環境還沒有現在好。當時房子一平方米只賣1000多元，11萬元就可以買套房。”周廣平告訴第一財經記者。

　　當時團里買房的人不算少，但比較理性的周廣平當初并沒有下手。“那時候雖然房價低，但當時的工資也低。團里那些當初買了房的人談不上投資成功。”周廣平認為。

　　已經退休的周廣平在今年的十一假期帶著老伴再次來到了銀灘，這次，他想為自己和老伴張羅一套海景房來養老。

　　“我認為乳山的房子不具有投資價值，但這邊的環境好、空氣好、負氧離子高，對一些慢性疾病有好處，每年來住幾個月，趕海、游泳、釣魚，生活成本也低，雖然不是剛性需求，但對養老蠻適合的。”周廣平解釋他為何選擇在乳山養老。

　　看房團的秘密

　　記者在威海走訪海景房時發現一個頗為奇怪的現象，在威海，裝修、房屋狀況都不錯的二手房大約為每平方米3000元左右，而新房均價1萬左右，一手房和二手房價差很大。

　　周廣平告訴第一財經記者，這其中的重要原因是，新房和二手房面對的客戶群體是不一樣的。新房主要面對的是開發商組織的“看房團”，二手房主要面對的是到沙灘來玩的散客。

　　“跟著大巴車免費看房、游玩，每天的行程都安排得死死的，看房團根本沒時間接觸當地人，沒機會了解當地的二手房價格，銷售一忽悠，不少人就忍不住下手了。理智一些的人，他會自己再來看看二手房的價格。”周廣平說。

　　記者在威海一新開樓盤門口，發現一輛來自江蘇的看房團大巴車，銷售正在給團員介紹新開盤的海景房，這一海景房的平均售價已經達到每平方米1萬元。

　　周廣平也有過多次跟著看房團旅游、看房的經驗，他認為，買房子首先要認清自己的需求，海景房雖好，但如果沒有真正住的需求，買到的可能是一塊燙手的山芋。

　　“你以為是免費旅游，如果你跟著團里買房了，這可能是你這輩子吃的最貴的一頓飯，坐的最貴的一次飛機。”周廣平說。

　　來自鄭州的王秀娟阿姨5年前跟著看房團到山東龍口旅游，在推銷下花了35萬元在龍口東海買了一套70平方米的小兩房，房子裝修下來總共花了40萬元左右。可后來因為要看孫子，她根本沒時間去住，只住過一個春節。

　　“冬天過去住時，也沒暖氣，冷得要命，放在那也沒啥用，現在30萬元的價格掛了兩年也沒人要。當年憧憬未來的退休生活，如今是花錢買了個煩惱。”王秀娟說。

　　王秀娟認為房子難賣的主要原因是二手房市場供大于求，無論是在乳山還是龍口，超過八成的海景房被外地人買走，不供暖、配套設施不行、潮濕、遠離市中心等，即使海景房比當地普通住房便宜不少，當地人也不愿選擇海景房。

　　外地人買海景房的目的一是為了投資，二是為了養老。中介告訴第一財經記者，整片海景房夏天入住率大約50%，冬天的入住率大概只有10%。老年人每年像候鳥一樣遷徙，通常是五一前后來到海景房，十一之后離開，加之大量的投資性購買海景房，最終導致海景房一到冬季就變成“鬼城”、“空城”。

　　實際上，近年來政策不斷引導房地產市場回歸居民自住需求，“房住不炒”“穩地價、穩房價、穩預期”“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的政策相繼出臺，成為接下來樓市發展的風向標。

　　而怎么看一個地方的房子是否適合投資？周廣平以他多年看房買房的經驗，總結了三點：一看經濟；二看人口流動；三看地理位置。周廣平認為，威海地理位置和環境不錯，但經濟發展和人口流動都不行。

　　根據研究院發布的《中國人口大遷移的新趨勢》，從人口流動情況來看，近4年人口流出都市圈主要分布在東北、山東半島、京津冀等地區。

　　“長期而言，房價漲跌與人口流動方向相一致，經濟基本面好、人口流入地區的房地產市場更有潛力。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴第一財經記者。

　　“城市要重視通過發展產業吸引更多外來人員流入，以賣地和過度開發房地產的方式只能獲得一時的成績，確有需要時建議選擇一處進行集中開發，而不是沿著海岸線過度和漫無目的地開發。通過集中開發，能夠形成更好的產業和旅居新城，真正帶動人氣的聚集。” 嚴躍進提醒道。

　　（第一財經）