我們昨天聊了濟南CBD的樓盤，有讀者在留言區說：CBD不宜居，旅游路才是更好。
旅游路沿線被稱為是濟南富人區，尤其是漢峪片區，南部很多樓盤售價達到兩萬七八，而且賣得也很不錯。
但就在漢峪片區南部，有一個樓盤已經熬成了現房，價格也只有兩萬出頭，房子卻賣得很慢：它規劃7棟住宅，共599套房源，工程已經竣工了，網簽數量才僅有156套，尚不及總房源的三分之一。
這個樓盤，就是在漢峪海風海德堡。這個樓盤為什么賣得這么慢，它到底怎么樣，是否值得的大家入手？
1、熬成了現房，平均每月賣不足10套
漢峪海風的位置很不錯：它位于旅游路以南約360米、鳳凰路以東約320米處，緊鄰瀚裕華園。
它的北側是漢峪小學，西南側也有一所九年制學校，東南側不遠是山體，鳳凰路、旅游路路口有規劃7號線地鐵站，周圍居住環境、整體配套都不錯。
它占地面積3.88萬平方米，地上容積率2.8，規劃建設7棟住宅，包括2棟17層產品，5棟20-26層產品，共有599戶。
它的容積率比較高。但項目地塊東西狹長，南側瀚裕華園又不是太高，所以采光情況還可以。
看以上情況，海德堡還不錯吧？但可惜的是，該項目銷售進度一直比較慢。
我們在它的社區內看到，它的建筑自2017年4月動工，在2021年7月已經竣工。
同時，它在去年6月已經開盤，迄今有17個月的時間，但項目大部分房源尚未銷售。
從網簽數據看，它有4棟樓拿到預售證，其中2號樓、3號樓銷售情況較好，已網簽53套、61套，另外兩棟樓僅銷售28套、15套（含一套商業），已網簽住宅套數共有156套。
也就是說，海德堡已經熬成了現房，但它開盤17個月以來，平均一個月賣了不足10套房子。這個銷售速度，跟周邊很多樓盤大賣的情景形成鮮明對比。
2、定位高端，產品硬傷不少
海德堡為什么賣得不好？我們認為，它的產品和定位都出現了問題。
海德堡的定位很高，這從它的戶型面積段就能看出來：最小戶型151㎡，而且200㎡以上戶型也占了很大比例。
既然定位高端，那么產品必須也要做得高端起來！但海德堡給人有這種高端的感覺嗎？
首先來看它的外立面：
深黃色的顏色，狹小的窗戶！面對這個外立面，只想說一個字：丑！這種深黃色的外立面顏色，已經幾乎被市場淘汰了，即使很多剛需樓盤都不再用這種顏色了。
其次，來到社區內部，看它的園林：
園林很粗糙。在實地探訪中我們發現，它的園林在某些方面也砸錢了。比如，看下圖：這個景觀點擺了很多石材，應該是花了不少錢的。只不過對于業主來說，大家最需要的幽靜、實用的園林。而在海德堡，稀稀拉拉的樹木，大片大片的空地，給人的感覺并不舒服。再往前走，來到單元大門口，能讓你目瞪口呆：
一個影背墻，堵住了大門。這是講風水嗎？還有，影背墻后面黑乎乎的是什么？走近看，原來是單元大門：
真的長見識了，這絕對是濟南樓市的唯一。我們在濟南看了那么多樓盤，從來沒有見過任何一個樓盤，它的單元大門是這種黑乎乎的、不透明的門。這樣的單元大門會造成什么后果？從外面看只是不美觀，如果從家里走出來，它將是這種效果：
兩個字：壓抑。
3、產品設計早，戶型落后
漢峪海風海德堡的戶型很大，但它設計得比較早，放在當下的濟南樓市中已經顯得落后了。
先看它151㎡的戶型：
151㎡的戶型，設計為了三室。好吧，這是高端定位的一個體現，高端產品可以這樣浪費。
但這個戶型，跟市場上現有戶型相比，真的很一般！它的面寬窄、進深長，南側總面只有11.55米，客廳4.5米，這跟很多剛需產品相當了。
我們比較一下漢峪片區另一個戶型：
這是某項目151㎡戶型，南側面寬13.5米，客廳寬度6.9米！人家這個戶型，舒適度要高多了！
再看它168㎡的戶型：
同樣是短面寬，長進深，南側面寬只有11.65，客廳依然是4.5米。對比漢峪片區另外一個戶型：
這是金科東方博翠170㎡戶型，南側面寬14.2米，擁有7.1米的大面寬，且客廳有大 大的玻璃窗！戶型在很大程度上影響體驗感。而海德堡的戶型，很難說有什么競爭優勢。
4、被動式住宅？利弊權衡之下，難言優勢！
海德堡的一大賣點是：它自稱是“恒溫、恒氧、恒濕、恒靜、超低能耗”的被動式住宅。
它號稱有12大被動式科技，不用空調不用暖氣，室內365天維持20℃-26℃恒溫，室內四季35%-65%恒濕……
聽著很美。但它是怎么做到“恒溫、恒氧、恒濕、恒靜、超低能耗”呢？第一條，它的外墻保溫系統很厚，開發商宣稱其外墻采用了22CM厚的石墨EPS保溫板，普通住宅則是6-7CM厚的白色EPS保溫板。
這個好像是很不錯的，但打?。核惺裁慈秉c嗎？外墻保溫層，是計入建筑面積的！如果外墻保溫層太厚，會影響產品的公攤面積。實際上，海德堡的公攤確實也比較大。我們以它2號樓153㎡戶型為例，它的使用面積只有110.9㎡，得房率72.47%，公攤達到了27.5%。第二條，它設置了“高效熱回收新風系統”。
開發商宣稱，它集新風、制冷、制熱、除濕、空氣凈化功能于一體，熱回收效率達到75%以上。
我們在現場查看到，這是一套瑞士“zehnder”品牌的新風系統，兼有空調功能，從室外看它的樣子與空調差別不大：
從室內管網看，它的管網比我們常見新風、空調系統確實要強大一些，開發商應該也是砸了錢的：
不過我們提醒大家，這套系統是用電的。而且，在我們看來，它在本質上依然是空調，可以理解為一種更高級、更節能的空調。
而且，房間內電閘箱也暴露了“真相”，在一眾電源開關中，就有一個“空調插座”開關。
而且，因為配備了這套系統，海德堡沒有暖氣！這就意味著，大家入住之后，冬季必須要用這套系統了。如果想擁有暖氣，沒門！
另外，海德堡項目的窗戶設計都很小，給人的感覺并大氣。據我們了解，這也跟它“恒溫”有關。
可以說，為了恒溫、恒氧、恒濕，海德堡拼了！但是，拼下來之后，利大于弊還是弊大于利？在我們看來，它的恒溫恒濕恐怕很難說是優勢。
5、毛坯2.1萬，精裝房2.5萬，合適嗎？
我們以前說過，豪宅是需要基因的，它需要開發商在商業視野、操盤經驗、審美價值、合作伙伴等諸多方面都有積淀。漢峪海風的開發商是日照企業。我們通過項目的維修公示牌來看一下它的合作伙伴：
在這里我們看到3家日照企業，這應該是開發商傳統的合作伙伴，負責外墻保濕、智能化、門窗等業務。我們不敢說這些合作伙伴水平不行，但就海德堡的外墻效果、門窗美觀度來說，真的難說高大上。對了，給大家看兩張海德堡的入戶門實景：
咳咳……這個審美嘛，一言難盡……
最后說一下價格：海德堡目前對外報價是，毛坯房約2萬元-2.1萬元/㎡，裝修房約2.5萬元/㎡。
你覺得這個價格合適嗎？
個人覺得，毛坯房的價格還不是很離譜，如果2萬以下能拿下話還是可以考慮一下的；至于2.5萬的裝修房，建議還是多多對比周邊其他項目吧。（來源：濟南樓市觀察，中華網山東頻道 ）
