透過“大數據”把握濟南市房地產市場走勢
2015年濟南樓市平穩健康理性
“把2014年濟南房地產市場的相關數字放到全國、全省逐一比較，可以看到省城樓市的基本面有‘四個沒有變’,展望2015年省城樓市，主題詞將依然是平穩、健康、理性。”這是在前不久山東省濟南市舉行的例行新聞發布會上，濟南市統計局副局長苑子建對省會房地產市場作出的一個基本判斷。
苑子建作出上述判斷的背景是：2014年，濟南市經濟社會發展保持了穩中有進的良好態勢，主要經濟指標均達到和超過全省平均水平。經初步核算，濟南全年實現生產總值5770.60億元，增長8.8%。其中，第一產業增加值299.11億元，增長4.2%；第二產業增加值2215.16億元，增長8.8%；第三產業增加值3256.33億元，增長9.1%。三次產業比重由上年的5.4:39.3:55.3調整為5.2:38.4:56.4,三產比重提高1.1個百分點。可以說，經濟總量穩定增長，經濟結構進一步優化，經濟質量和效益逐步提升。
與全國全省反差的基本面沒變
“濟南房地產市場與全國、全省房地產市場反差的基本面沒有變。”苑子建說，濟南雖不能說是“一枝獨秀”，但確實是一個“異類”。
從新開工面積看，全國、全省和濟南市的數字分別是179592萬平方米、13328.1萬平方米和1294.9萬平方米，分別下降10.7%、13.4%和6.6%。其中住宅一項，全國、全省分別下降14.4%和14.6%，濟南市反而增長9.5%。
從銷售面積看，全國、全省和濟南的數字分別是120649萬平方米、9180.1萬平方米和864.9萬平方米，全國和全省分別下降7.6%和11.1%，濟南市是增長了5.5%。其中住宅，全國和全省分別下降9.1%和14.3%，濟南市增長2.9%，達到723.5萬平方米。
從銷售額看，全國、全省和濟南市的數字分別是76292億元、4879.7億元和637.5億元，全國和全省分別下降6.3%和6.4%，濟南市增長8.5%。其中住宅，全國和全省分別下降7.8%和10.1%，濟南市增長4.9%。
這也就是說，無論是2014年的新開工面積還是銷售面積、銷售額，全國、全省都是負增長，濟南特別是住宅卻保持了正增長。在全國房地產市場一片“喊冷”中，濟南市依然保持了一定的溫度。
開發商在濟南拿地的信心未改
濟南市的房地產市場也像全國一樣進入新常態，但這并沒有影響開發企業扎根濟南的心態。“開發企業在濟南拿地的信心沒有變。”苑子建說。
從2014年的土地購置面積看，全國、全省和濟南市的數字分別是33383萬平方米、2225.5萬平方米和273.9萬平方米，全國和全省分別下降14%和14.9%，濟南市增長了25.8%。
房地產市場的剛需支撐沒變
“綜觀濟南的房地產市場，可以說是不溫不火，受國家一系列調控政策的影響不是太大，炒作的空間也不大，想在濟南炒房掙大錢很難。因為，支撐濟南市房地產的是剛性需求這一基本面也沒有變。”苑子建說。
苑子建舉例說，濟南市去年住宅的成交量保持在10萬套左右，其中新建住宅在7萬套左右，存量房也就是二手房在3萬套左右，這與濟南市的新婚登記人口基本是相吻合的。而剛性需求受國家調控政策和市場調整的影響相對來說較小。
平穩健康理性的發展態勢沒變
2014年，全國、全省和濟南市的房屋待售面積分別是62169萬平方米、3398.4萬平方米和117.3萬平方米，分別增長了26.1%、21.3%和15.7%。其中住宅一項，全省增長了14.7%，而濟南市反而下降了1.2%。
“這也就是，在全國房地產市場普遍面臨‘去庫存’的壓力下，濟南市的待售面積基本上保持一個正常、合理的區間，‘去庫存’的壓力并不是太明顯。這也從一個側面說明，濟南市房地產市場保持平穩、健康、理性的發展態勢沒有變。”苑子建告訴記者說。
按照國家統計局每月例行發布的全國70個大中城市住宅銷售價格變動報告，濟南市自去年5月份新建商品住宅首次環比下跌，一直到去年12月份呈現“八連跌”。“但應該看到，從5月份首次環比下跌0.4%，到6月環比下跌0.7%、7月環比下跌1.2%、8月環比下跌1.3%、9月份環比下跌0.7%……再到去年12月份環比下跌0.3%，降幅逐步收窄。這也說明，濟南市的房地產市場不會出現大起大落的情況。”苑子建表示。
“從根本上講，作為一個經濟大省的省會，濟南市一直是人口凈流入城市，人口增幅保持在12%左右，再加上，濟南市還是省會城市群經濟圈的核心城市，基礎設施如路網建設尤其是軌道交通建設的啟動，將進一步拓展城市發展空間。綜合以上因素，2015年濟南房地產市場的主題詞將依然是平穩、健康、理性。”苑子建告訴記者。
