市民在玉頂山公墓掃墓 高歌 攝近日，民政部發布《2014-2015中國殯葬事業發展報告》綠皮書指出，在大部分省份現有墓穴將在10年內用完的背景下，目前特大城市存在墓地價格虛高等問題。
濟南是否也存在類似問題?對此，本報記者進行了調查，從墓地成本、利潤空間、土地貓膩、法律空白等角度為您一一揭秘墓地“機關”。墓價上漲房價10連跌，墓價卻翻著跟頭漲——
“任性”!濟南經營性公墓一年漲兩次價
2014年5月以來，濟南房價接連下跌，而經營性公墓價格反而以平均每年漲價兩次、每次2000元的趨勢上漲，15年來漲幅10余倍。對此，業內人士認為，墓地漲價看起來任性實則正常。
調查： 濟南墓地15年漲價10余倍
“15年前，只需幾百塊錢，最多千把塊，就能買一塊墓地，但現在已經漲到了一兩萬塊?！庇窈桨蚕@負責人孫先生遙望著墓群感嘆。
玉函山安息園的墓地并不是最貴的，在長清福壽園公墓，最便宜的墓地也要9800元，這種價位的墓地只有一個小臥碑，上面只刻著逝者的名字。中檔的墓地價格已漲到四五萬，價格最高的則需 10萬。記者探訪濟南3家經營性公墓發現，中檔墓地的售價一般在3萬元左右。
與濟南房價2014年5月以來的10連跌相比，我市經營性公墓價格卻平均一年漲兩次，每次漲價2000元左右。一家公墓的銷售人員告訴記者。從2000年到2014年，濟南在崗職工月平均工資上漲5.4倍，而經營性公墓的均價卻上漲10余倍。
銷售人員：“賣墳”要比賣房難
多位公墓經營者表示，墓地漲價趨勢看起來任性，實則想賺錢很難。
一家公墓銷售負責人告訴記者，“‘賣墳’要比賣房難，一塊墓地賣完至少得100年，回收周期是相當長的?！弊鳛闈鲜惺准医洜I性公墓，玉函山安 息園負責人對此表示認同，他告訴記者：“即便是在上世紀90年代民營資本尚未介入公墓市場時，政府部門售完整個墓園也足足花了20年?！?/p>
“房子賣完了就可以了，但墓地的后期維護是很關鍵的?！庇窈桨蚕@負責人介紹，一個公墓至少需要一個三四十人的團隊，僅員工工資一項每年就得三四百萬?？醋o、衛生、苗木栽種等，牽扯的人力、物料費用每年都在上漲，由此便導致墓地價格不斷上漲。
與此同時，雖然墓地與房地產一樣擁有土地證，但墓地無法抵押貸款，無法轉化出其他效益。國家還規定，不得轉讓或買賣墓穴，像炒房一樣炒墓就是違法。
案例： 每年2000萬支出要均攤到每個墓穴
一位業內人士介紹，他曾經營的公墓占地900畝，僅征地一項就需一次性投入2億元，每年銀行利息就得1200萬元，再加上土地使用稅、員工工資 和其他管理費用，每年維持一個公墓正常運轉的投入總共需要2000多萬元。而在公墓建設期滿20年之前，經營方無法二次征收管理費。因此，除了銷售墓地， 公墓沒有任何收入來源。
“即便是打造全市最好的公墓，一年也就能賣出1000多個墓穴。”該負責人介紹，這也就意味著，每年2000多萬元的開支需要均攤到1000多個墓穴上，每個墓穴均價2萬元，基本與目前公墓的市場行情相符。
暴利疑云
低價拿地高價賣墓 非法墓地謀暴利
墓地價格接連上漲，背后究竟有沒有暴利驅使?
“對那些經營不正規的非法墓地來說，是有暴利可圖的。”一家公墓經營者透露，一塊墓地能否獲得暴利，關鍵在于土地性質上。
按照《山東省公墓管理辦法》，建設公墓，除了要通過政府部門層層審批，還必須通過招拍掛確定土地使用權?！胺欠沟卮蟛糠质亲庥玫募w土地，租用期限短，投入也就少。”上述知情人士透露。
業內粗略估計，目前，濟南市除了10家正規經營性公墓之外，還有70多家公墓，其中包括違法買賣的公益性公墓、未辦理相關手續的經營性公墓等。 “合法經營的公墓根據成本提高墓地價格后，非法公墓也隨之提價。比如，售價都是4萬元/塊，合法公墓一塊墓地能賺1萬元，而非法公墓能賺到2-3萬元?！?這位經營者介紹。
而在大多數購買者看來，墓地就是一塊墓碑，同等檔次的墓碑，人們更愿意選擇價格較低的?！斑@正是為什么全市每年有5.5萬人亡故，合法公墓卻經營慘淡的原因。”土地性質貓膩多 買墓地小心被坑
市民政局社會事務處相關負責人介紹，目前我市10家合法的經營性公墓中，只有兩家是通過土地出讓的方式高價買地獲得永久使用權的。大部分公墓則是政府劃撥用地，免費使用土地。
除了以上兩種獲得土地使用權的正常渠道外，目前濟南市的墓地用地性質五花八門。市民在為逝者選購墓地時，一定要弄清土地性質，以免被坑。
案例少征多建，移花接木
“南部一處正規經營性墓地，只征用了少量土地，剩余土地大部分是租用了臨近村莊的集體土地?！睒I內人士透露，該公墓違規占地155畝，每個墓穴占地約2平方米，一畝地可以建造墓穴300個，如果購買了土地手續不合法的墓穴，很有可能會帶來各種麻煩。
對此，濟南市民政局相關負責人表示，該公墓已被責令停止銷售，目前正在補辦各項手續。
案例先租地后有政策，難以約束
濟南南部一家公墓1000多畝地，全是租用的周圍村莊的集體土地。為了降低成本，該公墓首次租期只有30年。由此便為購買者遺留隱患：30年土地到期后，如公墓不再續租土地，土地被強制收回，墓地恐無法維護。
對此，濟南市民政局回應，由于該公墓在《山東省公墓管理辦法》出臺前籌建，因此該“辦法”無法對其約束。
案例私家墓地動用集體土地興建
劉長山路延長線附近，不少墓地并未通過山東省民政廳審批，也未在市民政局注冊備案，無任何正規手續。記者探訪發現，其中有些墓地是私人出錢租地建設，或者直接以村集體的名義建成，這類私建公墓并不少見。
根據《殯葬管理條例》規定，未經批準，擅自興建殯葬設施的，由民政部門會同建設、土地行政管理部門予以取締，責令恢復原狀，沒收違法所得，并處違法所得1倍以上3倍以下的罰款。法律空白公墓良性發展需補齊法律空白
采訪發現，目前公墓的建設發展面臨土地使用權獲取方式不明確、規劃不足限制建設空間等尷尬。因此，要想保障公墓健康、良性發展，必須補齊相關法律和規劃的空白。
公墓用地性質亟須法律明確
“國務院出臺的《殯葬管理條例》，并沒有明確公墓應該以何種方式取得建設用地使用權。2011年出臺的《山東省公墓管理辦法》雖要求建設或擴建 公墓須通過招拍掛的方式確定土地使用權，但辦法剛性不強，只是部門規章，上升不到法律層面。”市民政局相關負責人告訴記者，公墓用地的性質、取得土地使用 權的方式、期限等問題亟待法律明確，土地管理法及其他相關法律法規應無縫銜接。
公墓建設尚需科學規劃
從經十路遙望而去，一座海拔不到100米的山丘孤立在高樓大廈的包圍中，那就是臨近飽和的玉頂山公墓。
“20年前政府批給我們300畝地，讓我們自行征地建設，我們最初只征收了100畝地，但隨著城市建設向東擴展，周圍居民區也多了，剩下的 200畝土地也就征不上來了?！?7日，玉頂山公墓負責人告訴記者，全國不少城鄉在規劃時沒有統籌考慮，導致殯葬設施在城市中的地位比較尷尬。
按照國家《殯葬管理條例》，在允許土葬的地區，縣級人民政府和設區的市、自治州人民政府應當將公墓建設納入城鄉建設規劃。
濟南兩家公墓超萬座墓穴逾期
面臨二次交納管理費，其中有2000多座“無主墓穴”欠費
《山東省公墓管理辦法》規定，公墓使用權限最長不超過20年，期滿后繼續使用，需再交管理費。目前濟南建設最早的兩家公墓——玉函山安息園和玉 頂山公墓已出現1.15萬座逾期墓穴，墓主家屬面臨二次交納管理費。而更尷尬的是，這其中有2000多個“無主墓穴”無人交費。
玉函山安息園1/5“過期墓穴”欠費
25日，玉函山安息園負責人孫先生介紹，自1987年建成至今，已有4萬多塊投入使用的墓穴?！白钤缡鄢龅哪沟?，至今已超出使用年限5個年頭了。按照《山東省殯葬管理規定》要求，公墓使用20年到期的，應辦理繼續使用手續。意思就是到期再交錢，包括租用費和管理費?！?/p>
但玉函山安息園的繼續收費并不順利?！?年來，已有1萬塊墓到期，該續交管理費，但有2000多塊墓沒收上來。未來5年內，4萬塊墓地將陸續到達20年期限，都面臨著續交管理費的問題。”
三年內只能“賠本”維護“過期墓穴”
對于早已飽和的玉函山安息園來說，過去的10多年來，基本上一直在吃老本維持運營。直到近5年來，才開始有墓主家屬續交管理費，每年本應收入180多萬。但由于其中有2000多名墓主家屬不續費，每年有36萬的欠賬。
每年園區低產出、高投入的狀態，至少需要再維持3年。等到需要續交管理費的墓穴數量達到3萬個，才能扭虧為盈。目前玉函山安息園和玉頂山公墓的 支出都是直接從市財政撥款，收入亦然。依托于市財政，公墓不會出現無力經營的局面。獨立經營的公墓，20年到期后，管理費若無人續交，則面臨經營困難。
“無主過期墓”問題亟待破題
對于2000多個不續交費用的墓穴，玉函山安息園相關負責人表示，他們也只能清明期間在園區支個牌子提醒交費，不可能上門去催。
《山東省殯葬管理規定》明確要求，公墓主辦單位應當在期滿前180日內通知戶主辦理繼續使用手續;逾期不辦理的，按無主墓處理。“逾期是指多長時間，無主墓該如何處理，都是企業行為，公墓可以與墓主家人合同約定?！睗鲜忻裾止ぷ魅藛T介紹，政府對此無指導意見。
“無主墓不像違章建筑，牽扯問題太多，不能毀掉?！庇窈桨蚕@負責人孫先生介紹，盡管沒有續費的墓穴有這么多，他們也只能繼續進行后期維護。
