10月29日，省住建廳公示新版《山東省新建商品房買賣合同示范文本》，自11月1日起開始實施。記者采訪獲悉，新版合同示范文本與此前正在執(zhí)行的版本相比，增加不少新內(nèi)容，具體來說，有8大新變化。
變化1：預(yù)售還是現(xiàn)售，合同書不一樣了
老問題：舊版《商品房買賣合同示范文本》未對預(yù)售和現(xiàn)售作區(qū)分，合同條款設(shè)計不明確，不能有效詮釋兩者之間的差異。
新辦法：29日，省住建廳公示的示范文本分為預(yù)售和現(xiàn)售兩個版本。省住建廳相關(guān)負責人表示，由于商品房預(yù)售存在許多不可預(yù)測因素，以往購房者和開發(fā)商也常因商品房預(yù)售時的承諾與最終交房時的標準不一致產(chǎn)生糾紛，因此新版合同分成兩種版本，分別進行規(guī)范。
變化2：已抵押、出租的房子銷售時要明確
老問題：“本想買套現(xiàn)房能早住進去，沒想到房子竟然還有租客！”市民高女士近日遭遇了這樣一樁窩心事。相關(guān)部門實際調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，有的在售商品房項目抵押給銀行的同時還銷售給購房者，造成一房多賣現(xiàn)象；有的現(xiàn)房項目則把房子租出去再銷售，造成諸多糾紛。
新辦法：預(yù)售的商品房必須填明所售商品房的抵押情況，如果存在抵押的話，要明確抵押人、抵押登記機構(gòu)等。如果購買人確實想購買已經(jīng)抵押的房產(chǎn)，則要在合同的附件中約定，解除抵押的條件和時間等。
現(xiàn)售合同文本中，則除了明確房子的抵押情況，還要求明確房子的租賃情況。
變化3：不用再擔心開發(fā)商攜款潛逃啦
老問題：小馬準備結(jié)婚買了新房，交了全款，誰知等房過程中開發(fā)商竟攜款潛逃了。
新辦法：合同條款明確要求，開發(fā)商出售該商品房的全部房價款應(yīng)當存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，用于本工程建設(shè)。資金監(jiān)管機構(gòu)、賬戶名稱以及賬號也要明確填寫。“房款放在監(jiān)管機構(gòu)可有效防止風險，市民可以放心。”相關(guān)人士說。
變化4：購房者的信息，開發(fā)商需保密
老問題：市民楊女士最近購買了一套商品房，房子剛買完，裝修公司的電話就來個不停，買房造成的信息泄露令她苦不堪言。
新辦法：針對這一問題，新版購房合同進行了規(guī)定，增加了買受人信息保密條款，明確開發(fā)商對購房者信息負有保密義務(wù)。具體來說，非因法律、法規(guī)規(guī)定或國家安全機關(guān)、公安機關(guān)、檢察機關(guān)、審判機關(guān)、紀檢監(jiān)察部門執(zhí)行公務(wù)的需要，未經(jīng)購房者書面同意，開發(fā)商及其銷售人員和相關(guān)工作人員不得對外披露買購房者的信息，或?qū)①彿空咝畔⒂糜诼男斜竞贤獾钠渌猛尽?/p>
變化5：驗房前開發(fā)商不得再出“幺蛾子”
老問題：80后小李在朋友圈“吐槽”：“去驗房本來很高興，卻被要求先交稅費，這規(guī)定哪來的？”還有市民反映，現(xiàn)在多數(shù)新房交付時是“先收房再驗房”，業(yè)主先簽字后驗房發(fā)現(xiàn)問題，卻難以解決。
新辦法：新版購房合同對此進行了規(guī)定，在辦理交付手續(xù)前，購房者有權(quán)對所購商品房進行查驗，開發(fā)商不得以繳納相關(guān)稅費或者簽署物業(yè)管理文件作為買受人查驗房屋和辦理交付手續(xù)的前提條件。業(yè)內(nèi)人士認為，這一條款可使購房者能盡早了解到房屋是否存在質(zhì)量問題，以便及時維權(quán)。如果是商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問題，購房者有權(quán)解除合同和要求開發(fā)商賠償損失。
變化6：配套學校啥時交付，合同里要標明
老問題：完善的配套已成為吸引購房者的一大法寶，但現(xiàn)實中，不少業(yè)主遇到之前承諾過的公共綠地、名牌學校不是未建就是“縮水”的情況。“當初買房就是看上了這個項目的學校，眼瞅著孩子快要上小學了，學校還沒建，哎！”市民周女士無奈道。
新辦法：舊版合同對公共服務(wù)及其他配套設(shè)施的標準沒有明示，業(yè)主在簽約時若忽視相關(guān)約定，開發(fā)商交房時公共服務(wù)及其他配套設(shè)施未建成，無需承擔違約責任。
新版合同示范文本將樓盤公共服務(wù)及其他配套設(shè)施的交付條件和時間表，明確寫在合同中，包括公共綠地、小區(qū)內(nèi)非市政道路、物業(yè)服務(wù)用房、醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)、幼兒園、學校、綠地率、規(guī)劃車位和車庫等公共設(shè)施配套的交付時間、工程進度。如果開發(fā)商未按合同約定建設(shè)和交付公共配套設(shè)施的，應(yīng)按買賣雙方合同約定，給業(yè)主相應(yīng)賠償。
變化7：承諾的裝修不能只口頭說說了
老問題：市民高先生買了一套精裝房，購房時開發(fā)商承諾的衛(wèi)浴、廚房等品牌裝修，在交房時存在濫竽充數(shù)的現(xiàn)象，由于簽合同時沒注意，高先生投訴無門。
新辦法：新版合同示范文本在附件中對裝飾裝修及相關(guān)設(shè)備標準進行約定。以起居室為例，內(nèi)墻是用的涂料、壁紙還是其他，地面是大理石、花崗巖還是實木地板，這一系列問題都要在合同附件中有明確的表述。
交付的商品房達不到附件約定裝修標準的，按照本合同約定處理，給予購房者相應(yīng)賠償。開發(fā)商未經(jīng)雙方約定增加的裝置、裝修、裝飾，視為無條件贈送給買受人。
變化8：房子隔音咋樣，也要寫進合同
老問題：市民王女士的新房質(zhì)量挺好，但隔音效果太差，與之前售樓人員的說辭嚴重不符，影響了她的正常生活。
新辦法：新版合同示范文本要求將空氣質(zhì)量、建筑隔聲、節(jié)能措施三項內(nèi)容明確披露在合同中，而且前兩項如果不達標，給開發(fā)商一次整改的機會，再不達標的，購房者有權(quán)退房。給購房者造成損失的，由開發(fā)商承擔相應(yīng)賠償責任。經(jīng)檢測不符合標準的，檢測費用由開發(fā)商承擔，整改后再次檢測發(fā)生的費用仍由開發(fā)商承擔。因整改導致該商品房逾期交付的，開發(fā)商也要承擔逾期交付責任。
市民聲音
防止信息泄露期待出臺細則
新版商品房買賣合同示范文本細化了不少購房問題，幫助購房者規(guī)避風險和糾紛，這讓不少市民叫好。
不過，對于新版合同中“開發(fā)商對購房者信息負有保密義務(wù)”的條款，沒有過多解釋，有市民認為該條款“隔靴搔癢”，難以起到真正的作用。
“購房之后，接到裝修、家電等騷擾電話已經(jīng)成了常態(tài)。”市民張女士表示，開發(fā)商對于購房者信息由保密義務(wù)只是基礎(chǔ)，在實際操作中，購房者信息指那些？如何界定購房者信息是被開發(fā)商泄露的？如果一旦確定開發(fā)商應(yīng)該承擔怎樣的責任？這些問題才是現(xiàn)在迫切需要明確的。
據(jù)了解，昆明曾在去年年底出臺《關(guān)于進一步加強購房者信息保護工作的通知》，分別具化了購房者、購房者信息涉及單位、購房者信息等。要求購房者信息涉及單位應(yīng)當對購房者信息管理情況及時進行自檢自查，記錄自查情況，及時消除自查中發(fā)現(xiàn)的問題、隱患。住房城鄉(xiāng)建設(shè)、金融等相關(guān)主管部門應(yīng)當依法對購房者信息涉及單位保護購房者信息的情況實施監(jiān)督檢查，對不符合要求的，勒令其限期整改。雖然不能從根本上杜絕信息泄露，但主管部門有了進一步的研究，值得借鑒。
