搶房景象是假的？濟南有開發商不達“日光”不開盤
濟南市民于女士買房提前認籌，等了一個月卻被告知延期到下個月。市場火爆，開發商捂盤想漲價？焦急之下她托人打聽消息，結果是開發商沒攢夠客戶，貿然開盤怕冷場，為了一炮打響而繼續湊客戶。“蓄客”的營銷手段讓購房者“持幣代購”苦等還買不到房，加重了市場恐慌的同時，也造就了開盤“日光”常態化。
“說好的9月初開盤，怎么又延期到10月份了？”市民于女士上個月就在一個樓盤通過認籌的形式，取得了開盤選房資格，隨后就湊了30多萬的首付款， 坐等選房。然而置業顧問卻告知，延期開盤，到10月能否真的開也不確定。交了兩萬塊錢的認籌金，眼看著房價往上漲，是繼續等待還是另選其他樓盤，讓于女士 糾結不已。
于女士說：“我看好了這個位置和戶型，價格也還能接受。是不是開發商想漲價？拖著不開盤。”等得心焦，她托熟人打聽到了“內部消息”：這個樓盤本來 確實計劃9月開盤的，但是旁邊的競品樓盤也湊熱鬧，在金九銀十的旺季加推一批房源，通過各種手段搶客戶。于女士的目標樓盤本來已經攢了500多個籌碼，沒 想到半路殺出個程咬金，搶走了接近三分之一。開盤推出300多套房源，原本希望開盤售罄的，這下排號的客戶數量少了，很可能“冷場”。如果在市場如此紅火 的行情下，哪個樓盤出現“冷開”，被競爭對手一傳播，以后就很難賣了。因此，只能暫緩開盤，攢攢客戶再開。
據業內人士介紹，開盤蓄客是慣例，開盤只是個形式，真正的工夫在蓄客上。為了營造“熱銷”現象，項目在開盤前，都要經過一段時間的“蓄客期”，實現 預定的客戶積累后才開盤銷售。這種“蓄客”手法，使于女士這樣“持幣代購”苦等一個月還買不到房的人大量存在，加重了市場的恐慌，同時，也使開盤“日光” 常態化成為可能。
“不得不承認，現在新房市場確實很好，但也不是每個項目都真正熱銷。據我所知，很多樓盤仍然在使用小紅帽拉訪等手段，從競爭對手搶客戶。另外從一些 現象，還是能看出一個項目的真實銷售情況，比如蓄客時間。”該負責人表示，是否真的日光盤，還可以在集中網簽后，在建委的網站上查看預售樓盤銷售情況。如果過一個月左右仍然有大量可售房源，“日光”的真實性就值得懷疑。
有的項目為了湊數，允許客戶買“水籌”，即一個客戶認籌多個選房號。正常來說，開發商是不愿意接受水籌的，一是沒有實際意義，二是不好掌控真實客戶數量。
東部一樓盤在開始認籌時，置業顧問故意放出消息，將來可能按交認籌金的順序選房，結果大批意向購房者蜂擁而至，將售樓處擠得水泄不通，有的人為了排 隊交錢，餓了一天的肚子。開發商則趁機派人拍下火爆場面，讓全體員工在朋友圈轉發，以示“不搶買不到”。一名置業顧問透露：“認籌的客戶肯定要超過房源數量，怎么可能按認籌順序選房呢？我私下里跟比較熟的客戶說，認籌金晚幾天交沒關系，將來選房肯定要搖號的。”
“買房大家都知道，越搶越買，越漲越買，所以純新樓盤必須要蓄客，當頭炮一定要打響，除非特別缺錢。”濟南一家房企的營銷負責人表示，如果開盤銷售 得不好，容易把盤“開死了”：“賣得不好”的名聲一傳出去，就更沒人買了。所以，開發商寧愿找理由拖延開盤時間，也不會“冷開”。去年有一個位置偏遠的新 項目開盤，首日居然零成交，至今這個樓盤也賣得很艱難。此外，蓄客的過程也是試探購房者心理價位的一個過程，獲得的籌碼多，就可以適當提高價格。一般來 說，蓄客時間在1個月左右，超過3個月的話，客戶可能沒有耐心繼續等而流失了。
按照市場監管規定，沒有拿到預售許可證，開發商這種認籌是否違規呢？業內人士表示，如果開發商直接向客戶收費就屬違規。但這個似乎難不住各大樓盤， 開發商變通一下就可以規避：通常委托電商來收取認籌金，將來買房時能享受“一萬抵三萬”“五萬抵十萬”等不同程度的優惠。購房者也樂于接受，開發商則成功避開了監管禁區，防止踩紅線被處罰。
（綜合齊魯晚報、生活日報消息 統籌：毛德勛）
