11月2日，正在產(chǎn)權(quán)交易中心辦理抵押手續(xù)的當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶。齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 張頔 攝10月30日，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)意見(jiàn)，完善農(nóng)村土地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)分置（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“三權(quán)”分置），這被業(yè)內(nèi)視作一場(chǎng)新的土地革命。其實(shí)在去年，我省就已經(jīng)啟動(dòng)了農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)（簡(jiǎn)稱(chēng)“兩權(quán)”）抵押貸款試點(diǎn)，這使土地具有了更大的價(jià)值。
確權(quán)頒證、免費(fèi)評(píng)估，政府定價(jià)銀行認(rèn)可
去年這個(gè)時(shí)候，德州武城縣志遠(yuǎn)合作社負(fù)責(zé)人牛文忠還在為缺錢(qián)購(gòu)買(mǎi)農(nóng)機(jī)發(fā)愁。流轉(zhuǎn)了1800畝土地的合作社沒(méi)有多少銀行認(rèn)可的信貸抵押物，合作社成立以來(lái)最多獲得過(guò)50萬(wàn)元貸款。那時(shí)他很難相信，這些土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)因?yàn)檎哒{(diào)整，能換來(lái)真金白銀的貸款。
去年12月，山東省下發(fā)文件啟動(dòng)了“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)工作，武城縣就是土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的一個(gè)試點(diǎn)縣。“試點(diǎn)前發(fā)放的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款，除土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)外，金融機(jī)構(gòu)普遍要求農(nóng)戶追加其他抵押品或擔(dān)保人，本質(zhì)上說(shuō)，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)淪為其他貸款條件的附屬品。試點(diǎn)旨在讓土地經(jīng)營(yíng)權(quán)成為完全‘合格’的抵押品，在抵押合同中起絕對(duì)主導(dǎo)作用。”11月2日，人民銀行武城縣支行行長(zhǎng)張如寶對(duì)齊魯晚報(bào)記者說(shuō)，列入國(guó)家級(jí)試點(diǎn)時(shí)，武城縣已開(kāi)展了1年多相關(guān)實(shí)踐，但想讓土地經(jīng)營(yíng)權(quán)變現(xiàn)并不容易，需要多種制度創(chuàng)新。
要想盤(pán)活土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，首先得完成確權(quán)頒證工作，在這方面武城縣起步較早，已經(jīng)完成確權(quán)頒證土地63.5萬(wàn)畝，頒證率100%。在此基礎(chǔ)上，武城為流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)戶和農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、家庭農(nóng)場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)大戶和農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體登記確權(quán)并頒發(fā)了《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)證》，確保用于抵押貸款的農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)合法有效，權(quán)屬明晰。
土地經(jīng)營(yíng)權(quán)要想進(jìn)一步變現(xiàn)，就得明確土地值多少錢(qián)，價(jià)值評(píng)估必不可少。但權(quán)威評(píng)估機(jī)構(gòu)難找、評(píng)估費(fèi)用較高，成了阻礙土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款順利推開(kāi)的因素之一。
說(shuō)到武城縣土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估，不得不提該縣農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易中心。該中心會(huì)對(duì)抵押土地經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行免費(fèi)簡(jiǎn)易評(píng)估，并向借款人出具價(jià)格評(píng)估認(rèn)定書(shū)，這一做法得到了試點(diǎn)銀行認(rèn)可。
牛文忠所在的志遠(yuǎn)合作社這次將1800畝流轉(zhuǎn)土地中的1100畝土地經(jīng)營(yíng)權(quán)（經(jīng)營(yíng)權(quán)期限到2028年）經(jīng)過(guò)評(píng)估之后做了抵押，在銀行獲得200萬(wàn)元的貸款，其中100萬(wàn)元貸款還屬于扶貧貸款，年利率只有5.5%。
“往年在銀行辦理貸款，即便找人擔(dān)保，也只有20萬(wàn)-50萬(wàn)的額度。合作社要實(shí)現(xiàn)規(guī)模化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，需要多種農(nóng)業(yè)機(jī)械和糧食烘干設(shè)備，這次200萬(wàn)貸款比以前的授信至少翻了兩番。錢(qián)一到位，我們陸續(xù)購(gòu)買(mǎi)了幾臺(tái)大型農(nóng)機(jī)設(shè)備，能提供從種到收一條龍的大田服務(wù)了。”牛文忠介紹，除了流轉(zhuǎn)的1800畝土地，合作社還托管了鄰近村莊近1萬(wàn)畝土地種植糧食作物。如果按照340元/畝一條龍大田服務(wù)的費(fèi)用計(jì)算，這一塊收入每年300萬(wàn)元左右。
提前確定承接意向，保證二次流轉(zhuǎn)
從志遠(yuǎn)合作社的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)預(yù)期來(lái)看，一年之內(nèi)還清貸款應(yīng)該沒(méi)什么問(wèn)題，但銀行機(jī)構(gòu)在風(fēng)控方面卻不能僅憑預(yù)期來(lái)判斷。開(kāi)展土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款，銀行的最大顧慮是，一旦借款人不能還貸，抵押物處置變現(xiàn)落空怎么辦？十幾年的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)真要砸在手里，銀行也不能自己去種地吧。
武城縣農(nóng)經(jīng)局局長(zhǎng)王洪勝表示，堅(jiān)持不改變土地所有權(quán)的性質(zhì)、不改變農(nóng)民的土地承包權(quán)、不改變土地的農(nóng)業(yè)用途，是處置抵押資產(chǎn)的原則。在這一原則基礎(chǔ)上，該縣總體設(shè)計(jì)是將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)再次流轉(zhuǎn)，讓銀行通過(guò)獲取流轉(zhuǎn)收益的方式收回貸款本息。
列入試點(diǎn)以來(lái)，圍繞如何流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，武城縣多方探索后，建立了“項(xiàng)目池”。以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)為抵押貸款的主體大多為大面積流轉(zhuǎn)土地的種糧大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體。該縣在新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體中選擇優(yōu)質(zhì)主體，組成“項(xiàng)目池”，為承接抵押土地經(jīng)營(yíng)權(quán)提供儲(chǔ)備。產(chǎn)生不良貸款時(shí)，由武城縣農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)對(duì)抵押土地的剩余經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行二次掛牌流轉(zhuǎn)，在“項(xiàng)目池”中尋找合適的經(jīng)營(yíng)業(yè)主，轉(zhuǎn)讓收益用于償還銀行貸款本息。
該縣正在積極開(kāi)展“項(xiàng)目池”入池主體篩選歸集工作，并已確定入池主體72家。至9月末，已有6家入池新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體與5戶借款主體簽訂承接意向協(xié)議，涉及貸款金額315萬(wàn)元。像這樣提前簽訂好承接意向，辦理貸款時(shí)也能享受利率優(yōu)惠。
在實(shí)行“項(xiàng)目池”管理辦法，建立二次流轉(zhuǎn)機(jī)制的同時(shí)，武城縣財(cái)政還出資1000萬(wàn)元設(shè)立“貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金”，實(shí)行專(zhuān)戶管理、獨(dú)立核算、封閉運(yùn)行，對(duì)金融機(jī)構(gòu)因開(kāi)展承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款產(chǎn)生的損失按照單筆貸款金額的30%，最高80萬(wàn)元給予補(bǔ)償；與省農(nóng)業(yè)融資擔(dān)保有限公司簽訂擔(dān)保業(yè)務(wù)合作協(xié)議，引入擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)緩釋機(jī)制。
有了這些配套制度的配合，銀行對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)貸款也有了底氣。目前該項(xiàng)貸款抵押率（貸款授信/抵押物評(píng)估價(jià)格）較高，截至9月農(nóng)戶土地抵押小額貸款的抵押率基本為50%。最高55%，最低40%。在貸款利率方面，農(nóng)戶土地抵押小額貸款執(zhí)行利率普遍較其他方式貸款下降20%-30%。
確權(quán)土地估值60億
土地流轉(zhuǎn)是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的必經(jīng)之路，但在志遠(yuǎn)合作社發(fā)展歷程中可以看到，實(shí)現(xiàn)規(guī)模生產(chǎn)所需要的大筆資金往往困住了缺少抵押物的農(nóng)民。
“兩權(quán)”抵押的試點(diǎn)，可以說(shuō)釋放了信貸資金對(duì)農(nóng)業(yè)的投入。以武城為例，截至9月末，武城縣共有5家銀行參與試點(diǎn)工作，辦理農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款147筆，貸款余額3040萬(wàn)元。而武城已完成土地確權(quán)頒證63.5萬(wàn)畝，評(píng)估價(jià)值約60億元左右。從現(xiàn)有存量貸款和確權(quán)土地價(jià)值分析，市場(chǎng)前景很大。
從全省范圍來(lái)看，截至2016年9月末，試點(diǎn)地區(qū)“兩權(quán)”抵押貸款余額8.7億元，同比增長(zhǎng)98.8%。其中，農(nóng)地抵押貸款余額6.9億元，同比增長(zhǎng)128.2%；農(nóng)房抵押貸款余額1.8億元，同比增長(zhǎng)32.9%。全省已有47個(gè)縣（市、區(qū)）開(kāi)展了農(nóng)地抵押貸款業(yè)務(wù)，21個(gè)縣（市、區(qū)）開(kāi)展了農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)，合計(jì)余額15.4億元，同比增長(zhǎng)65.6%。
金融與農(nóng)業(yè)還有更深度的合作，全國(guó)第一批土地信托產(chǎn)品就出自山東青州。2013年12月，中信信托與當(dāng)?shù)匾患液献魃绾灱s，共同推出土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)信托項(xiàng)目。根據(jù)雙方達(dá)成的協(xié)議，將分散在農(nóng)民手中的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)到合作社，中信信托與合作社簽署委托經(jīng)營(yíng)服務(wù)協(xié)議，再由信托公司轉(zhuǎn)交由專(zhuān)業(yè)種植公司集約化經(jīng)營(yíng)，委托人則定期獲得信托收益。
2016年10月30日，國(guó)務(wù)院下發(fā)意見(jiàn)，農(nóng)村土地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)分置被確認(rèn)、完善。這一政策徹底化解了土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)者和資本投資者的后顧之憂，經(jīng)營(yíng)權(quán)從承包權(quán)中分離，土地得以集中起來(lái)才具備經(jīng)營(yíng)價(jià)值，觀望的各路資本得到了政策確認(rèn)，會(huì)對(duì)下鄉(xiāng)投資更感興趣。而只有與資本的結(jié)合，農(nóng)業(yè)才能化解資金瓶頸，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化、集約化、現(xiàn)代化生產(chǎn)。
（齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 張頔）
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