26日，濟(jì)南史上最嚴(yán)厲限購政策出臺。在限購、限價、限售、打擊炒房客等方面都做出明確要求。這些條款將對濟(jì)南的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響？對于防止房價反彈的效果有多大？業(yè)內(nèi)多名專家做了詳細(xì)解讀。
俯瞰濟(jì)南東部樓盤剎住炒地風(fēng)
明確禁止借錢拍地
此次調(diào)控，進(jìn)一步強(qiáng)化了對競買居住用地（含兼容居住用地）資金來源的管控。《通知》要求，將競買資金管控要求列入土地掛牌出讓文件和出讓合同，競買人所有競買土地資金（包括競買保證金、土地成交價款等）全部為自有資金。
今年6月底，帝華拍得唐冶地王，推高東部房價，但是土地款遲遲無法付清。11月16日，帝華被扣2.25億元保證金，并被納入黑名單，兩年內(nèi)不得在濟(jì)南拿地。
據(jù)了解，早在11月中旬，國土局在土地掛牌文件中已經(jīng)規(guī)定，土地競買人簽署承諾書，競買資金只能是自有資金。11月29日，國土局發(fā)布《關(guān)于申報(bào)競買資金的重要通知》，進(jìn)一步加強(qiáng)對自有資金的管控。
業(yè)內(nèi)人士指出，之前的規(guī)定是依附于單獨(dú)的地塊之上的，隨時有可能取消，而此次限購政策將這一規(guī)定明確下來。
根據(jù)此前的公告，購地資金包括土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款，這些資金必須為競買人的自有資金，其中競買保證金不能屬于銀行貸款、股東借款、轉(zhuǎn)貸和募集資金。以后，競拍土地必須提交競買資金承諾書，一旦違規(guī)，將被嚴(yán)懲。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉對實(shí)力有限的小開發(fā)商以及高杠桿、高周轉(zhuǎn)的開發(fā)商來說，將增大他們的拿地壓力。“誰有錢拿地，誰就會活下去，否則處境堪憂。”通過提高購地門檻，也可以降低土地市場的風(fēng)險，剎住炒地風(fēng)。
明年上半年
樓盤促銷有望增多
國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字顯示，從2015年8月起，濟(jì)南新房價格已環(huán)比連漲16個月。
濟(jì)南在9月底與10月初接連出臺限購政策，市場降溫明顯，漲幅回落了近兩個百分點(diǎn)。不過，限購政策出臺后，濟(jì)南房價依然堅(jiān)挺，均價保持在萬元以上，每月環(huán)比上漲二三百元。兩輪調(diào)控之后，10月31日依然拍出9436元/平方米的樓面價，說明土地市場熱度依然不減。
11月70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)中，濟(jì)南環(huán)比漲幅1.1%。其中，11月下半月在15個一線和熱點(diǎn)二線城市中，濟(jì)南新房環(huán)比上漲0.9%，位列第一。在此背景之下，濟(jì)南的樓市依然有調(diào)控空間。因此，在近期鄭州、武漢等出臺新的調(diào)控政策之后，濟(jì)南的調(diào)控政策也出臺了。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此前房價有反彈的苗頭，這是對之前調(diào)控成果的鞏固，此次限購對房價是不小的限制。“對房價影響很大，明年上半年說不定有撐不住降價的，一轉(zhuǎn)年可能就有大促銷。”一業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，“此外影響了老百姓的心理預(yù)期。”
對開發(fā)企業(yè)來說，此次限購政策將給市場帶來一定程度的調(diào)整。“購買人群被限制了，購房者基數(shù)減少，成交量會下降。”一不愿透露姓名的開發(fā)商表示，“限購政策將引導(dǎo)市場回歸理性，讓購房者理性購房。”
不過，市場不會忽然一下子冷下來。“這次政策對于市場的影響是平穩(wěn)的，不會有太大起伏。”一不愿透露姓名的開發(fā)商指出。他表示，10月初限購政策出臺后，濟(jì)南房地產(chǎn)市場的熱度大概下降了一個月，而到12月之后，成交量和價格有一定反彈。“這說明需求量還是有的，剛需在釋放。”
因此，此輪調(diào)控之后，市場將趨于理性，購房者也趨向理性。業(yè)內(nèi)人士表示，預(yù)計(jì)此后房價將經(jīng)過一到兩年的調(diào)整周期，“大環(huán)境改變了，房價穩(wěn)定下來，對購房者是好事。”
限外地炒房客
打擊倒號賺差價
政策規(guī)定，非本市戶籍家庭在濟(jì)南限購1套住房，需提供連續(xù)24個月以上在市區(qū)個稅或社保證明。業(yè)內(nèi)人士表示，此舉意在打擊外地炒房客。“像從北京、上海來的一批炒房客，如果沒有社保證明，就買不了房子了。這部分人群可能在購房者中占15%。”這比2011年濟(jì)南出臺的限購政策更加嚴(yán)苛。
今年9月份，在濟(jì)南東部某樓盤開盤時，炒房客開盤現(xiàn)場公然加價賣號，搖到號后公然加價3萬至15萬不等倒號。在此前記者采訪中，一位購房者上午剛在千余名購房大軍中搖到號，下午就把信息掛在了中介公司轉(zhuǎn)手賺差價，一個號加價3萬元。
這名購房者搖號前交了認(rèn)籌金，搖到房子后跟開發(fā)商簽了定金合同，根據(jù)合同約定，要在7天內(nèi)交齊首付款。購房者還沒有跟開發(fā)商簽訂正式的商品房買賣合同，只更改認(rèn)購階段的合同就可賺取差價。這種情況是很典型的短期投資，倒個樓號就能賺差價。
新規(guī)第四條要求，加強(qiáng)市場監(jiān)管，嚴(yán)格執(zhí)行限購政策。
“炒號、倒號的情況確實(shí)存在，比如開發(fā)商內(nèi)部人員拿到低價房源預(yù)留，然后通過各種手段倒賣賺取差價，哄抬房價。這種行為不利于市場穩(wěn)定，需要嚴(yán)厲打擊。”業(yè)內(nèi)人士說。
不過，業(yè)內(nèi)人士也分析，此舉可能“誤傷”一些真正想買房的人。“我在濟(jì)南做小生意，戶口在老家，沒有在濟(jì)南，也沒有單位給交社保，以后要想在濟(jì)南買房就被卡住了。”市民王先生強(qiáng)調(diào)。
延伸閱讀
不能“挖個坑就賣房”爛尾樓盤有望減少
新規(guī)提高了現(xiàn)有商品房預(yù)售門檻，一位業(yè)內(nèi)人士表示，此前的政策是“正負(fù)零”即可申請預(yù)售許可證，而按現(xiàn)在的規(guī)定，前期投入成本會更大，至少要延期三個月。“即使現(xiàn)在拿到了地開始建，預(yù)售也要等到三個月之后了。開發(fā)商‘出貨’時間延長，影響回款，中小房企壓力巨大。”
另一業(yè)內(nèi)人士坦言，“從今年以來濟(jì)南土地拍賣也可以看出來，市場的集中度越來越高，很多中小房企、本地房企都不見了。而大房企手中不缺錢，按照此前的政策，挖個坑就能賣房子了。如果不加以抑制，他們炒地的沖動很大，不利于市場穩(wěn)定。”
業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，提高預(yù)售門檻能保護(hù)普通購房者權(quán)益，減少爛尾樓盤。“以前，從購房者付款到收房至少要2年到2年半，周期長變化大，不可控因素大。這導(dǎo)致購房者收房時看到的房子和當(dāng)初可能存在較大差距，現(xiàn)在建到一半才讓賣，什么都改變不了了。”
新規(guī)提到，“對銷售均價高于開發(fā)成本（土地、建安等相關(guān)成本）20%以上的住宅項(xiàng)目嚴(yán)格審查，涉嫌暴利的，限制辦理商品房預(yù)售許可。”業(yè)內(nèi)人士表示，此規(guī)定即為限價，目前土建、安裝費(fèi)用小高層最低在每平2000元，而高層在2500元左右。之前房價主要是建安成本和房企利潤，現(xiàn)在有60%—70%都是土地成本。
有房企透露，12月以來，該房企在申請預(yù)售許可證時，政府已經(jīng)對其售價做出指導(dǎo)，但是當(dāng)時并沒有明確具體比例。“短期內(nèi)限價能起到穩(wěn)定市場作用，但是各個房企的開發(fā)成本并不一樣。”
對于提高預(yù)售門檻，也有業(yè)內(nèi)人士表示擔(dān)憂，預(yù)售門檻提高了，如果市場供應(yīng)量不足，會不會導(dǎo)致房價上漲？“現(xiàn)在缺少濟(jì)南房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)研究，像目前濟(jì)南存量房到底有多少，每年新增人口多少等。”
沒緩沖期，有樓盤1/3顧客被限住
26日下午4點(diǎn)59分，濟(jì)南房產(chǎn)中介小王從QQ群中收到一則通知，大意是濟(jì)南出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，即刻起停止網(wǎng)簽。小王也陸陸續(xù)續(xù)聽說，下午4時左右，在房產(chǎn)大廳內(nèi)網(wǎng)簽業(yè)務(wù)就被停止了。
“真的是太突然了，有必要這么著急嗎？”小王說，政策沒有給人緩沖余地。“聽說很多人在房管局排隊(duì)，到下午4：00左右已經(jīng)抽完號了，卻被告知出政策了，不能網(wǎng)簽了。”
小王說，這讓不少人一下子措手不及。“我的一朋友剛買了第三套學(xué)區(qū)房，首付款交了，但沒有辦網(wǎng)簽，這一下就被卡住了。”
記者從濟(jì)南西部某樓盤獲悉，當(dāng)日該樓盤開始選房，但是由于調(diào)控政策突然出臺，一下子限制住了三分之一選房者。
“上次政策出臺后，我們8家門店出了10個交易糾紛的官司。”小王說，許多購房者被突然限制住，尤其對于二手房購房者來說，出現(xiàn)糾紛的可能性更大。
“有的房東不愿意退錢，或者中介不愿意退中介費(fèi)，都很復(fù)雜。”小王說，最麻煩的就是已經(jīng)辦理網(wǎng)簽，但還沒辦理過戶。“只要買方不想退這個房子，網(wǎng)簽就沒法撤，所以會引發(fā)很多糾紛。”
（齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 魏新麗 孟燕 喻雯 唐園園）
