一個多月以來，濟南市有關部門整頓房地產市場秩序，開展了打擊囤房炒房專項行動，先后有鮑德房地產、中垠地產、和潤置業違規售房被處罰。監管部門在落實調控政策、規范市場交易秩序的同時，也有聲音認為：同是捂盤惜售，對有的開發商僅收回預售證，是不是處罰太輕？預售改現售，會不會讓違規開發商“合法捂盤”？
疑問 同是捂盤一年，處罰和潤置業是否偏軟？
在市建設部門今年處罰的囤房炒房典型案例中，中垠地產、和潤置業違規情形大體相似，多棟樓拿到預售證一年以上，在已公示的情況下仍囤房居奇、捂盤惜售。據此，有濟南市民認為，對中垠地產停網簽、停預售申請，收回涉案樓盤預售證，而對和潤置業僅是收回涉案3棟樓的預售證，這樣的處罰對頂風而上的開發企業來說是不是輕了？
濟南一地產研究學者表示，根據規定，樓盤沒有預售證是不能網簽的，也就是說，在收回預售證的處罰上，對中垠地產與和潤置業是一樣的。具體到個案來說，如果開發商再無新項目，被處罰后就不會感到“肉疼”。
和潤置業開發的和潤幸福城項目一共12棟樓，此次被認定捂盤惜售的為10號、11號、12號樓，處于開發后期階段。除了該項目，在今年3月1日的土拍中和潤置業還摘得唐冶山東側一宗地塊，計劃在唐冶新區打造科技創新產業園項目，總投資約10億元。因此，這3棟樓未售房源預售證被收回后，開發商現金流被掐斷，對后續新項目建設來說是有資金壓力的。
記者注意到，今年以來被處罰的3家違規開發商或多或少都有“背景”。山鋼新天地開發商鮑德房地產是山鋼子公司；中垠雅苑開發商中垠地產是兗礦集團子公司；和潤幸福城開發商和潤置業股東構成相對復雜，其股東是山東省調水工程技術研究中心有限公司和山東建大教育置業有限公司，二者背后控股股東分別有南水北調工程建設管理局、山東建筑大學、濟南市規劃設計研究院等單位。對于這樣一家“背景”復雜的開發商敢于處罰，也表明政府對樓市調控的決心和力度。
疑問 現房銷售會不會讓開發商“合法捂盤”？
眾所周知，現行商品房銷售制度為預售模式，但有市民不禁要問：未來房價走高的話，開發商會不會樂見現房銷售？
“如果罰單開出了，對違規項目再申請預售證不做限制的話，捂盤就可能變相合法化了。”上述地產研究學者認為，現房銷售對現金流充裕或實力國企開發商來說，盡管有壓力，但也能扛過去，必須對其將來再申領預售證加以限制，比如再申請領證時明確對其限價，不管市場價如何，一律按備案價格對外銷售，讓其為捂盤付出的成本大于合法銷售的利潤，才能起到震懾作用。
合富輝煌房地產顧問有限公司山東分公司副總經理許傳明說：“開發商在房價高點現房銷售看似‘合法捂盤’，但實際未必如此。因為對房地產開發企業來說，‘快’意味著一切，即項目快開發、房源快銷售、資金快周轉，一旦預售改現售，不管開發商大小，資金流一斷，就意味著宣判‘死緩’。”因為開發商利用金融杠桿開發新項目，通過賣期房，回籠資金還貸款、支付工程款；收回預售證改現房銷售后，開發商既要自己掏錢蓋完房子，同時還要還貸款，支付工程款、配套費用，一旦資金鏈斷裂，項目就難以為繼，這是開發商所不愿看到的。
疑問 收回預售證會不會遏制“饑餓營銷”？
去年十一期間，濟南出重手調控市場，并重申已取得預售證的樓盤，必須在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，嚴格按申報價格明碼標價對外銷售。
但是，上有政策，下有對策。有的開發商就先不急于拿預售證，或者一棟樓一棟樓地拿證，然后擠牙膏似地分批銷售。只要開發商認定未來房價還會漲，而且這個漲幅超過自己囤房的成本，就有動力那么做。因此，許傳明和上述地產學者均表示，從今年一季度濟南房地產市場來看，住宅供應不足是一大特點，處罰違規開發商僅收回預售證，反而會在一定程度上加重供應緊缺，只有多部門綜合發力，像拆違拆臨一樣建立聯動懲戒機制，才會讓違規開發商感到“肉疼”。
“即使不收回預售證，主管部門也可責令開發商必須按當時拿證的備案價格銷售囤積的房源，且不能漲價，否則其他開發項目不能網簽，使用這種行政手段，開發商的‘饑餓營銷’也就大大收斂。”一業內人士說。
原標題：濟南對囤房開發商連開罰單 預售改現售捂盤會否合法化？
來源： 舜網-濟南時報
