10日，經(jīng)十路與鳳鳴路交會(huì)處西南側(cè)，濟(jì)南萬(wàn)達(dá)文體旅游城首個(gè)施工項(xiàng)目——文旅城展示中心全部建成。 首席記者王鋒 攝
融創(chuàng)在濟(jì)南曲線拿地布局 萬(wàn)達(dá)文旅城易主規(guī)劃建設(shè)照舊
濟(jì)南萬(wàn)達(dá)文旅城鳥(niǎo)瞰圖
大佬們的想法，可能很難搞懂。10日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)、融創(chuàng)中國(guó)聯(lián)合公告稱(chēng)，萬(wàn)達(dá)將把包括濟(jì)南萬(wàn)達(dá)文旅城在內(nèi)的全國(guó)13個(gè)文旅項(xiàng)目91%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)中國(guó)，代價(jià)為295.75億元，并由融創(chuàng)承擔(dān)項(xiàng)目貸款。濟(jì)南萬(wàn)達(dá)文旅城即上月底土拍剛剛出讓的潘田片區(qū)，通過(guò)此次曲線拿地，今年上半年在濟(jì)南尚無(wú)土地進(jìn)賬的融創(chuàng)得以布局東部，在未來(lái)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)中占據(jù)高點(diǎn)。
賣(mài)的錢(qián)做什么
萬(wàn)達(dá)交易所得全部用于還貸款
公告中，萬(wàn)達(dá)還會(huì)把北京萬(wàn)達(dá)嘉華、武漢萬(wàn)達(dá)瑞華等76個(gè)酒店轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，價(jià)格為335.95億元。雙方將在7月31日前簽訂詳細(xì)協(xié)議，并盡快完成付款、資產(chǎn)及股權(quán)交割。
一些人擔(dān)心，萬(wàn)達(dá)把文旅城股權(quán)賣(mài)掉后，是不是就不管了？并不是這樣的。根據(jù)公告，雙方同意交割后，文旅城項(xiàng)目維持“四個(gè)不變”：品牌不變，項(xiàng)目持有物業(yè)仍使用“萬(wàn)達(dá)文化旅游城”品牌；規(guī)劃內(nèi)容不變，項(xiàng)目仍按照政府批準(zhǔn)的規(guī)劃、內(nèi)容進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)；項(xiàng)目建設(shè)不變，項(xiàng)目持有物業(yè)的設(shè)計(jì)、建造、質(zhì)量，仍由萬(wàn)達(dá)實(shí)施管控；運(yùn)營(yíng)管理不變，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理仍由萬(wàn)達(dá)公司負(fù)責(zé)。
另外，酒店交割后，酒店管理合同仍繼續(xù)執(zhí)行，直至合同期限屆滿；雙方同意在電影等多個(gè)領(lǐng)域全面戰(zhàn)略合作。值得注意的是，今年6月30日，濟(jì)南潘莊、田莊片區(qū)整體出讓16宗地塊，悉數(shù)被大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份公司以底價(jià)拿下，土地面積1495畝，價(jià)格為66.75億元。
萬(wàn)達(dá)為什么要把文旅城股權(quán)出讓?zhuān)咳f(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林表示，主要為大幅降低萬(wàn)達(dá)商業(yè)負(fù)債，并進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)。據(jù)預(yù)計(jì)，交易完成兩年后，萬(wàn)達(dá)商業(yè)租金等收入將超過(guò)地產(chǎn)收入。通過(guò)這次資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)f(wàn)達(dá)商業(yè)負(fù)債率將大幅下降，這次回收資金全部用于還貸，萬(wàn)達(dá)商業(yè)計(jì)劃今年內(nèi)，清償絕大部分銀行貸款。
買(mǎi)的錢(qián)哪來(lái)的
“630多億是融創(chuàng)自有資金”
萬(wàn)達(dá)商業(yè)與融創(chuàng)中國(guó)的這次轉(zhuǎn)讓?zhuān)偨灰最~631.7億元，被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“世紀(jì)大交易”。融創(chuàng)的錢(qián)，從何而來(lái)？
融創(chuàng)中國(guó)掌舵人孫宏斌表示，交易涉及資金完全來(lái)自融創(chuàng)自有資金，截至2017年6月30日，公司賬上還有900多億元現(xiàn)金；融創(chuàng)在今年上半年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?yōu)?100多億元，全年銷(xiāo)售額將超過(guò)3000億元。據(jù)了解，在過(guò)去兩年中，有“并購(gòu)?fù)酢敝Q(chēng)的孫宏斌步履不停，并在原有整體收購(gòu)的思路上，增加收購(gòu)部分項(xiàng)目的方式，主要訴求皆為曲線拿地。
舉例來(lái)講，融創(chuàng)年報(bào)披露，其2016年就有多達(dá)16項(xiàng)收購(gòu)，收購(gòu)標(biāo)的多為上海、蘇州、鄭州、深圳、杭州、成都的房地產(chǎn)公司，涉及資金595億元。由于大規(guī)模資產(chǎn)并購(gòu)，融創(chuàng)的凈資產(chǎn)負(fù)債率升至121.5%；其2016年新增的5394萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備中，有68%來(lái)自收購(gòu)。
截至今年3月25日，融創(chuàng)土地儲(chǔ)備面積為7912萬(wàn)平方米，今年5月以來(lái)，又陸續(xù)收購(gòu)重慶華城富麗、大連潤(rùn)德乾城和天津星耀等房地產(chǎn)公司的股權(quán)及債權(quán)，共增加了409萬(wàn)平方米可售計(jì)容面積（住宅及商業(yè)），總價(jià)合計(jì)超155億元。
至于萬(wàn)達(dá)與融創(chuàng)在電影領(lǐng)域的合作，在濟(jì)南早有體現(xiàn)。今年6月，萬(wàn)達(dá)院線與位于經(jīng)十路南側(cè)的融創(chuàng)財(cái)富中心國(guó)際時(shí)尚商街簽約正式入住。據(jù)了解，萬(wàn)達(dá)院線中最頂級(jí)的萬(wàn)達(dá)杜比影院將在這里呈現(xiàn)。
易主有何影響
東部熱點(diǎn)不斷，下半年房?jī)r(jià)會(huì)怎樣
上半年，濟(jì)南東部樓盤(pán)成為市場(chǎng)供應(yīng)主力，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。不過(guò)，在房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的背后，是市場(chǎng)對(duì)土地供應(yīng)的渴求。
剛剛出讓的潘田片區(qū)中，居住地塊是主力，共889畝，合計(jì)59.27萬(wàn)平方米，容積率為1.9至2.4。目前，商業(yè)、住宅用地“打包”出讓已成為重點(diǎn)片區(qū)主流方式，此前綠地、平安、華潤(rùn)進(jìn)入CBD均以此種方式拿地。而融創(chuàng)今年上半年在濟(jì)南市場(chǎng)并沒(méi)有土地進(jìn)賬，通過(guò)此次曲線拿地，一下在未來(lái)東部熱點(diǎn)區(qū)域占據(jù)高點(diǎn)。
此次潘田片區(qū)易主，離唐冶土拍不到一個(gè)月，可謂熱點(diǎn)不斷，東部房?jī)r(jià)何去何從？濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)一觀察人士認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)和融創(chuàng)的經(jīng)營(yíng)模式、操盤(pán)手法、定價(jià)邏輯都不一樣，因此對(duì)東部房?jī)r(jià)會(huì)有一定的影響。“融創(chuàng)不會(huì)為了現(xiàn)金流而犧牲利潤(rùn)。”該人士分析，萬(wàn)達(dá)是現(xiàn)金流導(dǎo)向型，項(xiàng)目前期往往采用快銷(xiāo)模式，回籠現(xiàn)金，而融創(chuàng)追求的是現(xiàn)金流和溢價(jià)的平衡，商品住宅定價(jià)水平要高于萬(wàn)達(dá)；加上8月初唐冶土拍，東部熱點(diǎn)不斷，對(duì)附近開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也是利好，對(duì)東部房?jī)r(jià)或有帶動(dòng)。
“如果萬(wàn)達(dá)沒(méi)有轉(zhuǎn)讓的話，后期有大規(guī)模的商業(yè)投入，迫于前期資金的壓力可能會(huì)采取‘低開(kāi)高走’的方式入市，短時(shí)間內(nèi)可能會(huì)放慢其他樓盤(pán)的去化速度。現(xiàn)在看來(lái)，融創(chuàng)進(jìn)入潘田片區(qū)，對(duì)周邊樓盤(pán)定價(jià)會(huì)有帶動(dòng)作用。”位于唐冶片區(qū)一房企中層人士認(rèn)為，融創(chuàng)在產(chǎn)品研發(fā)上有優(yōu)勢(shì)，萬(wàn)達(dá)以商業(yè)旅游開(kāi)發(fā)聞名，二者可謂強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，目前潘田片區(qū)周邊樓盤(pán)去化率較高，開(kāi)發(fā)商手里沒(méi)有貨，談不上銷(xiāo)售壓力，最大的壓力是拿地補(bǔ)貨。
來(lái)源：舜網(wǎng)
