原標題：經(jīng)適房收益咋分成更"科學"?

　　8月1日是濟南市經(jīng)濟適用房上市交易政策實施首日，住房保障部門的電話響個不停。實際上，從2007年我省每年對各市安排保障房建設(shè)任務(wù)至今，多市經(jīng)適房目前進入或臨近交易期。經(jīng)適房交易收益如何分成更科學，未來經(jīng)適房將何去何從？記者采訪了省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳和17市住房保障部門。

　　咨詢電話響個不停

　　隨著第一批經(jīng)濟適用房小區(qū)售出滿5年，濟南市公布《經(jīng)濟適用住房交易管理若干規(guī)定》，主要內(nèi)容是簽合同5年可買賣；增值收益由購房戶和政府三七分成。

　　8月1日是該政策執(zhí)行首日。"一整天辦公室電話響個不停，許多經(jīng)適房住戶詢問上市交易的事兒。怎么定價、算收益和分成，是咨詢的焦點問題。"1日，濟南市住房保障和房產(chǎn)管理局住房保障處相關(guān)負責人告訴記者。

　　因為計算收益要依據(jù)"普通商品住房交易指導(dǎo)單價",目前物價部門還沒有制定出臺，眼下還無法進行實際交易。"指導(dǎo)價一出，交易馬上就可以操作。"該負責人告訴記者。

　　在槐蔭區(qū)臘山附近的濟南首批經(jīng)適房小區(qū)世紀中華城，記者遇到了住戶劉先生。他和家人商量后很想交錢"買下"經(jīng)適房的完全產(chǎn)權(quán)。"買下來后，我想把這套房子讓給兒子結(jié)婚用，我和老伴到外面找個房子住。"劉先生說，但最終究竟買不買他還不確定，關(guān)鍵得看價格定多少，得交納的七成收益是多少。

　　世紀中華城2007年12月出售時均價2242元，目前周邊商品房售價已經(jīng)接近7000元，增值不小。對"三七開"的比例，住戶們也有些議論。"咱也花了錢了，分得太少了。"一位住戶說；"政府也投入了，售價當時確實比周邊便宜呀。"另一位住戶則說。

　　分成辦法可分4類

　　像濟南一樣，我省多個城市經(jīng)適房目前進入或臨近交易期，其中煙臺、威海、濱州、淄博、德州等市已經(jīng)有交易案例。上市交易辦法近年來密集出臺，除聊城、泰安、菏澤、臨沂正在制定中，其他城市都已出臺。

　　記者致電17市住房保障部門咨詢政策細則，大致可分4類：

　　最普遍的是類似濟南的"收益分成式":青島、煙臺、威海、淄博、濱州、濟寧目前都采用這種方式，但分成比例各有不同。政府分成比例濟南為70%，威海60%，青島、煙臺、濟寧、濱州50%，淄博45%。

　　第二種，政府提取房價固定比例。棗莊規(guī)定，2007年6月1日前拿證的經(jīng)適房，補交房產(chǎn)交易價格2%的土地出讓金(此前經(jīng)適房面對的是"中低收入家庭"而非"低收入家庭",價格和商品房價格相差不多)，2007年6月1日后拿證的，交10%的土地出讓金。

　　第三種，政府"回收成本"式。德州規(guī)定，經(jīng)適房交易時需補齊"5費":城建配套費、墻改基金、建筑業(yè)養(yǎng)老保險金、人防工程易地建設(shè)費、水資源管理費，合計每平方米350元左右；其余房價上漲部分歸購房家庭所有。

　　第四種，貨幣"退補"型。我省日照、濰坊、萊蕪三市多年來實行經(jīng)適房貨幣補貼，目前的補貼標準是每戶7.8萬元、8萬元、3.2萬元。三市的政策也分為兩類：濰坊、萊蕪鼓勵買房戶盡早退出住房保障，將資金流轉(zhuǎn)起來，規(guī)定5年內(nèi)(含5年)將經(jīng)適房變更為普通商品住房的，購房家庭只需退還購房補貼的一半，5年后變更，每增一年多退5%；超過15年再退出貨幣補貼須全額退還。而日照的政策取向與之正好相反：5年內(nèi)退出，購房家庭須將貨幣補貼全額退還；此后每推遲一年，少退10%，自住超15年，不用退還。

　　賣掉的是少數(shù)

　　經(jīng)適房起步較早的城市，已有交易的案例。從交易比例看，目前賣掉經(jīng)適房的還是少數(shù)。

　　煙臺市住房保障中心副主任遲喬告訴記者，煙臺市2003年開始分配第一批經(jīng)適房，目前證滿5年、達到上市交易條件的約有2500套，從住房保障中心的受理情況看，從2011年底接受申請至今，有340戶上市交易，占比13.6%。

　　德州市住建局工作人員告訴記者，德州一年前就有經(jīng)適房進入上市交易期，目前大約交易近100戶，占滿足交易條件房源的10%左右。

　　濱州市直經(jīng)適房第一批2007年入住，不到一個月就辦了證。濱州市房地產(chǎn)管理局住房保障科工作人員介紹，去年7月，濱州市物價局核定了交易價格，上市交易進入實際操作。當時售價1050元/平米，核定目前價格2800元/平米；60平米的房子，差額10.5萬元，補交一半為5.25萬元。"購房家庭好多問的，但目前還沒有賣的。"他說。

　　在威海，1998年建成的第一批經(jīng)濟適用房、2200多戶的"柴峰小區(qū)",目前已進入交易期，但在住房委工作人員印象里"賣得不多"."因為當時經(jīng)適房價格和商品房所差不多，現(xiàn)在收益要上交60%，可能算不過來賬。"

　　可引入"共有產(chǎn)權(quán)"

　　政府分成高，可嚇退買房人"通過經(jīng)適房獲利"的投機、尋租沖動；分成低，可讓利于民。那么，如何使分成更"科學"?

　　臨沂市考察多個城市的政策后設(shè)想，不采用"固定分成"的辦法，而是引入"共有產(chǎn)權(quán)機制",將賬"算在明處":購房家庭投入了多少，政府通過土地出讓金讓渡、稅費減免等投入了多少，算出一個產(chǎn)權(quán)比例，每個小區(qū)可能各有不同，上市交易時，各取各的收益。臨沂市正在制定的辦法草案即以此為基本思路。

　　經(jīng)適房賣掉一套少一套，是否會造成城市保障資源流失？記者了解到，青島、棗莊等城市正在準備制定辦法，實現(xiàn)經(jīng)適房"體內(nèi)循環(huán)",即通過政府回購賣給符合需要的人群。

　　記者發(fā)現(xiàn)，很多以前以經(jīng)適房為主力保障形式的城市，如煙臺、棗莊、臨沂(保有量都在1萬套以上，臨沂曾連續(xù)3年1年建設(shè)1萬套)，目前正準備將保障重點向公租房轉(zhuǎn)移。"公租房比產(chǎn)權(quán)式住房更能解決周轉(zhuǎn)性、階段性的住房困難，覆蓋面更大。"煙臺市住房保障中心副主任遲喬分析。

　　省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳住房保障處副處長婁保來認為，除了經(jīng)適房，政府解決住房保障還有很多發(fā)揮空間。如盤活社會上的閑置房源，政府租下來再低價租給保障群體；實行"租補分離",讓保障對象在社會上按需選擇房源，政府給予一定限度的補貼。但以"實物補貼"還是以"貨幣補貼"為主，還要看城市房源的緊缺情況，一般套戶比達到1.1時，應(yīng)以"貨幣補貼"為主；否則，房子緊缺，只補不建，可能導(dǎo)致有補貼而"租不到房子"。