去年年底，在青島從事服裝貿易生意的老板王可勝(化名)經朋友推薦，看上了塞浦路斯的海景房，對方稱花三十幾萬歐元就能買房并拿到綠卡。經不住誘惑，王可勝通過北京一家塞浦路斯房產咨詢公司到當地看房子。然而王可勝可選樓盤僅限4家，大多位于郊區。最終他花32萬歐元買下了一套公寓。4月23日，王可勝找到了在塞浦路斯做移民服務工作12年的鄭斌。鄭斌告訴王可勝
，這套房子只值26萬歐元，他被宰了約50萬元人民幣。
最近幾年，海外置業成為熱點，隨之而來的是種種買房陷阱。越來越多的中介咨詢公司幫著海外樓盤忽悠購房者。“永久產權、綠卡移民、首付低收益高、房價兩年翻倍”等是他們慣用的宣傳口號。4月22日～24日，記者對此進行了詳細調查。
1 多花50萬元卻沒能拿到綠卡
塞浦路斯是地中海區域的一個島國，當地人口僅80萬。去年受信貸危機影響，當地房屋滯銷，一些樓盤開始把注意力瞄向中國客戶，打出的誘人廣告—— 買房可獲綠卡。去年11月份，曾有中介機構到山東地區進行推銷，在青島從事服裝貿易生意的老板王可勝接到了推介電話。
起初，王可勝很警惕，他找北京一家塞浦路斯房產咨詢公司詢問詳細的情況，還了解了當地的消費水平和房價水平。咨詢公司很聰明，專門派資深顧問到青島找王可勝，還拿來了房源信息，有聯排別墅、豪華海景別墅和公寓。所有房源的價格都在30萬歐元以上。實際上，塞浦路斯房價并不高，很多公寓的總價都在30萬歐元以下。然而塞浦路斯的政策是購買30萬歐元以上的房子才能拿綠卡，這給中介玩貓膩埋下了隱患。中介故意提高公寓的價格，20多萬歐元的房子標價30多萬歐元。
看好房源信息后，王可勝想買一套公寓，目的是獲得綠卡。顧問很積極，迅速幫王可勝辦理了護照簽證，他飛往了塞浦路斯。到達當地酒店后，所有手續都是當地樓盤和咨詢公司給辦理的，王可勝看的樓盤僅限于咨詢公司推薦的樓盤。一共6天時間，除了去海邊看景，王可勝去哪兒都有專人陪同。最后王可勝花32萬歐元買下了一套公寓。
然而近日，當王可勝把遭遇告訴在塞浦路斯做移民服務工作12年的鄭斌時，被告知這套房子多花了約50萬元人民幣，而且根本達不到拿綠卡的要求。讓王可勝無奈的是，整個購房過程已經結束，合同也簽了，價格都寫在合同上。
2 買下土地，卻被迫閑置
“花149萬澳元可以做開心農場主。”“為順利移民澳大利亞做準備。”“去澳大利亞做農場主。”……在今年春節房展會上，澳大利亞置業引人注目。有些公司大肆宣傳可以直接買下土地，永久產權，而且可以按照自己規劃進行設置，甚至自己找人建設。大片農地空閑，可以買來做農場主。目前在市北區一家海外置業公司做資深顧問的顧先生，曾在澳大利亞生活7年，擁有澳大利亞頒發的房產經紀人證書。4月23日，在接受記者采訪時，顧先生告訴記者，去澳大利亞做農場主，前幾年宣傳得很厲害，好多公司都在運作。實際上，買土地是商業投資，算商業移民項目，限制非常多。
“在澳大利亞，土地用途有明確的要求。咱們國家的投資客確實可以過去購買土地，但買下以后，要走的程序非常多。第一步是規劃，國內規劃師的設計在澳大利亞是不被認可的，沒法審批。只能找當地設計師，這是一部分成本。第二個是建設，當地對規劃圖要求非常高，必須按照規劃圖施工，如果有一點的變動都會對后期產生影響。農場也是這樣的，只有通過政府的審批才可以。比方說，鄰居對于你的規劃、你建設的農場有意見，完全可以投訴。只要有投訴，政府部門就會派人來處理。”
“經過政府批準同意之后，申請人將土地買下歸自己所有，并可以把農場變成產業來經營，發展畜牧業、養殖業、加工業等等，也可由子女世代繼承下去。符合條件以后，還可以申請移民、永久居住。確實很誘人，但很多情況是買下的地被迫閑置。現在，澳大利亞有很多這樣的農場。”鄭先生說道。
3 別墅閑置一年交4萬元物業費
4月23日上午，記者采訪了塞浦路斯新宇房產投資服務有限公司負責人趙緒臣，該公司總部設在塞浦路斯，在沈陽、北京都有辦事處。“我們做塞浦路斯移民置業項目10多年了。現在國內中介公司良莠不齊，門檻太低。把客戶忽悠到國外，完成交易后就不管了。當客戶發現問題后，再聯系中介公司，顧問態度直接轉變，多數情況就拒絕了，簽了商品房購房合同后很難維權。”趙
緒臣說道。
“以塞浦路斯為例，現在房價確實便宜，海景別墅幾十萬歐元，也有100多萬歐元的。這兩年成交量翻倍漲，很多別墅是空置的，買房者并不去居住。中介公司在促銷的時候，根本不會說別墅空置帶來的問題。糊里糊涂購房后，回到國內等待升值，卻收到了塞浦路斯發來的收費單。別墅閑置不住是要交物業費的，也叫管理費。一年大約4萬元人民幣，這不是小數目，也算是持有成本了。這個錢是沒法拖欠的，塞浦路斯法律完善，最嚴重的情況就是收回房產。”
另外，買房和綠卡也不是對等的。雖然客戶可以通過買房申請塞浦路斯的綠卡，但其他要求也很多。除了須在該國購買30萬歐元或以上的房產，申請者還必須達到如下要求：個人及配偶名下擁有30萬歐元資產證明，每位成人在塞浦路斯銀行內保持每年2萬歐元的存款，無犯罪記錄、無申根拒簽記錄。
“不可否認，塞浦路斯現在是拿綠卡最容易的歐洲國家，優勢明顯。但中介公司宣傳的30萬歐元移民歐洲，太片面了，必須符合所有的移民條件才可以。”
資深顧問鄭先生告訴記者，很多國家對于持有空置房的房主收取高額稅費。“比方說，法國房屋閑置的第一年，業主必須繳納的罰金為房款的10% ，第二年為12.5%，第三年為15%，以此類推。在美國，政府有權將空置一年以上的房子強制出租，租客不用付房租，還有補貼。所以，在一些地區，有業主出錢讓人租住其房屋以避免因房屋閑置而面臨處罰。”鄭先生說，“國內投資客海外買房后，房子基本都是空置的，空置成本應該計算在內。”
4 號稱內部價，實際上加價兩成
在青島市場上，多數中介代理公司都會宣稱代理的樓盤價格低，開發商實力很強，可以完全放心購買。青島投資客經過這些代理公司真的能買到便宜的海外房產嗎？實際上，所謂內部便宜價經過了層層加價。
“以塞浦路斯為例，金融危機后，塞浦路斯個別開發商每月貸款利息甚至達百萬歐元之巨。塞浦路斯買房移民在中國市場興起后，讓個別開發商看到了機會，其中某些不良開發商和國內移民中介綁定，不僅大幅抬高房產價格，還騙取意向人的預付款，號稱預交三成或四成房款即可辦理移民申請，實際上是拿預付款支付貸款利息；其綁定的律師所遞交的移民材料如果被拒，會告知申請人一直在審批當中。”青島市一家海外房產咨詢公司的資深移民顧問鄧莎向記者透露。
趙緒臣也向記者證實了這一現象。“塞浦路斯開發商區域屬性很強，一般都專注于某個城市的房地產開發。總體來說利馬索和尼科西亞的開發商，由于當初沒有像帕福斯的開發商那樣為了盲目上馬項目而大量貸款，財務狀況都遠遠優于帕福斯的開發商，對移民意向人來說，相關隱患也小很多。很多中介公司都和當地開發商談好了返點，當國內客戶到塞浦路斯現場考察的時候，中介宣傳是內部價，實際上已加價兩成。這些客戶是無法獲取樓盤真實價格的，人生地不熟，被騙很正常。現在中介公司大肆宣傳，投入的廣告費都很高，這些費用最終都會算到客戶頭上。中介公司兩頭都能拿回扣。正規的服務公司該做的事，是幫你到當地買房，客戶有選擇權，隨意看當地的房子，了解真實的價格，然后和開發商直接簽合同。”趙緒臣說。
5 賣套房提成百萬元，成交后玩消失
趙緒臣對國內中介服務市場上的混亂很有感觸。“最早的時候，個別中介公司會到樓盤現場參觀，然后和對方談提成。比方說，在塞浦路斯一套價值150萬歐元的海景別墅，能輕松提成100多萬元人民幣。這些中介公司，沒有太多成本，主要就是宣傳費用和辦推介會的費用。只要成交1套房子，費用就回來了，多賣兩套，老板就吃飽了。我了解很多公司，成交后一夜之間就沒有了。你都不知道公司在哪里，根本不敢把你帶到辦公室里看。有些公司號稱在國外有辦公點，實際上沒有。”趙緒臣說。
“和國內相似，中介應該重視后期服務。買房過程很簡單，關鍵是買房以后會出現很多問題，需要中介配合。比方說房屋有質量問題，應該怎么找開發商維權。然而在服務過程中，中介公司拿了回扣以后，會快速閃人，后期問題根本不管。在這個城市消失一段時間后，會在另外一個城市出現，或以新的公司出現，繼續忽悠客戶。買外國房子選中介非常重要。”
深層解讀
買房拿綠卡，沒那么簡單
在調查中記者發現，國內投資客到海外置業，主要目的還是移民，當然也有購房者為了子女上學方便而置業。部分中介正是抓住了這部分人群急于移民的心理，進行誤導。
鄭先生告訴記者，海外買房和拿到綠卡，不是對等的，在很多國家是不可能完成的。有些中介公司模糊居住權和永久居留權(下文簡稱永居權)。
“永居權代表可以永久居留，居住權是短期居住，時間一過，需要再次提交居住申請，申請條件包括個人收入、存款、在該國居住時間等。如再次申請失敗，可能有房都住不得。永居權即通常說的拿綠卡。有了綠卡，還可以享受工作、讀書、醫療保險等福利待遇，而普通居住權并無這些待遇。”鄭先生說。
以塞浦路斯為例，所購物業價值不得低于30萬歐元方可獲得移民許可，相當于塞浦路斯永久居留權，出入塞浦路斯不用再申請簽證，也不用如其他移民類簽證那樣規定每年在塞浦路斯居住的時間。但塞浦路斯同時規定，持有移民許可期間，投資人不能在塞浦路斯工作或自雇，支持日常生活的財源必須來自海外。在塞浦路斯拿到長期居留許可之后，只要保證每兩年回去一次，就可以在5年之后申請塞浦路斯國籍。也就是說，通過購房移民獲得塞浦路斯綠卡的居民不能在當地打工，這意味著除非在當地開公司，否則只能有時過去度假。
歐洲其他國家就更加嚴厲了。據介紹，從2008年開始去德國置業已經不能直接獲得長期居留權了，綠卡更難指望。德國政策要求花25萬歐元在德國注冊一家公司，正常經營3年，并保證公司盈利累積超過30萬歐元后，才能申請德國長期居留權。另外，美國、澳大利亞和加拿大移民政策也嚴格了很多。
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去海外買房，要看清4點
考慮資金收入。購房資金，是境外購房首先要考慮的問題。為了完整、合法地實現購房過程，將跨國交易順利進行，仔細解讀中國政府的外匯管理政策是必不可少的。
位置仍是第一要素。和在中國購房一樣，國外買房第一要素是位置。國外的好區差區一般是經歷了很長的時間而形成的，在好區置業更加保值。在置業前必須做好市場調查，了解房屋銷售的歷史記錄和上市房屋的銷售情況。國外房屋中介的信譽很好，管理也非常嚴格。
關注交易主體的復雜性。境外購房的交易雙方主體成分復雜，國內交易一般是自然人或者法人，境外的出售主體，包括了開發商、中介、銀行，涉及的第三方可能包括中資銀行、國家外匯管理部門。雙方所在地的法律不一樣，就潛伏了一定的風險。如果產生糾紛，境外房產的法律官司都是采用房產所在地的法律的。
弄清文件意義。簽署購房合同，通常采取格式合同，里面的內容非常詳盡，包括了購買的物品，如何處置房產，購房方承擔的相關權利及義務等。若購買別墅，還需要有一些特別的約定。在國外無論簽署任何文件，一定要確實搞清楚它的意義。任何簽字都是具有法律效力的。不可隨便簽名，否則可能會造成嚴重后果。
