7月13日下午，在濟南高新萬達廣場投資高峰論壇上，中國人民大學博士生導師、建設部政策研究中心主任陳淮與中國房地產及住宅研究會副會長、全國房地產商會聯盟執行主席顧云昌，對當前形勢下房地產業的發展和如何對房地產投資進行了分析，認為濟南取消限購政策后，將對改善性需求的釋放帶來刺激作用，對濟南市場繁榮起到積極的作用。
13日，正在論壇上發表演講的陳淮。 記者張剛 攝談趨勢房地產不會崩盤今年是“小年”
陳淮表示，在過去的10年里，決定中國房地產走勢的根本因素是市場機制，而不是政策。“政策如同我們在高速路上開車，碰到急轉彎的時候給我們一個警示要適度減速，前面有危險的地方讓我們繞行，僅此而已，基本方向和軌跡、總體的速率是市場的力量決定的。”陳淮說。
陳淮說，今年上半年有人稱房地產可能要崩盤，但實際上今年上半年房地產的成交量是除去2013年之外最高的，市場正進入優勝劣汰過程。
“成交量萎縮意味著什么？意味著去年吃多了。”陳淮以濟南為例，8到10年間人們買多少房子是一個常數，某一年多買了，第二年就是一個“小年”。
陳淮認為，房地產的需求是累計需求，釋放周期是3到5年，2013年的政策導致了2014、2015年的需求提前釋放，這是正常現象。
談轉型不會再野蠻生長開始優勝劣汰
顧云昌的看法與陳淮類似，他認為，與其說中國房地產市場要崩盤、要泡沫破滅，還不如說房地產市場是增速放緩、高位盤整、理性回歸。
在顧云昌看來，中國房地產市場和中國的經濟一樣，進入了一種新常態，這意味著房地產市場正在放緩增速，進行結構性的調整。
2008年的國際金融危機，4萬億對中國經濟保持穩定發揮了作用，但也產生了后遺癥。在這種情況下，房地產市場出現新常態，表現出來就是市場總體供不應求，產業全方位轉型。
“應該看到，中國房地產正在理性回歸，改變過去野蠻生長的態勢，出現一種好的跡象。也可能少數企業甚至是數量不少的企業，在調整中消失、被大魚吃掉。”顧云昌說。
談投資房子保值增值根源在土地升值
談到房地產投資，兩位專家認為，房子會折舊，土地升值才是房地產保值增值的根源。
李嘉誠說，買房第一是地段，第二是地段，第三還是地段。在陳淮看來，這3個地段有不同的含義。“就濟南來看，一邊是欣欣向榮的膠東半島，另一邊是首都經濟圈，這是第一個地段的含義。”陳淮說，第二個地段是指住宅周邊的各種基礎配套，例如商業、交通等；第三個地段指的是所在街區，是否是一個人口不斷增長且收入不斷提高的人群聚集地。
談限購濟南取消后改善型需求釋放
對于濟南取消限購，陳淮認為，限購是抑制投機性需求的措施，持續的嚴重的供不應求才會存在投機性需求。濟南現在是供大于求，因此沒有必要限購。顧云昌則表示，限購在濟南取消了，但是限貸、差異化的貸款政策沒有變化，這是保證住宅市場平穩的重要機制。
“濟南這樣的老城，很多人住在房改房里面，還有老舊街區，很多人都度過了住房危機的時代，已經滿足了住房需求，現在成規模地進入改善期。”陳淮表示，整個中國都在這樣一個時期，產生的需求可以保證未來10到20年，中國的房地產市場仍將是全世界規模最大、增長最快的市場。
顧云昌也認為，濟南的限購政策取消后，對改善性需求將帶來刺激作用，甚至周邊有改善性需求的人，都會到濟南買房。
中國潮人怎么玩游艇
