16日，西客站片區一樓盤營銷中心內，中介、銷售人員合力向客戶薦房。 記者劉玉樂 攝
15日，國家統計局發布2018年8月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，從數據上看，相比6月和7月濟南新房價格環比漲幅下降；從現實來看：一邊是房價數據從3月以來“六連漲”，另一邊是樓盤為走量持續找中介分銷，而特價房更是拉低了不少人對房價的預期，購房者的心態在發生著微妙的變化。
漲中有“降”
從8月房價數據看，濟南新房2.8%的環比漲幅低于7月，但以同比10.2%的漲幅領跑全國15個熱點城市。從今年3月至今，濟南新房價格數據連續6個月上漲，環比漲幅從3月的0.2%到8月的2.8%，一邊是統計數據連漲；另一邊濟南購房者的感受卻不同。3月，濟南剛剛解除“封土令”，樓市供應略顯緊張，當時開發商開盤多是一棟一棟擠牙膏式出貨，像唐冶片區熱門樓盤開一棟樓就售罄那是“家常便飯”。而進入8月，很多樓盤開盤去化開始吃力，頻頻為拉客戶上演各種促銷戲。
回顧近3個月濟南市場開盤情況，6月樓市初顯理性，部分樓盤出現當天未售罄、轉入順銷的局面；7月開盤未售罄情況開始增多；8月市場開盤未售罄成為常態，越來越多的樓盤對開盤當天去化率“遮遮掩掩”。于是，濟南市場一邊是房價數據連漲，一邊是購買者對房子追捧熱度降低，出現房子賣得比較平的局面。
聯手賣房更普遍
二手房市場方面，濟南8月環比漲幅達到2.8%，在70城中位列第二。對此，有中介表示，雖然從今年3月以來，濟南二手房價格環比“六連漲”，尤其8月為今年以來最大漲幅，但從整體趨勢看，二手房價格上漲預期也在看低。
樓市行情變化的情況下，開發商與中介聯手賣新房的現象越來越普遍。上周，一家國內排前三的品牌開發商啟動“全員營銷”，不論中介還是個人，只要推薦在濟項目成交的，稅前傭金最高達1萬元。事實上，濟南很多樓盤對中介推薦客戶成交后返還傭金已是公開的秘密，傭金按成交一套房提固定額度，或按成交總房款提點不等。
洪家樓附近一家二手房中介店長告訴記者，今年二手房交易量一直不是很好，店里掛牌房源基本都降價成交，現在他們主要和樓盤合作分銷，新房價格基本沒有降?！皹潜P主動聯系我們的多，推薦客戶成交就有提成，像別墅返的最多，其次是公寓，住宅有的樓盤傭金多、有的就少?！痹摰觊L說，成交一套住宅傭金多的時候能有1萬多元，少的時候就幾千元，而二手房傭金比較靈活，就是成交周期長，所以給新樓盤分銷至少保持店里的成交量，維持正常運營。
“新房有時也不太好做，把客戶帶到樓盤，還得防著跑單。”瑪雅房屋經紀人小亮（化名）解釋說，所謂“跑單”就是帶客戶到了售樓處，盡管樓盤給中介和客戶一樣的房價，他們電話一打得不勤，客戶又自己跑售樓處成交了。小亮說，在售樓處成交一套新房，1萬多元的傭金到公司再走提成，拿到手也就10%左右，“有的樓盤傭金才2‰到3‰，200多萬的房子才五六千元的傭金，忙活半天到我們業務員手里的寥寥，有時還不如賣一單二手房劃算?！?/p>
不過，有些不愁賣的樓盤就不會找中介分銷。濟水上苑在西客站片區屬于為數不多的毛坯樓盤，8月初一次開盤房源基本售罄，置業顧問稱計劃11月再推3棟樓，跟中介沒有合作，“誰來買價格都是統一的”。
“按需入市”
“天鴻公園大道18層小高層變毛坯了，置業顧問說是均價1.4萬元左右，比我買的香溢華庭高層價格要低。”上個月剛剛在新東站片區出手置業的剛需購房者小陸有點糾結，看著樓市像要降價了，有點糾結自己是不是買在高點上了。
之所以有這樣的擔心，是因為新東站片區最近開盤項目頻現低價，有的喊出13499元/平方米“起”，這給片區內即將開盤的天鴻公園大道等樓盤挺大壓力，對首次買房的剛需來說，低單價有很大吸引力。其實，一些樓盤頻繁釋放出特價房、低單價信息，但市場大部分區域整體價格沒有實質性松動，競爭樓盤硬著頭皮跟進，無形中拉低了房價預期。
另一邊，開發商加大“金九”的沖刺力度，從9月1日至13日，已有13個樓盤領到預售證，2300多套房源入市。除去公元九里、華皓英倫聯邦、錦繡天地已開盤，9月16日更有多個樓盤啟動認籌，這意味著9月中下旬迎來一個開盤潮。
在新拿證項目中，既有面向高端群體的泰禾院子、華潤CBD萬象天地項目，又有剛需熱門樓盤如萬達城、魯能泰山7號，更有斷貨已久的老盤，如國華新經典、溫泉花園二期。記者注意到，這些新拿證項目，面向改善需求群體為主的領秀城麓府、中鐵漢峪項目主打毛坯房，倒是面向剛需為主的萬達城、魯能泰山7號、翡翠雅郡主推精裝修。
“調控目的是穩市場，價格和市場規模要穩，前兩年的房價上漲透支了市場需求，現在讓人擔心的是市場迅速轉冷，對后市并不一定是好事。”濟南一業內人士說，現在有的樓盤產品微利甚至沒有利潤也要試探市場，再以高端產品漲價補價差，并不一定被市場認可，更考驗房企操盤，總的來說，市場需要半年左右的盤整期。
對于出手買房的時機，合富輝煌山東分公司副總經理許傳明認為，無論從資本市場還是從城市綜合服務水平來看，固定資產價值還是長期看漲的，“所以，剛需客戶不需要特別挑選入市時間，根據個人需求和支付能力按需入市即可?！?/p>
