來(lái)源：大眾報(bào)業(yè)·大眾日?qǐng)?bào)
大眾日?qǐng)?bào)記者 申紅 段婷婷 蔣興坤 劉芝杰
城市更新，是城市發(fā)展到一定階段的必然要求。在消費(fèi)升級(jí)大背景下，城市商業(yè)形態(tài)有機(jī)更新不斷加速。從受困于市區(qū)的批發(fā)市場(chǎng)，到深入居民區(qū)的便民菜市場(chǎng)；從日漸高端的商圈，到繁華不再的老舊市場(chǎng)……在日益強(qiáng)調(diào)消費(fèi)體驗(yàn)和個(gè)性化的今天，老商市面臨怎樣的困頓，又是如何提檔升級(jí)的？請(qǐng)看記者的調(diào)查。
一：批發(fā)市場(chǎng)：外遷成趨勢(shì)
對(duì)濟(jì)南人來(lái)說(shuō)，堤口果品批發(fā)市場(chǎng)一點(diǎn)也不陌生。這里曾經(jīng)每天車(chē)來(lái)車(chē)往，熱鬧非凡。但如今，商戶(hù)盼著能盡快“離開(kāi)”，這又是為何？
“市場(chǎng)上八九成的商戶(hù)都呼吁能早點(diǎn)外遷。”濟(jì)南市果品流通行業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)董德貞說(shuō)。作為跟堤口果品批發(fā)市場(chǎng)共同成長(zhǎng)30多年的老商戶(hù)，董德貞有些著急，眼看著生意都被外地市場(chǎng)搶走了，卻受限于市場(chǎng)規(guī)模，無(wú)計(jì)可施。
堤口果品批發(fā)市場(chǎng)位于濟(jì)南緯十二路與堤口路交叉口。“以前這個(gè)位置就是郊區(qū)。”董德貞說(shuō)，隨著城市骨架的伸展，被圍在其中的堤口果品批發(fā)市場(chǎng)，猶如一只“困獸”，難以擴(kuò)大規(guī)模。
“批發(fā)市場(chǎng)要想發(fā)展，必須有足夠大的場(chǎng)地，停車(chē)場(chǎng)、冷庫(kù)等配套設(shè)施要更加完善。”董德貞說(shuō)，目前市場(chǎng)占地約100畝，外地新建的市場(chǎng)都已是幾百畝甚至上千畝地。交通是另一個(gè)制約因素。用董德貞的話(huà)說(shuō)，“出不去、進(jìn)不來(lái)”。目前車(chē)輛只是行駛時(shí)間有限制，不過(guò)商戶(hù)也擔(dān)心未來(lái)一旦黃牌車(chē)限行，進(jìn)出將更加不便。車(chē)輛出不去、進(jìn)不來(lái)，就意味著貨物流通不暢。
事實(shí)上，市場(chǎng)早就意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題。幾年前，堤口果品批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方就提出在城郊規(guī)劃建立農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)。不過(guò)，外遷之路不易，幾經(jīng)曲折后終于落地長(zhǎng)清區(qū)。
如同堤口果品批發(fā)市場(chǎng)，匡山蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、山東白鶴裝飾材料批發(fā)市場(chǎng)等傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)，都曾盛極一時(shí)。不過(guò)先行者的煩惱是，隨著城市拓展，市場(chǎng)所在地從郊區(qū)演變?yōu)槌鞘兄行模a(chǎn)業(yè)配套缺乏、后繼空間不足、功能布局不合理等因素都阻礙著市場(chǎng)發(fā)展。而失去經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)的批發(fā)市場(chǎng)也成為城市發(fā)展的掣肘，給城市交通、環(huán)境質(zhì)量、城市面貌都帶來(lái)了不小影響。
大型批發(fā)市場(chǎng)外遷，已經(jīng)成為趨勢(shì)。目前，山東白鶴裝飾材料批發(fā)市場(chǎng)、姚家舊貨市場(chǎng)都已經(jīng)外遷。
2017年，濟(jì)南市政府批復(fù)的《濟(jì)南市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2016-2020年）》，提到以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、提升城市土地資源價(jià)值為批發(fā)市場(chǎng)總體規(guī)劃思路，以“城零郊批”“劃行規(guī)市”為手段，對(duì)現(xiàn)有187個(gè)批發(fā)市場(chǎng)分三個(gè)區(qū)層采取“外遷、提升、建新”的方式進(jìn)行規(guī)劃引導(dǎo)。
二、老舊市場(chǎng)：設(shè)施更新易，人氣重聚難
濟(jì)南老東門(mén)市場(chǎng)。
為解決發(fā)展中存在的問(wèn)題，濟(jì)南部分老舊市場(chǎng)主動(dòng)改造升級(jí)謀出路，如老東門(mén)市場(chǎng)、濼口服裝城、金牛建材、老屯市場(chǎng)等。
不過(guò)，近些年來(lái)，老舊市場(chǎng)改造往往需要經(jīng)歷改造后重新聚人氣的陣痛期。
濟(jì)南老東門(mén)小商品市場(chǎng)建于1994年。“人擠人”曾是對(duì)老東門(mén)小商品市場(chǎng)最直觀的描述。不過(guò)，老舊的大棚市場(chǎng)越來(lái)越不符合城市發(fā)展定位，也存在消防等安全隱患，2013年11月，老東門(mén)小商品市場(chǎng)停業(yè)改造4個(gè)月。2014年3月，市場(chǎng)以全新面貌出現(xiàn)，然而往日的盛景卻并未出現(xiàn)。
除了改造空檔期人氣流失以外，新市場(chǎng)定位、網(wǎng)購(gòu)沖擊等都是造成人氣難聚的重要因素。市場(chǎng)管理方也采取了多種措施，想要恢復(fù)往日人氣。“目前比剛開(kāi)業(yè)的時(shí)候好一些，不過(guò)跟改造之前是沒(méi)法比了。”老商戶(hù)楊女士介紹。
不少案例表明，市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方與商戶(hù)形成利益共同體，才能形成合力。對(duì)此，環(huán)聯(lián)小商品市場(chǎng)走出了一條路子。2017年，洪樓夜市因?yàn)檎嫉罃_民被關(guān)停，為解決商戶(hù)生計(jì)問(wèn)題，環(huán)聯(lián)東方商貿(mào)城整合設(shè)置了上千個(gè)攤位，將原來(lái)分散的地?cái)偧衅饋?lái)。
為了打消業(yè)戶(hù)顧慮，培育人氣，夜市前兩年全部免租。謝偉介紹，雖然不收租金，市場(chǎng)投入?yún)s不減，前兩年市場(chǎng)改造就投入了1700萬(wàn)元。去年開(kāi)始雖已收取租金，但租金水平并不高。前兩年，夜市一天客流量也就幾千人次，如今平時(shí)就達(dá)兩三萬(wàn)，周末、節(jié)假日更是突破5萬(wàn)人次。
三、老商圈：留住文化底蘊(yùn)，重現(xiàn)老商圈的繁華
濟(jì)南悅立方24小時(shí)商業(yè)街區(qū)。
夜幕降臨，濟(jì)南市歷城區(qū)洪家樓商圈的白日的喧囂轉(zhuǎn)換陣地，在悅立方24小時(shí)街區(qū)的酒吧內(nèi)、在街區(qū)小夜市上活力繼續(xù)，氛圍又被推向另一個(gè)高潮。
“過(guò)去十多年，洪家樓商圈經(jīng)歷了困頓期。”濟(jì)南市歷城區(qū)工信局（商務(wù)局）副局長(zhǎng)張建國(guó)表示，洪家樓商圈形成已久，近30年來(lái)幾經(jīng)更迭。該片區(qū)曾是老歷城縣政府所在地，自然也成為商業(yè)聚集區(qū)。1978年洪樓百貨大樓營(yíng)業(yè)，周邊聚集了不少攤販，逐漸形成了洪樓夜市。2000年9月，大潤(rùn)發(fā)超市在了洪家樓商圈開(kāi)業(yè)，開(kāi)啟了商圈的又一個(gè)鼎盛時(shí)期。
2008年9月，銀座濟(jì)南洪樓店開(kāi)業(yè)，百貨業(yè)態(tài)補(bǔ)充進(jìn)來(lái)，卻并未掀起太大的波動(dòng)。2019年6月1日，印象城綜合體開(kāi)業(yè)，6月22日相鄰的悅立方24小時(shí)街區(qū)開(kāi)業(yè)，洪家樓商圈徹底被點(diǎn)燃。購(gòu)物中心、開(kāi)放式街區(qū)、百貨、超市、獨(dú)立商鋪等多層次業(yè)態(tài)聚集的洪家樓商圈再現(xiàn)熙攘繁華的景象。
“改造提升不能盲目，需要精準(zhǔn)定位。”張建國(guó)介紹，“購(gòu)物中心是繼大型超市后的新型業(yè)態(tài)，洪家樓片區(qū)尚沒(méi)有購(gòu)物中心，因此引進(jìn)購(gòu)物中心成為必然。”同時(shí)，周邊大學(xué)生群體聚集、夜市文化繁盛，24小時(shí)街區(qū)應(yīng)運(yùn)而生。
如今洪家樓片區(qū)吸引力明顯提升。8月，山東德云文化廣場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)工，看中的也是片區(qū)的商業(yè)文化氛圍。張建國(guó)說(shuō)，按照規(guī)劃，片區(qū)內(nèi)還將打造美食一條街、攝影一條街、酒吧一條街、文化一條街。“洪家樓片區(qū)擁有百年山大與百年教堂，文化底蘊(yùn)深厚，洪樓片區(qū)的商業(yè)規(guī)劃將與城市文化相得益彰、融合共生，讓片區(qū)成為宜商宜游的商業(yè)聚集區(qū)。”張建國(guó)認(rèn)為，這個(gè)過(guò)程中專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商至關(guān)重要。
四、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：“達(dá)不到顧客需求，問(wèn)題不在業(yè)態(tài)上，而在消費(fèi)環(huán)境上”
“新業(yè)態(tài)層出不窮，并不意味著老業(yè)態(tài)就一定被淘汰。”山東振大實(shí)業(yè)有限公司副總經(jīng)理劉彤表示，相對(duì)大型商超來(lái)說(shuō)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)更有煙火氣，依舊是滿(mǎn)足市民日常需求的重要消費(fèi)場(chǎng)所。“達(dá)不到顧客需求，問(wèn)題不在業(yè)態(tài)上，而在消費(fèi)環(huán)境上。”
2017年8月，振大實(shí)業(yè)打造的“郎茂山農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)”開(kāi)業(yè)，成為全國(guó)首家標(biāo)準(zhǔn)化社區(qū)便民消費(fèi)服務(wù)中心，也是濟(jì)南市15分鐘便民消費(fèi)服務(wù)商圈示范項(xiàng)目。便利購(gòu)物、貼心服務(wù)，是市場(chǎng)的兩大主旨，蔬菜、水果、肉類(lèi)禽蛋等生活日常所需的商品，以及家政服務(wù)、修鞋快剪、改衣洗衣等服務(wù)都能找到。
“我們是濟(jì)南市第一家裝空調(diào)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。”劉彤說(shuō)，除此以外，每天抽樣農(nóng)殘檢測(cè)結(jié)果單放在市場(chǎng)入口。“今年疫情影響下，市場(chǎng)正月初七開(kāi)業(yè)，一直到4月份，客流量比往年提升了10%，銷(xiāo)售額提升了25%。”劉彤介紹，跟商戶(hù)聊聊價(jià)格、買(mǎi)菜搭兩顆蔥都是很多市民喜歡農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的原因，“之前有一位老大爺，每天下午4點(diǎn)多都到休閑區(qū)坐一坐，看著人來(lái)人往。”劉彤認(rèn)為，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)滿(mǎn)足了很多市民尤其是老年人的情感和交流需求。
2019年，濟(jì)南市商務(wù)局公示了《濟(jì)南市15分鐘社區(qū)便民商圈規(guī)劃暨示范建設(shè)規(guī)劃（2019-2021年）》，提出利用1-2年的時(shí)間，在中心城區(qū)建設(shè)一批以“好鄰中心”為支撐的“15分鐘社區(qū)便民商圈”，到2021年建設(shè)114個(gè)。“15分鐘便民消費(fèi)服務(wù)商圈”形式不一，老城區(qū)鼓勵(lì)采用社區(qū)商業(yè)街布局；新城區(qū)鼓勵(lì)采用一站集中式或社區(qū)商業(yè)街布局模式。
