來源：大眾報業·大眾日報
大眾日報記者 申紅 段婷婷 蔣興坤 劉芝杰
城市更新，是城市發展到一定階段的必然要求。在消費升級大背景下，城市商業形態有機更新不斷加速。從受困于市區的批發市場，到深入居民區的便民菜市場；從日漸高端的商圈，到繁華不再的老舊市場……在日益強調消費體驗和個性化的今天，老商市面臨怎樣的困頓，又是如何提檔升級的？請看記者的調查。
一：批發市場：外遷成趨勢
對濟南人來說，堤口果品批發市場一點也不陌生。這里曾經每天車來車往，熱鬧非凡。但如今，商戶盼著能盡快“離開”，這又是為何？
“市場上八九成的商戶都呼吁能早點外遷?！睗鲜泄妨魍ㄐ袠I協會秘書長董德貞說。作為跟堤口果品批發市場共同成長30多年的老商戶，董德貞有些著急，眼看著生意都被外地市場搶走了，卻受限于市場規模，無計可施。
堤口果品批發市場位于濟南緯十二路與堤口路交叉口?！耙郧斑@個位置就是郊區?！倍仑懻f，隨著城市骨架的伸展，被圍在其中的堤口果品批發市場，猶如一只“困獸”，難以擴大規模。
“批發市場要想發展，必須有足夠大的場地，停車場、冷庫等配套設施要更加完善。”董德貞說，目前市場占地約100畝，外地新建的市場都已是幾百畝甚至上千畝地。交通是另一個制約因素。用董德貞的話說，“出不去、進不來”。目前車輛只是行駛時間有限制，不過商戶也擔心未來一旦黃牌車限行，進出將更加不便。車輛出不去、進不來，就意味著貨物流通不暢。
事實上，市場早就意識到了這個問題。幾年前，堤口果品批發市場經營方就提出在城郊規劃建立農產品物流園區。不過，外遷之路不易，幾經曲折后終于落地長清區。
如同堤口果品批發市場，匡山蔬菜批發市場、山東白鶴裝飾材料批發市場等傳統批發市場，都曾盛極一時。不過先行者的煩惱是，隨著城市拓展，市場所在地從郊區演變為城市中心，產業配套缺乏、后繼空間不足、功能布局不合理等因素都阻礙著市場發展。而失去經營優勢的批發市場也成為城市發展的掣肘，給城市交通、環境質量、城市面貌都帶來了不小影響。
大型批發市場外遷，已經成為趨勢。目前，山東白鶴裝飾材料批發市場、姚家舊貨市場都已經外遷。
2017年，濟南市政府批復的《濟南市城市商業網點規劃（2016-2020年）》，提到以供給側結構性改革、提升城市土地資源價值為批發市場總體規劃思路，以“城零郊批”“劃行規市”為手段，對現有187個批發市場分三個區層采取“外遷、提升、建新”的方式進行規劃引導。
二、老舊市場：設施更新易，人氣重聚難
濟南老東門市場。
為解決發展中存在的問題，濟南部分老舊市場主動改造升級謀出路，如老東門市場、濼口服裝城、金牛建材、老屯市場等。
不過，近些年來，老舊市場改造往往需要經歷改造后重新聚人氣的陣痛期。
濟南老東門小商品市場建于1994年。“人擠人”曾是對老東門小商品市場最直觀的描述。不過，老舊的大棚市場越來越不符合城市發展定位，也存在消防等安全隱患，2013年11月，老東門小商品市場停業改造4個月。2014年3月，市場以全新面貌出現，然而往日的盛景卻并未出現。
除了改造空檔期人氣流失以外，新市場定位、網購沖擊等都是造成人氣難聚的重要因素。市場管理方也采取了多種措施，想要恢復往日人氣?！澳壳氨葎傞_業的時候好一些，不過跟改造之前是沒法比了。”老商戶楊女士介紹。
不少案例表明，市場運營方與商戶形成利益共同體，才能形成合力。對此，環聯小商品市場走出了一條路子。2017年，洪樓夜市因為占道擾民被關停，為解決商戶生計問題，環聯東方商貿城整合設置了上千個攤位，將原來分散的地攤集中起來。
為了打消業戶顧慮，培育人氣，夜市前兩年全部免租。謝偉介紹，雖然不收租金，市場投入卻不減，前兩年市場改造就投入了1700萬元。去年開始雖已收取租金，但租金水平并不高。前兩年，夜市一天客流量也就幾千人次，如今平時就達兩三萬，周末、節假日更是突破5萬人次。
三、老商圈：留住文化底蘊，重現老商圈的繁華
濟南悅立方24小時商業街區。
夜幕降臨，濟南市歷城區洪家樓商圈的白日的喧囂轉換陣地，在悅立方24小時街區的酒吧內、在街區小夜市上活力繼續，氛圍又被推向另一個高潮。
“過去十多年，洪家樓商圈經歷了困頓期。”濟南市歷城區工信局（商務局）副局長張建國表示，洪家樓商圈形成已久，近30年來幾經更迭。該片區曾是老歷城縣政府所在地，自然也成為商業聚集區。1978年洪樓百貨大樓營業，周邊聚集了不少攤販，逐漸形成了洪樓夜市。2000年9月，大潤發超市在了洪家樓商圈開業，開啟了商圈的又一個鼎盛時期。
2008年9月，銀座濟南洪樓店開業，百貨業態補充進來，卻并未掀起太大的波動。2019年6月1日，印象城綜合體開業，6月22日相鄰的悅立方24小時街區開業，洪家樓商圈徹底被點燃。購物中心、開放式街區、百貨、超市、獨立商鋪等多層次業態聚集的洪家樓商圈再現熙攘繁華的景象。
“改造提升不能盲目，需要精準定位?！睆埥▏榻B，“購物中心是繼大型超市后的新型業態，洪家樓片區尚沒有購物中心，因此引進購物中心成為必然?！蓖瑫r，周邊大學生群體聚集、夜市文化繁盛，24小時街區應運而生。
如今洪家樓片區吸引力明顯提升。8月，山東德云文化廣場項目開工，看中的也是片區的商業文化氛圍。張建國說，按照規劃，片區內還將打造美食一條街、攝影一條街、酒吧一條街、文化一條街?！昂榧覙瞧瑓^擁有百年山大與百年教堂，文化底蘊深厚，洪樓片區的商業規劃將與城市文化相得益彰、融合共生，讓片區成為宜商宜游的商業聚集區?！睆埥▏J為，這個過程中專業運營商至關重要。
四、農貿市場：“達不到顧客需求，問題不在業態上，而在消費環境上”
“新業態層出不窮，并不意味著老業態就一定被淘汰?！鄙綎|振大實業有限公司副總經理劉彤表示，相對大型商超來說，農貿市場更有煙火氣，依舊是滿足市民日常需求的重要消費場所。“達不到顧客需求，問題不在業態上，而在消費環境上?！?/p>
2017年8月，振大實業打造的“郎茂山農產品市場”開業，成為全國首家標準化社區便民消費服務中心，也是濟南市15分鐘便民消費服務商圈示范項目。便利購物、貼心服務，是市場的兩大主旨，蔬菜、水果、肉類禽蛋等生活日常所需的商品，以及家政服務、修鞋快剪、改衣洗衣等服務都能找到。
“我們是濟南市第一家裝空調的農貿市場?！眲⑼f，除此以外，每天抽樣農殘檢測結果單放在市場入口?！敖衲暌咔橛绊懴?，市場正月初七開業，一直到4月份，客流量比往年提升了10%，銷售額提升了25%?！眲⑼榻B，跟商戶聊聊價格、買菜搭兩顆蔥都是很多市民喜歡農貿市場的原因，“之前有一位老大爺，每天下午4點多都到休閑區坐一坐，看著人來人往?！眲⑼J為，農貿市場滿足了很多市民尤其是老年人的情感和交流需求。
2019年，濟南市商務局公示了《濟南市15分鐘社區便民商圈規劃暨示范建設規劃（2019-2021年）》，提出利用1-2年的時間，在中心城區建設一批以“好鄰中心”為支撐的“15分鐘社區便民商圈”，到2021年建設114個。“15分鐘便民消費服務商圈”形式不一，老城區鼓勵采用社區商業街布局；新城區鼓勵采用一站集中式或社區商業街布局模式。
