繼“三道紅線”之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控再度加碼，比如土拍新規(guī)。
近期，一則“一年只賣三次地”的消息普遍傳開(kāi)，消息稱2021年北京、上海、廣州、深圳、濟(jì)南、青島等22座一二線城市將集中出讓土地且僅能出讓三次。
濟(jì)青在列
消息并不是空穴來(lái)風(fēng)。截至目前，已有多座城市自然資源局公開(kāi)發(fā)布相關(guān)信息，其中就包含省內(nèi)的濟(jì)南、青島兩城。
日前，青島市自然資源與規(guī)劃局稱，為落實(shí)2021年自然資源部住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控工作視頻會(huì)議及相關(guān)文件要求，該局已部署2021年住宅用地供應(yīng)工作。
工作任務(wù)之一，就是要嚴(yán)格實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開(kāi)出讓，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)，引導(dǎo)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)。
與此同時(shí)，濟(jì)南市自然資源與規(guī)劃局也發(fā)布了幾乎同樣的內(nèi)容：全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛活動(dòng)新的政策要求，要在深刻理解、準(zhǔn)確把握、做好研判的基礎(chǔ)上，合理安排供地時(shí)序，科學(xué)編制實(shí)施方案，提高集中組織能力，切實(shí)保障全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
通俗解釋，本次調(diào)整就是將原本不定期的對(duì)外掛牌住宅用地改為每年3次集中掛牌出讓，這對(duì)以往住宅用地的交易模式是顛覆性改變，在此調(diào)控政策的影響下，或許最終會(huì)體現(xiàn)在新房的銷售價(jià)格上。
政策調(diào)整增加小房企的生存壓力。山東易韜置業(yè)顧問(wèn)有限公司運(yùn)營(yíng)總監(jiān)崔汶彬告訴齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)，以往的土地市場(chǎng)供應(yīng)沒(méi)有什么規(guī)律可言，拍地如同吃飯，餓了就去點(diǎn)餐，即只要有需要，重點(diǎn)城市大小房企可隨時(shí)根據(jù)土地掛牌情況進(jìn)行拍地、分散競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)力強(qiáng)的房企多拿幾塊，實(shí)力較弱的房企也說(shuō)不定哪次運(yùn)氣好“撿漏”一塊，雨露均沾。
影響
崔汶彬認(rèn)為，此次政策調(diào)整可以理解為必須規(guī)定一日三餐、按時(shí)吃飯，沒(méi)有外賣。因此，3次集中土拍過(guò)程中，大小房企處于同一戰(zhàn)線。而這期間，由于大房企資金充足，必然會(huì)占據(jù)主導(dǎo)地位。
崔汶彬分析稱：“調(diào)控之后，上述城市房?jī)r(jià)上漲會(huì)有一定放緩，因?yàn)榧泄┑刂螅苑康禺a(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)周期來(lái)算，從拿地到開(kāi)盤大約需要7、8個(gè)月時(shí)間，這時(shí)會(huì)有大量新房集中入市，進(jìn)而導(dǎo)致入市房源激增，對(duì)客戶而言選擇的余地就多了，存在撿漏的可能。其次，在去化率不高時(shí)，樓盤或許會(huì)推出相應(yīng)的優(yōu)惠政策”。
同樣，淄博嘉美置業(yè)有限公司副總經(jīng)理李運(yùn)秋也認(rèn)為，上述政策會(huì)形成供應(yīng)的集中管制，對(duì)行業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展有著較為明顯的影響，主要是土地供應(yīng)打破了原有“即時(shí)供應(yīng)”的規(guī)則，但需求并不一定是有著同樣的節(jié)奏，因而會(huì)更加直觀的出現(xiàn)供需不均衡，部分供地空檔期的需求過(guò)剩造成價(jià)格的上揚(yáng)。反之，則是下降。
此外，業(yè)內(nèi)人士分析表示，前述土拍新規(guī)對(duì)房地產(chǎn)商也會(huì)造成諸多影響。從一定的方面來(lái)說(shuō)，一二線城市將成為大房企的天下。對(duì)于實(shí)力為矛，資本為盾牌，且已經(jīng)完成二三線布局的恒大、碧桂園、保利等地產(chǎn)巨頭來(lái)說(shuō)，下一步，可能在土拍方面的優(yōu)勢(shì)會(huì)更為明顯。
但是小房企在一二線城市拍不到地怎么辦？
“無(wú)非是三種主流辦法：第一是高價(jià)競(jìng)拍，導(dǎo)致的后果可能是急火燒身，資金鏈崩盤；其二是被大房企兼并，或與之成立平臺(tái)公司共同拿地，或?yàn)閲?guó)內(nèi)地產(chǎn)巨頭服務(wù)；最后一種可能就是跑到非上述22座城市繼續(xù)生存。” 淄博地產(chǎn)界一不愿具名的資深人士表示。
本土地產(chǎn)商該何去何從？
齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)梳理2020年山東房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)榜發(fā)現(xiàn)，TOP20中僅有恒信集團(tuán)、儒辰集團(tuán)、山東旭輝銀盛泰、海爾產(chǎn)城創(chuàng)、海信地產(chǎn)、九巨龍集團(tuán)、天泰集團(tuán)、銀豐地產(chǎn)集團(tuán)、民生陽(yáng)光集團(tuán)9家本土房企，其中濟(jì)南擁有其中2家、青島4家。
而濟(jì)南、青島兩市2020年房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)TOP10榜單顯示，濟(jì)南本土地產(chǎn)商入圍1家，位列榜單第十名，銷售額為第一名的三分之一；青島表現(xiàn)稍好，入圍4家企業(yè)。
不難想象，政策調(diào)整后外來(lái)房企沖擊力度繼續(xù)增加，本土地產(chǎn)商該何去何從？
該政策僅涵蓋22座一二線城市，并沒(méi)有淄博，但并不代表這一輪的房地產(chǎn)綜合調(diào)控不會(huì)影響到淄博。
李運(yùn)秋分析稱，部分一二線城市的開(kāi)發(fā)商因?yàn)槭艿侥玫毓?jié)奏的限制，或?qū)⒊霈F(xiàn)資源的逐級(jí)下沉，屆時(shí)不排除加劇淄博土地供應(yīng)緊張局面的可能。
此外，他們還分析認(rèn)為，在競(jìng)爭(zhēng)加劇的大背景下，部分實(shí)力不濟(jì)的開(kāi)發(fā)商可能面臨“地荒”從而影響生存。
從整體來(lái)看，土地的供應(yīng)更加注重合理布局，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言總體是一個(gè)制約，但對(duì)行業(yè)發(fā)展而言是另外一種形式的規(guī)范，作為需求方的客戶收益應(yīng)該是比較明顯的，特別是隨著競(jìng)爭(zhēng)加劇、行業(yè)整合及品牌溢價(jià)等方面的凸顯，房產(chǎn)價(jià)格可能會(huì)區(qū)域整體有序，更便于調(diào)控。
比如在淄博，對(duì)于新東升這樣品牌塑造已然成名，且完成前提資本積累的區(qū)域開(kāi)發(fā)商而來(lái)，同樣存在諸多機(jī)遇。
對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，未來(lái)會(huì)怎樣？隨著時(shí)間的推移，市場(chǎng)的反饋將是最好的答案。
