濟南：開發商搞花樣促銷，樓市仍陷僵局
山東各地樓市僵局：賣方硬撐不降 買方繼續觀望近期房價下跌的消息頻頻傳出，樓市的降溫引發了“看漲派”與“看空派”之間的激辯。樓市是否走到了新的拐點？買房是現在出手還是再等等？目前可以看到的是，隨著市場調整的深入，買賣雙方的博弈越來越劇烈，地區間的分化也越來越明顯。近日本報記者兵分多路，走訪我省大、中、小不同層次城市，力圖為您呈現一個直觀且深入的樓市樣本。
調查：越降價越不買，買賣雙方僵持
濟南一年新增了9萬套二手房，開發商推出各種“明促實降”的優惠，這讓準備結婚買房的徐軍更加猶豫，買二手房還是新房？現在出手還是再等等？一年前，徐軍來到濟南文化西路的一家外貿公司工作，并在公司附近租了房子，如今結婚在即，他和女友開始著手買房。“公司可能在下半年搬遷到西部，我們首先去西客站附近看了房子。”
27日上午，在西客站片區一項目案場，有零零散散的購房者在看房。置業顧問還沒介紹完房源的交通、配套，就被購房者打斷：房子現在是最便宜嗎？還能便宜多少？“現在價格是6900元/平米起，我們房子的品質是有保證的，沒有降價的計劃。”聽到“不會降價”，購房者扭頭就走：還是去其他項目再轉轉吧。
“平時工作日最多有七八組客戶來看房，周末多的時候也就20多組。這比去年同期下滑了四成左右。”置業顧問有些灰心喪氣，他們和購房者現在處于一種僵持的狀態，誰都不想讓步。“現在還沒到推出特價房的地步，更談不上降價。”該置業顧問說，“有的客戶是越降價越不買，買漲不買跌。”但有的競爭對手也開始“動真格”了。
一家一線房企在4月下旬給項目的定價是9000元/平米，但是目前的形勢讓他們調低了定價：7500元起/平米。就在這家樓盤的不遠處，同樣是一家知名一線房企，也做出了價格調整：此前均價近8000元/平米的價格也調到了開盤時6900元/平米的價格，甚至有項目打出了“5字頭”起賣的價格。一家一線房企有關負責人說，西客站片區土地的集中放量導致了房源的集中入市，放量過猛，在這個特定的時期內出現了供需失衡。“雖然有需求，但是都不著急下單，他們都想等著市場再穩一點的時候出手。”成交周期加長，成了對開發商最大的考驗。
剖析：觀望氣氛濃厚，新房走量放慢
“選房還是先考慮大開發商，相對小開發商，后期的交房比較有保障。”徐軍接到了奧體中路附近一家樓盤的宣傳消息，這里一下子推出了20套精裝特價房，不少中間樓層也在其中，總價優惠從8萬元到17萬元不等。據該樓盤的相關負責人介紹，這里一期去年已經賣完了，是年底交付的。二期正在建設中，戶型從81平到140平都有，主力戶型都是110平以下。眼下二期在賣，1600套已經賣了500套。
“走量明顯比去年同期慢了。”該負責人說，受大環境影響，買賣雙方都在觀望，出售速度沒有預定目標那么快，遠低于去年的水平。這位負責人介紹說，剛需人群還是要買房的，現在就是針對他們引入了學區房。這個小區周邊的樓盤很多，周邊配套不太夠用，他們爭取了一個20個班的小學和18個班的初中。
“精裝修、學區房、準現房等概念還是很吸引我們。”徐軍了解到，這個樓盤第一次開盤時價格都在每平米9000元以上，今年5月中旬再次開盤，銷售均價達到了一萬元左右。貨比三家之后，小兩口還想逛逛二手房，“買房畢竟不是小事，又是在房價波動期，還是再對比對比吧。”
趨勢：市場趨冷，價格下滑
徐軍關注到一條消息，濟南一年新增近9萬套二手房，掛牌量連續3個月上漲。今年4月，濟南二手房掛牌總量為233188套，相比3月份增加2 2 1 4 1 套，環比上漲了10 . 49%。4月份掛牌量同比去年也有大幅上漲，去年4月掛牌量為14 . 5萬套，今年同比上漲了60%多。
“二手房市場掛牌房源增多，是因為當前房產市場的變化和反腐力度的增加，讓不少擔心房子‘掉價’或‘惹麻煩’的房主急于出手，加快了房源掛牌的速度。”省城二手房中介的一位資深人士分析說，相比新房，二手房的學區等配套相對成熟，對年輕剛需族來說，是一個比較好的選擇。
“今年1-4月，濟南市共成交住宅1 7 5 萬平方米，15724套，成交面積同比減少15%，若剔除去年3月受政策影響提前釋放的成交面積部分，同比減少約5%。”同筑(中國)研究機構的副總經理徐荔枝分析說，去年3月受國五條影響，集中成交了大量住宅，并非市場常規表現。但今年受年初金融政策和外地市場變化輿論影響，市場存在觀望氣氛，表現比較冷淡。徐荔枝介紹說，2014年1月-4月的住宅成交均價有小幅波動，價格呈現下滑趨勢，但總體仍然在8000元/平方米以上。她認為，今年月度價格會有小幅震蕩，但是整年的住宅價格仍以穩定為主，不會大起大落。
青島：部分樓盤價格比4年前還低
“目前價格已降至低點，是抄底買房的時候，過了這個村就沒這個店了。”這是當前青島不少“特價房”開發商催促購房者買房時經常出現的說辭。不過，購房者的觀望并未因此而減少，樓市博弈明顯加重，整個市場下行趨勢逐漸顯現。
市南區高端房：5萬抵80萬，房價直降60萬
“現在到了抄底入市的時候了嗎？”近日，位于市南區青島市政府附近一樓盤“5萬抵80萬”的消息讓一些購房者“不淡定”了。
25日，記者以購房者身份來到該項目銷售中心，七八組客戶在看房，還有人陸續進入。“這比上個月的冷清有起色了，此前周末也來不了兩三組客戶。”置業顧問對記者很熱情，除了強調項目的優勢，就是在說目前的優惠活動：上個月還是“10萬抵50萬”，最近剛調成了“5萬抵80萬”。
記者選中了一套房子，置業顧問詳細算了一筆賬：這套房子單價是27775元/平米，除了“5萬抵80萬”的優惠外，還有免去3年物業費、按時簽約總房款便宜1%的活動，綜合算完，房子的單價降為24800元/平米，總房款便宜60余萬元。
“像一些總價高的房源相當于打了8 . 6折，價格真的已經降到底了。”置業顧問一再強調。“抄底就剩最后一周了，如抓不住機會就要恢復原價了。”置業顧問有些“著急”。
高新區特價房：“115平米一口價61萬”
“120套特價房，86平米一口價50萬，115平米61萬。”五六十萬一套的房子，對于島城市民來說，有種賣出“白菜價”的感覺。
24日下午，記者驅車從市區沿著膠州灣的環灣路向北走，到達青島的高新區附近時，路兩旁在建的樓盤林立，放眼過去除了樹就是房子，樓盤中不乏一線房企的項目。
該特價房售樓中心位于膠州灣的中心區，雖然下著雨，但沒有阻擋市民看房的熱情。沙盤附近，一對來辦交房手續的夫妻對這個價格也感到意外：他們2010年買房時，單價在6000多元，現在的價格比那個時候還低。
“周邊競爭的項目太多了，我們也不得已調低價格，原本定價是在7000元每平米，現在形勢不好，120套房都直接做成特價房了，均價在5800元左右每平米。”事實證明，房價降了，開發商也實現了快速走量回籠資金。
“現在絕對是抄底價，過了這個村就沒這個店了。”這是置業顧問強調最多的。記者留下聯系方式走后，第二天就接到了三個“催促”電話：“過了五月底后就會再漲價，目前房源所剩不多，建議盡快出手。”
李滄區剛需房：推出特價房，百平房子降10萬
面對市南區海景房的超高價格以及市北區寸土寸金的緊張房源，多數計劃在青島購置首套住房的剛需者將目光轉向了青島城區中北部的李滄區和城陽區。
25日上午，李村商圈附近的一樓盤開盤，推出了三期的多個單元，戶型以95平方米左右為主，均價為13800元每平米。上午11時售樓中心舉辦了現場抽獎活動，置業顧問不斷提醒購房者，開盤當日認籌者可享受95折優惠，隔天最多只能享受96折。
看了一圈房子，當記者以購房者的身份詢問置業顧問新開盤的樓座中是否有優惠活動時，置業顧問才介紹，如今共有13套特價房出售。“這些在售的特價房相當于在總房價上按91折優惠出售，這在之前一期、二期銷售中是沒有的。”
置業顧問孫女士看記者有較強的購買意圖，開始詳細推介。記者選中其中一套110 . 33平米的房子。孫女士立馬拿計算器算賬，原價總共1163871元，實行特價后總價降至1059123元，總共優惠104748元，相當于每平方米降低了近950元。
威海：海景房出手難 分銷商都轉行
作為威海樓市成交的主力，青島南路附近的剛需樓盤成為不少首套房置業者的選擇。26日上午，記者來到一樓盤銷售中心，四五組客戶正在看房，置業顧問向記者解釋，“你來晚了，現在的價格相比‘五一’的時候每平米漲了200塊錢。”
記者發現，置業顧問極力推薦的都是項目剩余房源。沙盤上兩棟規劃的高層，她一直沒有提及。“我想從這些即將開盤的新項目中選房。”置業顧問一口否決了記者的要求：“現在不賣，啥時市場好點了再說。等等看，每平米再漲200塊錢問題也不大。”
山東大學(威海)營銷管理研究中心副主任蔣守芬介紹，目前威海房地產行業處于供大于求的態勢，庫存相對較大。今年市區新開樓盤數較去年同期降低一半。他認為，2013年和2014年的主題是消化庫存，該階段房屋價格不會大幅波動。與威海本土小房企不同的是，一些一線房企的策略則是想辦法搞搞活動，“盡快走量”。
25日上午，記者來到環翠區一家中高端樓盤銷售中心。目前過萬的均價擋住了不少購房者的“看房路”，案場相對冷清。“我們沒有特價房推出，價格也比較穩定，目前只有一個總房款98折的優惠。”置業顧問說，目前雖然不好成交，但是定價并不是很高，降價空間很小。同樣是環翠區的一家樓盤，近期也沒有開盤計劃，在售的是尾房。他們也明顯感到客戶觀望情緒較重，成交周期拉長。
“我們目前只是在周末推出幾套特價房，也是位置樓層不太好的房源，總價能便宜一兩萬元左右。”營銷負責人說。“威海的房子有50%都是外地人買的，當前的形勢對海景房的沖擊是最大的。”該負責人說，現在海景房賣不動了，以往的各路“分銷商”都干不動了，不少都已經轉行。“這一點充分說明，當前下行的市場是對投機客群的打擊，對本地的剛需及剛改購房者的影響不是很大。”
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