(小區張貼的退暖費通知。)
(小區張貼的退暖費通知。)
5月7日（本周六）晚8點，凱華苑小區將召開全體業主大會。會議的中心工作是退還業主2015-2016年度結余的取暖費。
聊城城區居民用取暖費為建筑面積23元/㎡，而這個小區該年度的取暖費扣除各項成本開支后僅為15.11元/㎡。
不僅如此，凱華苑小區內綠草如茵，鮮花綻放，道路潔凈、通暢，綜合環境足以讓外人羨慕嫉妒恨。
其實，凱華苑小區是一個只有108戶居民的小型住宅區，業主來自各行各業。
像這樣的“袖珍”型小區因為住戶少、收費少，物業公司掙錢難，多屬物管的“險灘”地帶，很多小區為此陷入臟、亂、差無人管理的局面。
那么，凱華苑小區在物業管理上是如何完成“逆襲”的？記者就此進行了調查采訪。
（小區道路安置減速帶和阻攔鎖。）緣起：業主不滿供暖效果，由此走上自治路
4日上午，記者來到位于城區軍需路的凱華苑小區采訪。這是一個只有一棟小高層住宅樓的居民小區。
說明來意后，在小區門崗值班的一位老師傅按下電鈕，移開人行通道的欄桿，讓記者走進小區。
“我們小區實行封閉式管理，業主不管是開車，騎自行車，還是步行，都要憑卡出入。”這位師傅解釋說，這樣做主要是為了小區的安全。
在小區內大門北側的公示欄上，張貼著一個醒目的退暖費通知。通知旁邊附著2015-2016年度供暖季賬目公示單、2015-2016年度業主取暖費收款明細表和應退款明細表。
“這些賬目弄得很細，我們業主的錢花在了哪里，用了多少，還剩余多少，通過這個賬單可以一目了然。”在此路過的一名業主對記者說，自從他們小區物業實行自治管理后，小區面貌發生了很大變化。
“拿供暖來說，以前，小區的供暖費一分錢不少繳，但供暖效果卻不好，業主意見很大，這兩年供暖我們自己來管，取暖效果提升了不少，并且每年還能退還剩余的取暖費。”這名業主說。
呂月明是凱華苑小區業主委員會主任，也是該小區的一名業主。他向記者講述了小區物業自治經歷。
（凱華苑小區。）呂月明說，凱華苑小區共有108戶居民，2011年底小區建成后業主陸續入住。2012年下半年，他們小區成立了業主委員會。
“當時，業主對物業公司的服務質量不太滿意，特別是供暖季暖氣不熱問題，業主懷疑物業公司克扣了流量，雙方矛盾不斷，一年多之后，該物業公司撤離了小區。”
呂月明說，后來，小區業委會又聘請了一家物業公司來管理，可是業主們發現，這家物業公司并未給小區帶來多大變化，業主仍意見滿腹，尤其對供暖一事。
“其實，業主心里也明白，物業公司作為企業畢竟是要掙錢盈利的，沒有利潤誰愿意做虧本的買賣呢？”小區業主張旭說，“麻雀雖小，五臟俱全”，他們小區不大，可服務項目一個都不少，如聘請物業公司管理，其運行成本肯定不小。要想管好小區物業，讓業主少花錢辦大事，就得把本應物業公司掙的利潤拿回來，再用到業主身上，這就要實行小區自治，自己為自己服務。
“經過全體業主同意，從2014年開始，我們接管了小區的供暖工作，不讓物業公司插手此事，供暖季結束后，我們把剩余的供暖費全部退還廣大業主。”張旭說，由于少了一大項收入來源，物業公司在小區難以為續，最終不得不撤離。從2015年開始，他們小區真正實現了自治管理。
（小區最偏僻的一個角落也種植了綠草。）實惠：供暖實行“零利潤”，結余費用退換業主
“小區管理好了，環境變好了，我們自己也會受益，住著也舒心，本著這種想法，我們幾個愿意給小區干點實事的人結合在一起，組織成立了小區業委會。”
作為業委會成員的“帶頭大哥”，50多歲的呂月明說，他與其他幾名熱心的業主一起利用閑暇時間管理小區的事務，代表廣大業主行使小區的管理權、監督權，同時也接受業主的監督。
如果小區有什么大事需要商量，他們就召開全體業主大會，聽取大家的意見。此外，業委會組織成員開會時也要請幾名業主參會，其他業主愿意來聽一聽的，都可隨時參會發表意見。
“我們這些人都是義務勞動，不領取任何報酬。”呂月明說，為了做好小區的日常服務工作，他們聘請了4名物業管理人員，其中包括一名物業經理、一名保潔員和兩名門崗保衛人員。
物業經理只參與小區的物業管理，接受業委會的監督管理，沒有經營行為。“雖然小區物業服務人員不多，但他們對工作都很認真負責，這一點業主們都挺滿意。”采訪中，幾位業主稱。
“小區物業實行自治后，要想取得廣大業主的信任，必須做到賬目透明化、公開化，把事情都擺在桌面上，接受業主們的監督。”呂月明以取暖費為例，2015-2016年度供暖季，他們小區73戶繳費取暖，合計繳費208849元，去掉各項成本后還結余71684.99元，這些錢再按平方如數退還給業主。
今年按樓房面積大小每戶繳納暖費的多少，每戶業主分別可退還807元、1016元和1147元，平均每平方退款7.89元。
“這兩年，我們與供熱企業結算完取暖流量費后，就把我們小區供熱泵站的運行成本，諸如水電費，人工工資等費用都一一公布出來，讓大家心里都明白錢花到了哪里。”呂月明說，正是做到了供暖“零利潤”和賬目公開透明化，他們小區才有了退暖費的可能。
“我們自己供暖，去掉了中間環節，供暖效果好了，并且還能退暖費，業主們繳費的積極性也提高了。”張旭說。
（自行車車棚內安裝了充電設備。）經驗：管理小區像對待自己的家一樣心細
走進凱華苑小區，給人的感覺是處處干凈、規整。呂月明介紹說，他們管理小區就像對待自己的家一樣心細，只要發現哪里有不順眼的地方，立馬整改，像私占綠地種菜行為，絕對不允許。
“小區停車難、亂停亂放是普遍現象，但我們小區不存在這種情況。”呂月明說，根據大多數業主的意見，他們對小區實行封閉式管理，車輛憑卡出入，有地下停車位的，車輛要停放在地下車庫內，沒有地下停車位又想將車停放在小區院內的，一律要租小區停車場的車位，否則不得進入小區，這就杜絕了車輛在小區內亂停亂放的問題。
該小區公共停車場有32個停車位，每個車位租金100元/月。這些收益都用于小區公共設施的維修、綠化等費用支出。
“我們小區內三套電梯的年檢、檢修費用，不用業主掏一分錢，小區內植樹、種草和自動化的灌溉設備等都從租金中列支。”呂月明說，為了方便業主存放自行車，他們又建了一處停車棚，并安置了充電設備和數十個插座，只要車主投幣即可在車棚內充電。
小區內居住著不少老人，為了他們上下電梯安全，小區業委會又在每套電梯內安裝了扶手。此外，他們還在小區內安置了一些石凳、石桌……
“我們小區的物業費是按0.65元/㎡收取，這些費用主要用于4名物管服務人員的工資開支等。其他費用都從車位租金中支付，不讓業主再交錢。”呂月明說，業主的錢用于業主，服務于業主，讓大家伙在小區住得舒心一點，也是他們實行小區自治的目的。
在采訪中，呂月明告訴記者，有不少其他小區居民看到他們小區治理得井井有條，非常羨慕，其中有一位曾向他請教方法，他一笑了之。
在呂月明看來，要想復制他們小區的管理辦法，難，也不難。說難，必須要有幾個真心實意為小區干實事的熱心人，要不圖報酬和個人得失；說不難，只要下定決心，就沒有辦不成的事。
呂月明感慨地說，他們小區雖然業主不多，但來自四面八方，各行各業，管理起來并不容易。起初，有些業主對他們的工作不理解，不支持，還說三道四。
感到一肚子委屈的呂月明當時拍桌走人，決定再也不干這種出力不討好的事了。后來，在其他業主的再三勸導下，他才回心轉意。
如今，他帶領業委會其他成員把小區管理得有條有理，讓業主獲得了不少實惠，自然也贏得了他們的信任。
“我們小區的環境變好了，廣大業主的素質也提高了不少，亂扔亂倒垃圾的現象沒有了，整個小區都充滿了正能量。”呂月明欣慰地說，看著現在的情景，以前他們所有的付出勞動都是值得的。
